成本加酬金競標(biāo)：是指根據(jù)雙方協(xié)議，工程無論成本多少，承包商的人工、材料、機(jī)械等費(fèi)用全部按實(shí)報(bào)銷，然后再給予承包商一筆固定費(fèi)用，作為承包商的酬金。
    限價(jià)開發(fā)：大部分房企參與的保障房主要是限價(jià)房，限價(jià)房是位于商品房和其他保障房之間的中間產(chǎn)品，比商品房利潤低但控制得好的話，產(chǎn)品利潤率也能達(dá)到10%-15%，做限價(jià)房的目的是響應(yīng)政府政策，關(guān)注解決中低收入者的居住需求，在保證企業(yè)經(jīng)營效益的同時(shí)肩負(fù)企業(yè)公民責(zé)任。
    綜合開發(fā)：商品房項(xiàng)目開發(fā)與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。地方政府可以通過優(yōu)惠的土地、財(cái)稅政策，要求商品房項(xiàng)目開發(fā)，必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃房和廉租房，以使商品房社區(qū)能夠容納不同收入層次的居民混合居住。
    三、未來發(fā)展趨勢判斷
    目前提倡的多層次住房供應(yīng)體系：高端有市場，中端有支持，低端有保障；中端低端的支持和保障從“以售為主”過渡到“租售并舉”。未來保障房格局：限價(jià)房可能消失，租售并舉的租賃部分，特別是公共租賃房將適當(dāng)加大。
    為什么要加強(qiáng)租賃性保障？
    07年10月黨的17大提出“住有所居（人人有其住所）”。在二元社會(huì)結(jié)構(gòu)大背景下，住房保障體系當(dāng)前目標(biāo)應(yīng)是確保低收入住房家庭的基本住房需要；未來目標(biāo)才是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”（人人擁有適當(dāng)?shù)淖》浚?br />     為什么經(jīng)適房會(huì)長期存在？
    盡管當(dāng)前保障體系的目標(biāo)是“住有所居”而不是“居者有其屋”，而經(jīng)適房“共享產(chǎn)權(quán)”的提法本質(zhì)上是鼓勵(lì)低收入家庭享有資產(chǎn)。但是，人民群眾都會(huì)認(rèn)可鼓勵(lì)低收入家庭擁有住房資產(chǎn)，不認(rèn)可的是經(jīng)適房分配的不公平，而未來我國城市環(huán)境整治、舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模非常大，經(jīng)適房在拆遷安置方面仍要發(fā)揮重要作用。
    為什么限價(jià)房規(guī)模不穩(wěn)定？
    市場的過濾機(jī)制是新建房品質(zhì)必然明顯高于存量房，這反映了競爭帶來的效率，只有這樣全社會(huì)平均住房品質(zhì)才會(huì)逐步提升，限價(jià)房限制住房品質(zhì)提升，不符合市場趨勢。在房價(jià)出現(xiàn)泡沫，新房價(jià)格高漲的同時(shí)，存量房價(jià)格也高漲，新房市場、二手房市場都將無法提供限價(jià)房對象買得起的合適住宅，但這并不必然證明政府要提供限價(jià)房，因?yàn)榉績r(jià)泡沫的特點(diǎn)是價(jià)格漲得多，租金漲得微小，限價(jià)房對象完全可暫時(shí)租房解決居住問題。
    泡沫越大的城市，越要蓋限價(jià)房，其實(shí)政府可以選擇打壓泡沫而不是蓋限價(jià)房。而泡沫一旦被打壓，限價(jià)房就沒必要存在，限價(jià)房本質(zhì)是帶有政策保障屬性的商品房，在泡沫期出讓的限價(jià)房用地，與周邊品質(zhì)稍高但價(jià)格已大跌的二手房相比，當(dāng)時(shí)確定的房價(jià)會(huì)偏高，從而導(dǎo)致滯銷。
    四、保障房的制勝秘訣
    保障房與商品房競爭法則完全不同，政策變動(dòng)和宏觀調(diào)控為企業(yè)提供了難得的機(jī)遇。
    商品房的競爭法則是“品質(zhì)+速度”，適合產(chǎn)品能力強(qiáng)或資本實(shí)力雄厚的大型房企，按最高最佳使用原則選擇最高端定位，通過提高建安、裝修成本以支撐產(chǎn)品的高溢價(jià)，拿地前就從產(chǎn)品庫中選擇匹配成熟產(chǎn)品，完成方案，拿到地后立即報(bào)建方案，連樣板區(qū)（景觀、售樓處）也進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，分期開發(fā)，拿地后6-9個(gè)月內(nèi)一期開盤，快速回款。
    保障房的競爭法則是“速度+成本+杠桿”，大型房企無法充分發(fā)揮其競爭優(yōu)勢，而且一般來說都違背其戰(zhàn)略定位，當(dāng)保障房比例高時(shí)就不會(huì)參與；限價(jià)房定向銷售，廉租房政府回購，都不需定位，有效節(jié)省前期的時(shí)間；拿地前與國土、規(guī)劃溝通意向目標(biāo)地塊及規(guī)劃條件，提前準(zhǔn)備方案、施工圖，拿到地后，通過綠色通道迅速報(bào)批，利用政策獲取低利率、高杠桿貸款，盡量一次性全部開工，拿地后4-6個(gè)月全部開盤回款，行業(yè)周期波動(dòng)的任何階段都可以實(shí)施，資金使用效率高。
    保障房模式需相關(guān)職能通力合作才可有效實(shí)施，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)是提前獲知意向地塊和規(guī)劃條件，在拿地前完成方案乃至施工圖設(shè)計(jì)。高管、拓展部門加強(qiáng)政府公關(guān)、同行斡旋，積極找地，設(shè)計(jì)部門提前完成方案乃至施工圖設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)獲取高杠桿優(yōu)惠貸款或?qū)で蠊蓹?quán)合作，市場部門負(fù)責(zé)利用綠色通道以最快速度完成報(bào)批報(bào)建，運(yùn)營、工程、造價(jià)、施工單位確?？焖偕a(chǎn)（搶開盤、搶封頂……）、成本控制，在政府配合下組織開盤，快速去化和回款。
   

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