房地產(chǎn)投資拿地的事半功倍

房地產(chǎn)投資分析和拿地經(jīng)驗探討
講師：冠仕馬
【課程簡介】
98年房地產(chǎn)市場全面放開以來，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，伴隨著98年-2016年這十九年間房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)的地價也飛速上漲，怎么拿地？拿合適的地？已經(jīng)成為開發(fā)商們不得不認(rèn)真思考的問題。
本課程梳理史實，對房地產(chǎn)投資拿地的整個過程進行解讀、分析，并對標(biāo)桿企業(yè)的拿地方式和技巧進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以史為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為坐標(biāo)，在當(dāng)前的發(fā)展形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，作出最優(yōu)是抉擇。
【課程時間】
2天（6小時/天）
【課程對象】
房地產(chǎn)高級管理人員、公司投資部門、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學(xué)者
【學(xué)員人數(shù)】：
小班授課，30人為限。
【授課方式】：
理論講解、互動體驗、案例研討、Q&A答疑。
【課程收益】：
了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和技巧；
天時地利人和，了解投資拿地必須重點考慮的關(guān)鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；
重點掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作；
重點掌握標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地技巧和方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和借鑒。
【課程提綱】：
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環(huán)境分析與預(yù)測
1.、當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況和政策解讀
1）從去庫存到黃金周限購限貸——短期措施
2）周小川節(jié)前節(jié)后的二次講話的話道出了原委——房價上漲的理由
3）美國不加息——壓死駱駝的最后一根稻草4）房產(chǎn)稅稅呼聲再起——長期措施
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經(jīng)濟背景看這次限購的產(chǎn)業(yè)周期點
1)2005年房價下跌：流動性過剩，土地和信貸的急剎車（主動）
2)2008年房價下跌：全球金融危機（被動）
3)2011年房價下跌：歐美的量化寬松，我國的限購限貸限價（主動）
4)2014年房價下跌：QE退出，三限解除，去庫存（被動）
5)2016年房價（？）：美元加息暫緩，重啟限購限貸（主動）
3、白銀時代房地產(chǎn)發(fā)展特點和房地產(chǎn)投資方向
1998-2012年“黃金時代”是三個特點：
企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上；
長期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低；
房企財務(wù)杠桿比較高，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)之首。
2012-此時，白銀時代：
房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)跨入規(guī)模化、品牌化時代，公司實力非當(dāng)年可比；
房企之間競爭激烈，洗牌加劇，企業(yè)運作以高周轉(zhuǎn)，微贏利為特征，
產(chǎn)品增值創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)體驗開始深入消費者的核心利益。
4、未來政策預(yù)估
1）限購限貸，甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大？
2）房地產(chǎn)未來的投資價值是否還存在？
3）如何判斷所處時間節(jié)點的在經(jīng)濟周期的位置？
█ 課堂討論：投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟形勢的幾個關(guān)鍵性指標(biāo)是什么？
二、地塊投資的決策前提：開發(fā)模式?jīng)Q定了拿地的選擇
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析
1）從投資回收速度看：長線模式和短線模式
2）從產(chǎn)品類別看：單一產(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式
3）從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；
4）從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式
5）從經(jīng)營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業(yè)地產(chǎn)投資模式的本質(zhì)
（旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、稀缺資源項目的投資模式）
█課程討論：我們企業(yè)的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點
三、地塊投資的決策基礎(chǔ)：市場分析和預(yù)測
1.地塊分析和土地市場分析
2.競爭樓盤分析
3.區(qū)域市場分析
4.市場分析要解決的主要問題：專案市場調(diào)研的指引
█實戰(zhàn)操練：樓盤的市場調(diào)研
四、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃
1.產(chǎn)品規(guī)劃和自身企業(yè)的產(chǎn)品密切相關(guān)
2.如何實現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃的最大利益？
█實戰(zhàn)操練：強排方法的介紹和實踐
3.產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運營能力和銷售能力的因素
五、地塊投資的決策依據(jù)：財務(wù)分析
1.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成
2.房地產(chǎn)項目的收入估算
3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4．項目投資建議書
5．簡要實用的可行性報告的編制要求
█實戰(zhàn)操練：項目的可行性報告的編制
六、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式
1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個模式十六種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（市種方式）
合作經(jīng)營介紹（二種方式）
委托代建介紹 （一種方式）
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）大連萬達(dá)的模式
2）萬科的模式
3）綠地的模式
4. 企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置
█實戰(zhàn)操練：什么是我們企業(yè)拿地條件的最佳方式？
七、投資管理風(fēng)險管理與后評價
1、風(fēng)險管理對再投資的重要
2、項目運營后評價案例分析
八、地塊投資的工作定位：投資拿地的龍頭地位和工作使命
1、地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)
3、投資經(jīng)理需要掌握的基本技能
3、公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解：3121模式介紹
█課堂討論：公司給我的年度目標(biāo)是什么，和公司發(fā)展關(guān)系如何？

冠仕馬老師的其它課程