經(jīng)濟適用房的邏輯錯誤
政府把保障性的經(jīng)濟適用房交給追逐利潤的市場來實現(xiàn)，是一種邏輯上的錯誤
“天通苑有一半的房子是空的，可以考慮在這里買個二手房，”家住天通苑小區(qū)的張女士向《經(jīng)濟》記者面授機宜。天通苑是北京知名的經(jīng)濟適用房。
對于大部分北京無房市民來說，經(jīng)濟適用房是雪中送炭，然而在現(xiàn)實中這塊“炭”往往沒有適得其所，讓人憤慨的是，不少經(jīng)濟適用房是被有錢人買走了，然后再高價拋售。
經(jīng)濟適用房是否已經(jīng)背離了政策的初衷，甚至成為尋租套利者的饕餮大餐？
2005年8月24日，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中國城市開發(fā)商策略聯(lián)盟與華遠地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等幾家企業(yè)共同支持成立的REICO工作室在京發(fā)布《2005年2季度中國房地產(chǎn)市場報告》，該份報告指出，“經(jīng)濟適用房政策當(dāng)初的意愿已基本實現(xiàn)，政策可以考慮調(diào)整。”
政府的態(tài)度截然不同。建設(shè)部表示，下半年要加大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，滿足經(jīng)濟適用房的供給不足。
9月12日，北京市建委綜合開發(fā)部隋處長向《經(jīng)濟》記者證實，“目前并沒有停止經(jīng)濟適用房的銷售。”
硬傷累累
在實際的操作中，經(jīng)濟適用房確實有不少硬傷。
北京市規(guī)定，一般年收入在6萬元（含6萬元）以下，無房戶都可以申請購買經(jīng)濟適用房。但是在實際統(tǒng)計家庭收入時，收入的絕對量僅僅能夠體現(xiàn)在工資上，個人收入渠道日益多元化，灰色收入無法統(tǒng)計。
此外，中國人口當(dāng)中約有70%尚屬中低收入階層，而市場中提供給這些人的經(jīng)濟適用房僅占住房總量的10%。供求相差如此懸殊，實際上經(jīng)濟適用房根本無法解決中低收入者的住房需求。
而在實行中最根本的問題是， 政府把保障性的經(jīng)濟適用房交給追逐利潤的市場來實現(xiàn)，這是一種邏輯錯誤。
在理論上，住房的性質(zhì)具有雙重屬性，一是商品，二是保障品的性質(zhì)。作為商品性的房子應(yīng)該交給市場來實現(xiàn)；作為保障性的房子應(yīng)由政府來實現(xiàn)。在中國，作為保障性的經(jīng)濟適用房由政府轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，交給市場來完成，這是一種錯位。
“中國的房改實踐也已證明，解決住房問題不能完全走市場化道理，政府必須介入住房問題。而政府介入住房問題的重心在于解決好中低收入的住房問題。” 張元端對《經(jīng)濟》記者說。張元端曾在1988年至1993年期間擔(dān)任建設(shè)部產(chǎn)業(yè)司司長，并曾兼任過國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組成員兼辦公室主任，現(xiàn)為中國房地產(chǎn)及住宅商會副會長。
只要比照一下香港在解決住房問題上的做法就會發(fā)現(xiàn)目前的問題所在。
在上個世紀(jì)70年代，香港房委會及其下屬執(zhí)行機構(gòu)房屋署應(yīng)香港經(jīng)濟的發(fā)展和居民的需要推出名為“居者有其屋”的建樓計劃，簡稱“居屋”，相當(dāng)于現(xiàn)在所說的經(jīng)濟適用房。
香港住房政策的具體操作由政府機構(gòu)的“房屋署”來貫徹實施。同時在政策實施之前，對市場和市民需求的預(yù)估制定建設(shè)計劃，而后以適當(dāng)?shù)乃俣韧瞥鍪袌?。在政策?zhí)行過程中，政府是主體。
而在內(nèi)地許多城市，包括北京、西安、重慶、武漢和大連等城市在內(nèi)，經(jīng)濟適用房開發(fā)采用的是政府統(tǒng)一組織企業(yè)開發(fā),并向社會出售的方式。顯然，政府把社會“義務(wù)”賦予在市場中追逐最大利潤的開發(fā)商，這二者是相互矛盾的。
事實上，政府也意識到這點，所以為了保證政策執(zhí)行，政府對開發(fā)商的資質(zhì)做了相應(yīng)的規(guī)定，這些規(guī)定的所有重點集中到利潤控制上不超過3%和開發(fā)商的級別。
但是據(jù)曾經(jīng)申請開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房小區(qū)“今日家園”的北京今典集團董事長張寶全告訴《經(jīng)濟》記者，在他看來申請經(jīng)濟適用房并不需要什么資質(zhì)，任何企業(yè)都可以在建委申請開發(fā)，只要利潤控制在3%就可以。
開發(fā)商是以追逐利潤為主導(dǎo)的，既然只有3%的利潤，他們?yōu)楹螌Υ伺d趣盎然？答案是，對于經(jīng)濟適用房政府都優(yōu)先考慮劃撥建設(shè)用地、免收土地出讓金和減半征收行政性規(guī)費。一旦當(dāng)土地劃撥歸開發(fā)商以后，開發(fā)商就想辦法突破政府的政策約束，事實上他們也總是能找到可乘之機。
比如，在2004年5月的《經(jīng)濟適用房管理辦法》中明確，經(jīng)濟適用房要嚴(yán)格控制為中小戶型。中型為80平方米，而小戶型為60平方米，但在實際售賣過程中出現(xiàn)了180平方米，甚至有230平方米“豪宅”。
不合理的制度設(shè)計
退一步講，如果政府采取開發(fā)商建設(shè)、政府扶持的模式，那么政府就必須擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟適用房的監(jiān)督管理職責(zé)。從開始立項、土地劃撥、配套設(shè)施建設(shè)、戶型和面積、審核、銷售定價、購買人資質(zhì)等各個環(huán)節(jié)給予監(jiān)督。
但這種監(jiān)督的有效性與監(jiān)督成本是一個大問題。一旦其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，經(jīng)濟適用房則可能“變味”。
據(jù)了解，目前大部分城市政府部門沒有設(shè)立專門負責(zé)經(jīng)濟適用房開發(fā)和分配的機構(gòu)，建設(shè)和分配的有關(guān)職責(zé)都是由開發(fā)商承擔(dān)。北京市只有一個“領(lǐng)導(dǎo)小組”的臨時機構(gòu)來監(jiān)督開發(fā)商。
這樣的制度安排顯然無法達到理想效果，盡管政府不斷地出臺“細則政策”來規(guī)范開發(fā)商，但能落到實處的微乎其微。
以北京為例，從去年到現(xiàn)在，北京建委、房地局、發(fā)改委陸續(xù)出臺一系列政策，包括規(guī)定總價不超過32萬，戶型面積不超過80平方米，另外對購房人除了提供收入證明以外還需要將其申請公示，接受社會監(jiān)督等。
但是由于開發(fā)商實際掌握開發(fā)的戶型和面積、房號的發(fā)放等“實權(quán)”，采取虛報成本、加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業(yè)公司進行利潤補充等等一些隱秘而繁雜的花樣，政府的監(jiān)督管理難以企及。上半年北京就發(fā)生了 “放號”風(fēng)波，“經(jīng)濟適用豪宅”也屢見不鮮。
違規(guī)開發(fā)商的常用的兩大招數(shù)是， “瞞”（暗中留下一定數(shù)量的房號自己操縱）與“騙”（不符合條件的人騙購經(jīng)濟適用房）。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，如果利潤率真正控制在3%以下，是不會有開發(fā)商愿意做的。
具有比較性的是香港的制度設(shè)計。為了擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督的職責(zé)，香港成立了房委會，但它并不是一個純粹的官方機構(gòu)，而是一個半官方、半民間的組織，其成員包括政府官員和民間人士，任務(wù)是檢討和制定政府的房屋發(fā)展計劃并監(jiān)督其執(zhí)行，同時香港市民根據(jù)條件向房委會提出申請“居屋”。在政府機構(gòu)完成住房的具體操作，再由半官方和半民間的房委會承擔(dān)監(jiān)督和分配的角色，“透明度”和“公正性”得以體現(xiàn)。
為了打擊經(jīng)濟適用房投機，2005年5月份新出臺了《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》。其中，有兩條規(guī)定為，一是購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟適用住房。二是購買經(jīng)濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10％補交綜合地價款，出售后不得再購買政策性保障住房。
但是這種通過不斷補漏來糾正制度設(shè)計錯誤的策略，究竟能走多遠？值得懷疑。

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