最近，有關房地產泡沫的問題爭論不休，公說公有理，婆說婆有理，好像都有一定的道理。我覺得，再繼續(xù)這樣爭論下去也不會有明確的結論。因為，中國如此之大，各地房地產的發(fā)展差別也很大，不可能一概而論，而應當分別來看待。比如，就上海和廣州而言，我認為：上海房地產已經出現(xiàn)泡沫了，而廣州的房地產泡沫還不明顯。

雖然上海去年平均房價上漲幅度只有14.6%，但有關部門認為，由于局部地區(qū)房價上漲過快，全市均價已經無法體現(xiàn)局部房價的起落趨勢。廣州樓價去年雖然攀升得很快，但是以結構性變化為主。2004年廣州十區(qū)一手住宅成交均價為4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米要高出18.8%；2004年廣州八區(qū)一手住宅的樓價達到5339元/平方米，比2003年上半年的均價4796元/平方米高出11.32%，比2003年下半年均價4918元/平方米也高出8.56%.換言之，廣州八區(qū)的一手住宅成交價上升了10%左右。為什么十區(qū)數(shù)據與八區(qū)數(shù)據會有如此大的差別呢？主要是因為2004年番禺房價由于別墅和豪宅成交量和成交價均有較大增長，致使番禺整體樓價飆升高達37%，同時也使全市樓價被普遍拉高。

去年上海住宅平均價格為6385元/平方米，比廣州住宅平均價格4618元/平方米要高出1760多元。雖然不清楚這個價位是不是上海房價的歷史高位，但上海的房價已經位居全國榜首。廣州市樓價的歷史高位應該是在1992~1993年創(chuàng)下的，當時主要是香港炒家抬高了廣州市的樓價，使廣州市的樓價在短短的一年內，飆升到7000~8000元/平方米，現(xiàn)在廣州市的樓價是在7000~8000元/平方米的高位，下滑到4000~5000元/平方米的低位之后，再回到5000~6000元/平方米的中位。

上海樓市房價的飆升有很大的投機炒作成分，致使目前上海的房價從2003年就開始不斷地上升，已經嚴重背離了本地自住需求的購買能力。上海人行已經于今年1月底發(fā)出房地產風險預警，并要求上海各商業(yè)銀行進一步加強房地產信貸管理，密切關注房地產價格走勢，配合上海市政府做好對房地產市場的調控。

廣州樓價主要是受宏觀經濟的影響，前幾年，廣州樓價一直處于下滑的態(tài)勢，經過連續(xù)幾年下降，近兩年在接近谷底后由下降轉為上漲。表面上看樓價上漲是建材漲價帶動的，實際上是宏觀經濟形勢由通縮向通脹變化而帶動的。當然，廣州發(fā)展商聯(lián)手造市也是推動樓價上升的一個因素。目前廣州樓市自住型買家依然還是占主導地位。

綜上所述，我認為，上海房地產已經出現(xiàn)泡沫、廣州的房地產泡沫還不明顯。當然，“泡沫”只是一個形象比喻市場價格出現(xiàn)超?，F(xiàn)象的形容詞，并非嚴格的界定和標準。我認為，可以考慮用房價的累計升幅作為衡量房地產泡沫的參考值：在同一周期內，房價累計上漲20%~30%（達到銀行按揭首付標準）為“起泡期”；房價累計上漲30%~50%（超過銀行按揭首付標準）為“膨脹期”；房價累計上漲50%以上為“高危期”。按這一標準來衡量，廣州的房地產將要進入起泡期，估計短期內房價不會大幅上漲。而上海的房地產應當是處于膨脹期向高危期過渡的階段。但如果不加防范繼續(xù)“吹”下去，這個絢麗多彩的“泡沫”，一定會像前些年香港樓市和網絡經濟神話的泡沫一樣破裂。

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