2月以來，北京、上海、重慶、深圳等直轄市和一線城市相繼公布了2008年度住房建設(shè)計劃。其中，住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為各大城市今年住房市場發(fā)展的主要著力點。

　　通過分析這些城市“2008年度住房建設(shè)計劃”可以發(fā)現(xiàn)，樓市正在發(fā)生微妙的變化。

　　在北京，今年的住房建設(shè)總量中42％為政策類住房，70％為套型面積90平方米以下的住房；在上海，多年前曾取消經(jīng)濟適用房，而從今年開始五年內(nèi)將新建經(jīng)濟適用房30萬套、約2000萬平方米，確保經(jīng)濟適用房新開工面積占同期住宅新開工面積的20％，并明確規(guī)定經(jīng)適房計劃未定區(qū)縣將不得推出商品房用地。

　　重慶市2008年住房建設(shè)計劃同樣呈現(xiàn)出兩個特點，一是繼續(xù)加大對廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投入比例；二是商品房建設(shè)嚴(yán)守國家“90／70”規(guī)定，保證合理的住房結(jié)構(gòu)。重慶市政府還與各區(qū)縣簽訂“責(zé)任書”落實住房保障。

　　在去年曾掀起房價狂飆的深圳，今年計劃建設(shè)保障性住房4．58萬套，建筑面積228．4萬平方米。這與2007年開工、在建保障性住房項目24個、2．82萬套相比增加了不少。保障性住房供應(yīng)總量達到年度住房供應(yīng)總量的20％以上，并將以《深圳住房保障條例》的法規(guī)形式推動深圳住房保障制度的建立。同時，深圳要求新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的比重必須達到總建筑面積的70％以上。

　　在其他省會城市或二三線城市的住房建設(shè)計劃中也體現(xiàn)出住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向。如成都市2008年、2009年住房建設(shè)用地共計800公頃，公共住房（經(jīng)濟適用房、限價商品房）計劃面積總共200萬平方米，占比25％；2008年廈門市新開工住房建筑面積預(yù)計控制在574萬平方米左右，其中社會保障性住房約105萬平方米，占比18％。

　　建設(shè)部要求各地除了按時向社會公布住房建設(shè)計劃外，還要在住房建設(shè)計劃中重點明確廉租房、經(jīng)適房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實到具體的地塊或項目，目的是為了切實穩(wěn)定住房價格、穩(wěn)定住房市場預(yù)期、解決中低收入家庭住房困難。

　　從目前的情況來看，雖然各地政府公布了商品房和政策類公共住房未來的供應(yīng)量，但短期內(nèi)不會從根本上改變供求關(guān)系，只能對市場預(yù)期產(chǎn)生深刻的影響，使購房者出現(xiàn)“等等看”的心理。其原因如下：

　　一是形成滿足所謂剛性需求的住房供應(yīng)量和普惠民生的制度機制還需要一定的時間。

　　二是經(jīng)濟適用房及中低價位、中小套型商品房類的政策住房供應(yīng)量只占到20％－25％，但是買不起房的困難群體可能遠遠超過這個比例。

　　三是公共住房建設(shè)計劃，除了計劃公開，還要有公開透明的運行規(guī)則和實施方案，才能保證解決真正符合條件的中低收入家庭住房問題。如何確定中低收入家庭的身份，如何防止新的權(quán)力尋租，如何建立年度財產(chǎn)核查機制，防止保障性住房像經(jīng)濟適用房一樣被炒賣，如何建立保障性住房的退出機制等，這些都是亟待解決的問題。

　　但不能否認(rèn)的是，中國樓市已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，進入了“雙軌時代”，即以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房為主的政策性住房和完全市場化的商品房，兩條軌道平行發(fā)展。

　　中國從此有了自己的公共住房政策，分清了哪些人需要政策幫助解決住房問題，哪些人可以通過自己的經(jīng)濟能力買房。隨著政府提供的公共住房不斷增多，市場的壓力和房價暴漲的機會則有望減少，樓市理性的成分增加。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的地位和格局也將發(fā)生重大變化。首先，所謂“房地產(chǎn)挾持中國經(jīng)濟”的程度會大大降低，也就是房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位可能從“支柱產(chǎn)業(yè)”、“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”跌落下來，回歸這種“消費品”只是提供居住的本質(zhì)屬性，特別是在大城市，不會再把拉動經(jīng)濟增長過度依賴在房地產(chǎn)身上。

　　值得注意的是，春節(jié)前閉幕的許多省市人代會通過的政府工作報告，已不把房地產(chǎn)列為支柱產(chǎn)業(yè)。今年全國“兩會”上，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的定位也可能發(fā)生變化。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，將從原來商品房占主導(dǎo)地位變成經(jīng)濟適用房、限價房等政策類住房與商品房并肩共生，從原來以大、中戶型為主變成以中、小戶型為主。政府調(diào)控、主導(dǎo)市場的能力加強，房價趨于理性，不會背離價值太遠，以炒房、投資為主的群體將有所減少，開發(fā)商的利潤不會再高到“自己都不好意思”，暴利得到遏制，利潤率平均化，行業(yè)更加市場化，優(yōu)勝劣汰加劇，大部分小開發(fā)商倒閉，資源向大房產(chǎn)開發(fā)公司集中。

　　2008年是政府全面落實住房保障政策的第一年，既要給不同收入水平的家庭提供差異化的住房解決方案，通過對居住困難者的保障來維護公民基本的居住權(quán)利，又要采取更加成熟的手段調(diào)控商品房市場，鼓勵有能力的人買房。這樣，中國房地產(chǎn)業(yè)從此駛?cè)肓俗》勘Ｕ虾蜕唐贩渴袌鰞蓷l軌道，有望兼顧公平與效率，在新的秩序和規(guī)則中平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

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