1.房地產(chǎn)價格相關(guān)理論

　　房地產(chǎn)價格定義。住宅房地產(chǎn)價格，簡稱住房價格，是指在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)，其最根本的特征是雙重實體價格。其市場價格可能會大于、等于或小于住宅的真實價值，而只有在一個有效的市場中，市場價格才是商品住房真實價值的反映。房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的，因此其價格表現(xiàn)出不同于其他商品價格的顯著特征。

　　房地產(chǎn)價格波動影響因素。由于房地產(chǎn)商品所涉及的產(chǎn)品周期長，產(chǎn)業(yè)鏈長，政策性明顯，因此房地產(chǎn)價格的波動就受到了各種因素的影響。由于歸納和分類的角度不同，所得的結(jié)果也不一樣，如有的學(xué)者是從自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素等方面進(jìn)行分類，而有的學(xué)者從影響范圍的角度劃分為宏觀因素、區(qū)域因素和微觀因素。本文從房地產(chǎn)供給與需求兩個方面進(jìn)行分析：

　　房地產(chǎn)供給因素房地產(chǎn)供給是一定時期內(nèi)人們?yōu)樯鐣峁┑姆康禺a(chǎn)總量。從長期來看，影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、與產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)的貨幣政策。對房地產(chǎn)供給的影響因素還包括：房地產(chǎn)的開發(fā)成本；房地產(chǎn)交易條件等。

　　房地產(chǎn)需求因素。房地產(chǎn)需求是一定時期內(nèi)人們愿意而且有能力購買房地產(chǎn)的量。當(dāng)房地產(chǎn)市場需求發(fā)生變化時，容易引起房產(chǎn)商品價格的變化。這些因素主要包括：城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化；居民收入水平的變化；實際利率變化；政策因素；預(yù)期因素等。

　　2.石家莊市房地產(chǎn)價格波動實證研究

　　石家莊市是河北經(jīng)濟(jì)文化的中心，人口的集聚速度快，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求明顯。從全國來看，石家莊還只是個二線城市，從2011年1月份開始，國家統(tǒng)計局對房價的統(tǒng)計，新增加了定基指數(shù)內(nèi)容，以2010 年為100作為首輪對比基期。業(yè)內(nèi)人士分析，定基比上漲7.7%，說明房價與2010 年相比，高出了7.7%。而北京、上海、深圳的定基比分別上漲2.9%、2.3%、4.0%，上漲幅度相對較小，說明國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市影響較大，對二、三線城市影響相對小。通過數(shù)據(jù)可以看出，與前兩年相比，石房價漲幅有所回落，但房價依然看漲，房價回歸合理水平還需要更多的努力。不少石家莊市民對“ 三年大變樣” 后的樓市充滿期待， 希望通過拆遷后的土地放量緩解樓市供給的緊張狀態(tài)， 從而消化掉部分住房需求，并期待房價“ 拐點” 的到來。這種心理以及一線城市房價下降的消息進(jìn)一步加劇了石家莊房產(chǎn)市場等待觀望的膠著狀態(tài)。從2010年6月到2011年5月，石家莊市的房價一直處于上漲態(tài)勢，見下圖

　　從圖中我們看出2010年后半年石家莊的房價一直在上升且上升幅度也在加大，但是進(jìn)入2011年后房價基本持平，到四月份房價又有所上升。本文擬建立VAR模型研究石家莊市房價波動的影響機(jī)制。

　　實證研究VAR模型建立。數(shù)據(jù)的選取：本文中我們用石家莊市房屋銷售價格指數(shù)表示房地產(chǎn)的價格（HP），用石家莊市社會消費品零售總額表示消費（CO），利率采用一年期定期利率（R），用居民消費價格指數(shù)表示通貨膨脹率（CPI）。為了消除異方差，變量取其自然對數(shù)，經(jīng)過調(diào)整后的變量為LNHP、LNR、LNCO、LMCPI，它們分別表示對數(shù)化后的房地產(chǎn)價格銷售指數(shù)、利率、消費、居民消費價格指數(shù)。上述數(shù)據(jù)的原始數(shù)據(jù)區(qū)間為2006年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來自中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫以及河北省統(tǒng)計局網(wǎng)站。

　　模型的建立：向量自回歸模型是把系統(tǒng)中每個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型。它是非結(jié)構(gòu)化的多方程模型，可以對多個相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和預(yù)測。本文采用向量自回歸模型（VAR模型）對數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。通過軟件EVIEWS 6.0進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

　　實證結(jié)果分析。單位根檢驗;由于VAR模型要求序列是平穩(wěn)的，因此應(yīng)先檢驗序列的平穩(wěn)性。四個變量的ADF檢驗結(jié)果表明四個變量在一階差分序列的ADF值都在1%，5%，10%的顯著性水平下拒絕了單位根的零假設(shè)，因此它們都是I(1)序列。適用于VAR模型。

　　VAR模型滯后期的選擇:分別對LNR，LNCO，LNCPI與LNHP進(jìn)行滯后期數(shù)分析，所得結(jié)果分別見下表

　　根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則，從表可以看出，LNR，LNCO，LNCPI與LNHP的滯后期數(shù)分別為滯后二期，滯后一期，滯后二期。所以我們建立的模型分別為VAR(2)，VAR(1)和VAR(2)。

　　VAR模型實證結(jié)果及解釋:① 利率與房地產(chǎn)價格實證分析結(jié)果可以表示為：

　　由上式我們知道，利率的滯后值和房地產(chǎn)價格呈顯著的正相關(guān)，這說明前期利率的增加會增加人民的儲蓄進(jìn)而增加收入，導(dǎo)致當(dāng)期用來消費的資金增加，人民有更多的閑置資金，在當(dāng)期會用來消費和投資，因此對房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致房價上漲。這主要是由于利率上升帶來的收入效應(yīng)引起的。

　?、?消費與房地產(chǎn)價格實證分析結(jié)果可以表示為：

　　由上式我們知道，房地產(chǎn)價格與消費的滯后一期呈顯著的負(fù)相關(guān)，前期消費的減少會增加當(dāng)期對房地產(chǎn)的需求，不論是用來投資還是使用，這都會使房價上升。而房價上升具有持久性和連續(xù)性，前期房價對本期房價也有正的影響。

　?、?通貨膨脹水平與房地產(chǎn)價格實證分析結(jié)果可以表示為：

　　由上式我們知道CPI和自身呈顯著的正相關(guān)，這同時也證明了CPI存在“自我預(yù)期”實現(xiàn)效應(yīng)。由于現(xiàn)實生活中的人是有限理性的，因此，當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時，人們預(yù)期短期內(nèi)通貨膨脹會一直延續(xù)下去，導(dǎo)致通貨膨脹不斷上升，與此同時，CPI與房地產(chǎn)價格呈顯著的相關(guān)。在房地產(chǎn)價格滯后一期時，房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致人們消費以及企業(yè)的投資增加，增加總需求。由于CPI統(tǒng)計一般是在下月初計算出來，具有一定的時滯效應(yīng)，因此本期的CPI會上漲，當(dāng)時間推移，滯后一期變成滯后二期時，大眾會主觀認(rèn)為，房地產(chǎn)價格可能會遭到調(diào)控或者價格可能會出現(xiàn)震蕩，導(dǎo)致消費和投資減少，造成CPI下降，與其呈負(fù)相關(guān)。

　　3.研究結(jié)論

　　本文用VAR模型分析了石家莊市的房地產(chǎn)價格波動性，通過理論分析我們知道，房地產(chǎn)價格受利率影響主要是由于收入效應(yīng)引起的，當(dāng)然利率的調(diào)整也會影響到對房地產(chǎn)的投機(jī)行為，從而推動房價的漲落；而消費能夠改變?nèi)司芍涫杖脒M(jìn)而影響人們的實際購買力，即通過影響房地產(chǎn)的需求量影響房地產(chǎn)價格的變化；房價的短期波動將會引起通貨膨脹水平的短期同向波動。

　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)價格合理波動，是房地產(chǎn)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只有房地產(chǎn)價格本身更具合理，房地產(chǎn)價格的波動才能更趨合理性，才有可能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　當(dāng)前房價調(diào)控政策已步入平穩(wěn)期，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期。石家莊市“三年大變樣”政策和滹沱新區(qū)規(guī)劃給“新國十條”政策下的房地產(chǎn)市場提供了新的動力和發(fā)展方向，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是“政策市”，掌握了政策的導(dǎo)向也就抓住了市場的發(fā)展方向。

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