專(zhuān)賣(mài)商店店型策劃

　?。ㄒ唬╅_(kāi)店決策

　　當(dāng)今社會(huì)，越來(lái)越多的企業(yè)家和個(gè)人都有開(kāi)店的欲望，專(zhuān)賣(mài)商店是一個(gè)理想的選擇。因?yàn)閷?zhuān)賣(mài)商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開(kāi)店人的風(fēng)格。事實(shí)上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專(zhuān)賣(mài)店起家的。

　　但是，開(kāi)專(zhuān)賣(mài)店并非一定成功的，現(xiàn)實(shí)生活中失敗者屢見(jiàn)不鮮。因此，在決定設(shè)立專(zhuān)賣(mài)商店時(shí)，一定要了解專(zhuān)賣(mài)商店經(jīng)營(yíng)的難處。能克服這些困難，才是辦好專(zhuān)賣(mài)商店的基礎(chǔ)；如果無(wú)力克服這些困難，最好放棄開(kāi)辦專(zhuān)賣(mài)商店。

　?。ǎ保?zhuān)賣(mài)商店競(jìng)爭(zhēng)激烈。專(zhuān)賣(mài)商店無(wú)論規(guī)模大小都會(huì)有成功的機(jī)會(huì)，并且能施展經(jīng)營(yíng)者的才能，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。因此，開(kāi)辦專(zhuān)賣(mài)商店的企業(yè)和個(gè)人為數(shù)眾多。專(zhuān)賣(mài)店與其他種類(lèi)商店之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，尋求新的機(jī)會(huì)很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營(yíng)很可能會(huì)碰壁，這就需要?jiǎng)?chuàng)辦人的心理承受力強(qiáng)，駕馭市場(chǎng)的能力超凡。專(zhuān)賣(mài)商店發(fā)展的彈性很大，最熱門(mén)的商店可能是一家專(zhuān)賣(mài)商店，最蕭條的也可能是專(zhuān)賣(mài)商店。假如你設(shè)立一家專(zhuān)賣(mài)商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進(jìn)，不能后退?；孟胼p輕松松地經(jīng)營(yíng)它，絕對(duì)不會(huì)成功。若試圖也辭掉公職，辦個(gè)商店，以享受自由的心情來(lái)經(jīng)營(yíng)，只可能眾失敗。

　?。ǎ玻┙?jīng)營(yíng)者需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)。專(zhuān)賣(mài)商店的特色是專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，因此經(jīng)營(yíng)者必須對(duì)所經(jīng)營(yíng)的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買(mǎi)進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。

　　縱觀世界上一些成功的專(zhuān)賣(mài)商店，經(jīng)營(yíng)者都是專(zhuān)家。在巴黎，書(shū)店的經(jīng)營(yíng)者是飽讀讀書(shū)的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計(jì)師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。

　　有人說(shuō)：專(zhuān)賣(mài)商店能否辦得起來(lái)，關(guān)鍵在于資金；專(zhuān)賣(mài)商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。這是有一定的道理的。

　　（３）資金要有保障。開(kāi)店需要錢(qián)，開(kāi)辦何種專(zhuān)賣(mài)店，需要多少錢(qián)，須事先知曉。例如在北京開(kāi)辦一家美容院至少要投資５萬(wàn)元；開(kāi)辦一家服裝店至少要投資２０萬(wàn)元。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級(jí)不同，會(huì)需要不同資金的投入。例如：在日本開(kāi)設(shè)一家３０平方米大的茶藝館，必須準(zhǔn)備保證金４００萬(wàn)日元，內(nèi)部裝潢費(fèi)４００萬(wàn)日元，開(kāi)店預(yù)備資金２００萬(wàn)日元，合計(jì)為１０００萬(wàn)日元。
　　如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。借到與否、風(fēng)險(xiǎn)大小與自己的承受風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力如何，都要有所估算。有人常因?yàn)橘Y金不足，致使開(kāi)店的理想成為泡影，或只好縮小專(zhuān)賣(mài)商店的規(guī)模。

　　在決定是否開(kāi)辦專(zhuān)賣(mài)商店時(shí)，對(duì)以上的利弊得失要進(jìn)行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。

　?。ǘ┑晷瓦x擇

　　當(dāng)人們決定要開(kāi)個(gè)專(zhuān)賣(mài)店后，馬上就面臨著開(kāi)什么類(lèi)型專(zhuān)賣(mài)店的問(wèn)題。雖然各種專(zhuān)賣(mài)商店有著共同的特性，但也有差異，有時(shí)差異會(huì)對(duì)專(zhuān)賣(mài)店的發(fā)展有重要的影響，因此企業(yè)或個(gè)人都應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。

　?。保晷瓦x擇的影響因素

　　專(zhuān)賣(mài)商店種類(lèi)繁多，特點(diǎn)各異，選擇時(shí)就考慮以下影響因素。

　?。ǎ保┵Y金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專(zhuān)賣(mài)商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價(jià)格較高，當(dāng)然利潤(rùn)也較大。如果僅是小本經(jīng)營(yíng)，可選擇較大眾化的專(zhuān)賣(mài)商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。

　?。ǎ玻└?jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)源于市場(chǎng)的供需狀況，在選擇專(zhuān)賣(mài)商店店型時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的領(lǐng)域，開(kāi)辟新市場(chǎng)更利于生存和發(fā)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場(chǎng)潛力。單品經(jīng)營(yíng)和獨(dú)家風(fēng)格，是躲避過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營(yíng)各種類(lèi)型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售各種瓶塞的商店，獨(dú)一無(wú)二的商品組合使其取得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

　?。ǎ常?zhuān)業(yè)知識(shí)。專(zhuān)賣(mài)商店的經(jīng)營(yíng)不同于一般商品，它需要店主有較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水準(zhǔn)，因?yàn)榈綄?zhuān)賣(mài)商店購(gòu)買(mǎi)的顧客常常需要得到科學(xué)性的購(gòu)買(mǎi)建議。如果沒(méi)有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，就應(yīng)放棄經(jīng)營(yíng)該種店型。試想：作為一個(gè)服裝店經(jīng)營(yíng)者，如果缺乏對(duì)服裝潮流的敏感，審美觀不強(qiáng)，他能將這家服裝專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)好嗎？

　?。ǎ矗┦袌?chǎng)潛力。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀變化迅速，在選擇店型時(shí)，應(yīng)看準(zhǔn)那些市場(chǎng)潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場(chǎng)潛力大，但風(fēng)險(xiǎn)也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場(chǎng)平穩(wěn)，市場(chǎng)潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場(chǎng)潛力。

２．店型選擇的過(guò)程

　　店型選擇的過(guò)程，實(shí)際上是對(duì)店型特征分析和對(duì)影響因素研究的過(guò)程。但在實(shí)際生活中，不少人卻忽視了這些，他們?cè)跊Q定開(kāi)店時(shí)直接想的就是開(kāi)個(gè)服裝店、鞋店或食品店等，爾后再進(jìn)行可行性研究，這是不科學(xué)的。

　　開(kāi)店人之所以有開(kāi)店的愿望，大多已具備了一定數(shù)量的資金。在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)查入手，看看消費(fèi)需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來(lái)再進(jìn)行自身的可行性分析。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購(gòu)到較高級(jí)的舶來(lái)品；能否聘請(qǐng)到通曉該類(lèi)商品經(jīng)營(yíng)與使用的專(zhuān)家；在顧客能接受的價(jià)格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤(rùn)。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開(kāi)專(zhuān)賣(mài)店。

　?。ㄈ┓b店

　　１．服裝店概述

　　顧名思義，服裝店是專(zhuān)營(yíng)服裝的商店。它有兩種形式：一是匯集各類(lèi)時(shí)裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營(yíng)一個(gè)品牌的時(shí)裝，大多是產(chǎn)銷(xiāo)合一的方式。時(shí)裝與普通成衣不同。它具有流行、時(shí)髦的特征，無(wú)論是款式還是價(jià)格，都高于普通成衣。

　　過(guò)去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時(shí)可滿(mǎn)足人們對(duì)穿著的需求。

　　這些年來(lái)，隨著生活水淮的提高和自我意識(shí)的加強(qiáng)，人們對(duì)服裝日益講究起來(lái)。服裝店和服裝廠商應(yīng)運(yùn)而生，目前名牌服裝店已在城市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

　　服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經(jīng)營(yíng)的品牌注重流行趨勢(shì)和較高格調(diào)；利潤(rùn)有可能達(dá)到５０％—１００％，甚至更高，價(jià)格尋求較高價(jià)位；經(jīng)營(yíng)中應(yīng)及時(shí)處理過(guò)季和過(guò)時(shí)的服裝，否則會(huì)使商品陷入困境。

　?。玻袌?chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　近幾年，大城市服裝店發(fā)展也很快，一引起海外品牌捷足先登。盡管這些專(zhuān)賣(mài)店的服裝款式新穎，名氣不凡，外部裝飾也各具特色，但由于價(jià)格昂貴，問(wèn)津者不多，富麗堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營(yíng)，甚至面臨著困境。

　　盡管如此，服裝專(zhuān)賣(mài)店仍是越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠(chéng)度較高難度顧客，盲目開(kāi)辦單一品牌的專(zhuān)賣(mài)店則兇多吉少。近些年來(lái)，人們的收水準(zhǔn)提高很快，但物價(jià)上漲幅度也高。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時(shí)尚的欲望，卻缺乏堅(jiān)強(qiáng)的后盾，加上新興的高級(jí)百貨商場(chǎng)大多匯集名牌時(shí)裝，從聲勢(shì)和選擇范圍上都強(qiáng)于單一品牌專(zhuān)賣(mài)店，因此名牌時(shí)裝店不冷不熱實(shí)屬情理之中。

　　服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時(shí)尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費(fèi)層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營(yíng)單一品牌的模式，匯集多種品牌。當(dāng)然，服裝店也可以向大眾化方向發(fā)展。

　?。ㄋ模┬?

　?。?、鞋店概述

　　鞋店是專(zhuān)門(mén)賣(mài)鞋的商店，它有綜合鞋店和專(zhuān)營(yíng)鞋店等形式。人類(lèi)的進(jìn)化帶動(dòng)了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無(wú)窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的發(fā)展提供了廣闊的空間。

　　在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關(guān)不大，經(jīng)營(yíng)特征與服裝店也很相似。此外，消費(fèi)者對(duì)鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對(duì)鞋店來(lái)說(shuō)是非常重要的。因此經(jīng)營(yíng)鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設(shè)在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設(shè)計(jì)要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級(jí)的重要標(biāo)志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲(chǔ)藏之用；過(guò)時(shí)的鞋子和樣品要及時(shí)削價(jià)出售。

　?。玻袌?chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　當(dāng)今消費(fèi)者越來(lái)越重視鞋的消費(fèi)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費(fèi)額增長(zhǎng)速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢(shì)。

　　究其原因，隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個(gè)新的階層——新新消費(fèi)者。他們多數(shù)為年青人，存款意識(shí)淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說(shuō)：“大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見(jiàn)面時(shí)常常不自覺(jué)地看對(duì)方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會(huì)讓人輕視，服裝有進(jìn)可隨意，但鞋一點(diǎn)都不能馬虎。因此，我在鞋上花的錢(qián)并不比花在服裝上的少。”這不是個(gè)別現(xiàn)象，而是代表一個(gè)龐大的消費(fèi)言族群。

　　專(zhuān)賣(mài)流行鞋種比賣(mài)一般實(shí)用鞋獲利機(jī)會(huì)大，但要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大，同時(shí)要求經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)更高，市場(chǎng)嗅覺(jué)更靈敏。一般實(shí)用目前有被忽視的傾向，實(shí)際上一般實(shí)用鞋價(jià)格便宜，中老年人對(duì)它有一定的偏好，是一個(gè)銷(xiāo)售穩(wěn)定的種類(lèi)。

（五）食品店

　　１．食品店概述

　　自從店鋪誕生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是歷史上最悠久的專(zhuān)賣(mài)商店。
　　開(kāi)辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經(jīng)營(yíng)何種等級(jí)的食品要依據(jù)所在地居民總體消費(fèi)水準(zhǔn)進(jìn)行選擇，開(kāi)辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類(lèi)顧客打交道。食品具有易腐的特點(diǎn)，儲(chǔ)存商品的倉(cāng)庫(kù)和柜臺(tái)常需要配備冷藏設(shè)施。

　?。玻袌?chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　食品店的最大特點(diǎn)是小而多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，吃占消費(fèi)支出的比例有逐年下降的趨勢(shì)，因此在有限的市場(chǎng)內(nèi)取得圈套的利潤(rùn)應(yīng)為食品店的目標(biāo)。

　　目前，從總體上看，食品店持平發(fā)展，但某些食品卻有較大的市場(chǎng)潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。

　?。ǎ保┍＝∈称贰ｋS著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們?cè)絹?lái)越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對(duì)人體危害很大，迫使人們不得不自我保護(hù)。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日漸激烈。

　　（２）冷凍食品。冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過(guò)生產(chǎn)到冷藏，并通過(guò)食品店送到消費(fèi)者手中。許多家庭也備有冷藏設(shè)施，這就構(gòu)成了一個(gè)完備的冷藏鏈。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店發(fā)展異常迅速，在我國(guó)未來(lái)也將會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展。

　　（３）兒童食品。兒童食品是一個(gè)熱門(mén)行業(yè)，有人類(lèi)就有兒童，并且社會(huì)越進(jìn)步，此項(xiàng)花費(fèi)越大。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當(dāng)大的比例，特別與兒童健康相關(guān)的食品，更具有光明的前景。當(dāng)然，隨著社會(huì)環(huán)境和風(fēng)尚的變化，必然會(huì)帶來(lái)一些更新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。企業(yè)及個(gè)人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)。

　?。╇娖鞯?

　　１．電器店概述

　　電器專(zhuān)賣(mài)商店是專(zhuān)營(yíng)各類(lèi)家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項(xiàng)電器商店。音響器材專(zhuān)賣(mài)店、照相器材專(zhuān)賣(mài)店都屬于后者。

　　電器商店店具有體積大、單位價(jià)值高等特點(diǎn)，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時(shí)許多電器店對(duì)溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。電器商店經(jīng)營(yíng)彈性較大，產(chǎn)品適應(yīng)潮流會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)高峰，不適應(yīng)就會(huì)平平淡淡，甚至倒閉。經(jīng)營(yíng)電器商店者必須有較豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。經(jīng)營(yíng)大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務(wù)。

　　２．市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　現(xiàn)代家用電器的產(chǎn)生與發(fā)展，激發(fā)了消費(fèi)者的新需求。電子裝置在家用電器上的廣泛應(yīng)用，使產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，不斷形成家用電器新?lián)Q的消費(fèi)潮流。目前的家用電器市場(chǎng)很大，對(duì)于大型家用電器來(lái)說(shuō)，在城市中正處于一個(gè)更新?lián)Q代時(shí)期，而在鄉(xiāng)村正牌一個(gè)發(fā)展時(shí)期。對(duì)于新型家用電器來(lái)說(shuō)，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時(shí)期，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蟆?

　　據(jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國(guó)家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來(lái)完成。同時(shí)電腦也成為家庭生活訊息的主要來(lái)源之一，人們對(duì)它的依賴(lài)越來(lái)越大。

　　以音響器材商店來(lái)說(shuō)，音樂(lè)發(fā)燒友已構(gòu)成了一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)族群，他們以年輕人為主。這些人對(duì)喜愛(ài)的歌手如癡如醉，形成了追星族。

　　另外，鐘表專(zhuān)賣(mài)店、自行車(chē)專(zhuān)賣(mài)店、摩托車(chē)行等都具有不同程度的發(fā)展?jié)摿Α?
（七）珠寶店

　?。保閷毜旮攀?

　　珠寶店是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，歷史已相當(dāng)悠久。早在店鋪出現(xiàn)以前，長(zhǎng)途販運(yùn)的行商們就重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)珠寶首飾，為那些達(dá)官貴族們服務(wù)。爾后逐漸演化，在出產(chǎn)地和行銷(xiāo)地的城市開(kāi)成珠寶街。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時(shí)的安特衛(wèi)普也有鉆石街。

　　珠寶店的成功重在信譽(yù)。經(jīng)營(yíng)者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專(zhuān)業(yè)知識(shí)必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價(jià)值高的特點(diǎn)，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會(huì)招致竊賊。在世界各國(guó)，珠寶店被竊案件屢有發(fā)生，所以商店安全十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，最好位于市場(chǎng)中心較為繁華的地段，但租金會(huì)相當(dāng)昂貴。為安全起見(jiàn)，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營(yíng)方式保守和傳統(tǒng)。

　?。玻袌?chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　生活富裕，使人們有錢(qián)佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項(xiàng)重要的消費(fèi)內(nèi)容。珠寶物小價(jià)昂的特征，深受投資者喜愛(ài)，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。

　　現(xiàn)在人們的消費(fèi)呈多樣化發(fā)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、祖母綠等都頗有市場(chǎng)。有些消費(fèi)者以珠寶來(lái)顯示自己的地位、身份和財(cái)富，而商人可借此大發(fā)其財(cái)。

　　專(zhuān)賣(mài)商店的店型選擇范圍很大，關(guān)鍵在于自己的實(shí)力和市場(chǎng)狀況，店型選擇成功與否，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)成敗有重要影響。

　　實(shí)際上，任何一類(lèi)商品都可以構(gòu)成專(zhuān)賣(mài)商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營(yíng)者可自己進(jìn)行組合與選擇。


　　超級(jí)市場(chǎng)選址策略

　　超級(jí)市場(chǎng)店鋪選址的好壞及各店鋪之間網(wǎng)絡(luò)連接的優(yōu)良化程度。關(guān)系到連鎖超市的銷(xiāo)售力、獲利力和競(jìng)爭(zhēng)力，因此，選址策略至關(guān)重要。

1.理想店址的條件和要素

(1)優(yōu)良店址的三個(gè)條件

①未來(lái)十年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)力
　　店鋪選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其他經(jīng)營(yíng)因素都可隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而店址一經(jīng)確定就難以變動(dòng)。因此，企業(yè)在選址時(shí)，必須具有發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測(cè)未來(lái)。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)所在地區(qū)的狀況時(shí)刻都在變化：交通條件在改善，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，周?chē)h(huán)境更是在不斷變化和發(fā)展。

　　對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新選定的店址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ谠摰貐^(qū)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以保證在以后一定時(shí)期內(nèi)都是有利可圖的。例如，日本的大榮公司憑借其連鎖集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，利用進(jìn)貨后3個(gè)月支付貨款的時(shí)間差，迅速調(diào)整各連鎖店的銷(xiāo)售收入，在非商業(yè)中心購(gòu)買(mǎi)了地價(jià)較低的土地，興建商業(yè)設(shè)施及其他不動(dòng)產(chǎn)，等到商業(yè)發(fā)展、地價(jià)升高后，賣(mài)掉地產(chǎn)賺取差價(jià)，商業(yè)設(shè)施則作為本公司的連鎖超市的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。

②規(guī)模性的目標(biāo)顧客群存在
　　任何超市都應(yīng)把滿(mǎn)足顧客需求作為其宗旨。每一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。一般的超市經(jīng)營(yíng)的主要是日常生活用品，受消費(fèi)者購(gòu)物行走距離規(guī)律的制約，消費(fèi)者不大可能為一些日常生活用品而長(zhǎng)距離的奔走。因而不大可能像大型百貨商店或者是專(zhuān)業(yè)大型家用電器商店那樣具有比較寬的流動(dòng)顧客群體，只能主要依靠對(duì)一定規(guī)模的目標(biāo)消費(fèi)群體的服務(wù)，來(lái)獲得比較穩(wěn)定的銷(xiāo)售收入。所以，能否擁有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，是超市店鋪選擇應(yīng)考慮的重要因素之一。

　　但是對(duì)于任何一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)，它的目標(biāo)顧客群都是經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、交通變革等都能導(dǎo)致顧客群的增加或減少，而這也成為預(yù)測(cè)未來(lái)顧客群的一個(gè)重要依據(jù)。例如，市政規(guī)劃在某一地興建一居民區(qū)，在居民區(qū)建立之初，居民較少，隨著居民區(qū)生活設(shè)施及其他配套設(shè)施的不斷完善和發(fā)展，居民也會(huì)日益增加，顯然，在這樣的地區(qū)設(shè)立連鎖店網(wǎng)點(diǎn)，梢費(fèi)者群的增加是必然的。象新建車(chē)站、碼頭、地鐵出口、旅游景點(diǎn)、公共指示設(shè)施等均能增加消費(fèi)者群。無(wú)疑，在進(jìn)行未采消費(fèi)者群的測(cè)定時(shí)，必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。

③進(jìn)出暢通的道路
　　優(yōu)良店址的一個(gè)必備條件就是進(jìn)出暢通的道路。

　　依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。

　　 1．住宅區(qū)
　　 住宅區(qū)內(nèi)的戶(hù)數(shù)基本上須達(dá)10佃戶(hù)左右，如以1戶(hù)4人來(lái)計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。

　　 2．教育區(qū)
　　 教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢(qián)，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。

　　 3．辦公區(qū)
　　 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。

　　 4．商業(yè)區(qū)
　　 商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過(guò)路客的增加，形成各種商店聚集之處。

　　 5．娛樂(lè)區(qū)
　　 娛樂(lè)區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂(lè)之后，需要補(bǔ)充體力。

　　由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績(jī)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦?lái)客，將使該區(qū)的業(yè)績(jī)有上升的可能。


商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估

　　 店址選擇的好壞，在開(kāi)店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。

　　 失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：
　　 (1)地點(diǎn)選擇失?。?
　　 (2)不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；
　　(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開(kāi)店數(shù)量的目標(biāo)而開(kāi)店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。
　　由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開(kāi)店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類(lèi)店或不同類(lèi)店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。

　　 1．商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)
　　 (1)開(kāi)店地點(diǎn)周?chē)?hù)的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類(lèi)。

　?、?住宅的種類(lèi)：
　　A．單身住宅；
　　B．普通小區(qū)住宅(分大、中型)；
　 Ｃ．公寓(分電梯大樓、普通公寓)；
　　D．高級(jí)住宅區(qū)。
　　以上的住宅種類(lèi)都適于開(kāi)設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。
　?、谧?hù)的構(gòu)成。便利店的客戶(hù)群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類(lèi)別來(lái)看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。

　　(2)商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：
　?、僦行⌒推髽I(yè)(內(nèi)部沒(méi)有餐廳)；
　?、谥写笮歪t(yī)院；
　?、鄞髮W(xué)、專(zhuān)科及高中職校；
　?、?4小時(shí)的大、中型工廠(三班制)；
　?、菹狸?duì)、警察局、市政府；
　?、喙珗@及廣場(chǎng)；
　?、哕?chē)站附近；
　　⑧大型集中住宅區(qū)；
　?、崞渌?

　　(3)商困未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：
　?、俚貐^(qū)內(nèi)人口及戶(hù)數(shù)的增加；
　?、谛略O(shè)車(chē)站的計(jì)劃；
　　②學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；
　?、荞R路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；
　　⑤小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。

　　(4)商國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類(lèi)店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。

　　 2．評(píng)估

　　評(píng)估對(duì)便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開(kāi)店前必要的工作，以國(guó)內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不一樣。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。

　　評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。

　　 下面我們將討論一下評(píng)估作業(yè)的方法。

在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周?chē)?50米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。

　　　方法如下：中心點(diǎn)為欲開(kāi)的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在國(guó)內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。

　　將車(chē)輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車(chē)輛的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車(chē)較方便等。

　　最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。
二．店址選擇

　　店址選擇的重要性、原則

　　1．店址選擇的重性

　　便利店籌建時(shí)，作好商團(tuán)分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。在西方國(guó)家，便利店的開(kāi)設(shè)地店被視為開(kāi)業(yè)前所需的三大主要資源之一，因?yàn)樘囟ㄩ_(kāi)設(shè)地點(diǎn)決定了便利店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷(xiāo)售收入的高低，從而反映出開(kāi)設(shè)地點(diǎn)作為一種資源的價(jià)值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

　　(1) 店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營(yíng)建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不保人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長(zhǎng)期性、固定性特點(diǎn)。

　　(2) 店址是便利店確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的便利店顧客來(lái)源及特點(diǎn)和便利店對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)的選擇。

　　(3)店址選擇是否合適，是影響便利店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　(４) 店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，并最大限度滿(mǎn)足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴(lài)、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎(chǔ)。

　　 2．便利店店址選擇的原則
便利店店址選擇，是以適應(yīng)流向情況、人口分布，便利廣大顧客購(gòu)物為原則。在擴(kuò)大銷(xiāo)售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)。從而形成了以下四種類(lèi)型的商群。

　　
(1)城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專(zhuān)賣(mài)商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)階準(zhǔn)一的購(gòu)物區(qū)。
　　
(2)城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說(shuō)的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如酣；店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來(lái)往人流購(gòu)物。

(3)城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民就近購(gòu)買(mǎi)日用雜貨、百貨等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路的重要車(chē)站附近，規(guī)模較小。

(4)郊區(qū)購(gòu)物中心。在城市停車(chē)?yán)щy、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車(chē)大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成效區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購(gòu)物需要，不少便利店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購(gòu)物中心。

　　區(qū)域位置選擇

　　上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，便利店在選址過(guò)程中，已逐步形成了四類(lèi)商業(yè)群，那么作為一個(gè)具體的便利店應(yīng)選擇哪一個(gè)商業(yè)群，在選擇時(shí)充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)規(guī)律。

　　顧客對(duì)商品的需求一般可分為三種類(lèi)型：

　　(1) 日常生活必需品，這類(lèi)商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購(gòu)買(mǎi)頻繁，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。所以，經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的商店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以?xún)?nèi)為宜。

　　(2) 周期性需求的商品。對(duì)這類(lèi)商品，顧客是定期購(gòu)買(mǎi)的。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，都發(fā)生了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)商品數(shù)量不大，有高度的周期性，經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的商店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心成交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。

　　(3) 耐用消費(fèi)品及顧客特殊性需求的商品。耐用消費(fèi)品多為顧客一次購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)期使用，購(gòu)買(mǎi)頻率低。顧客在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。特殊需求的商品購(gòu)買(mǎi)的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營(yíng)這些類(lèi)別商品的商店，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能的潛在顧客。
地點(diǎn)選擇
　　
　　僅僅做出了店址的區(qū)域位置選擇還不夠，因?yàn)樵谕粎^(qū)域內(nèi)，一個(gè)便利店可能會(huì)有好幾個(gè)開(kāi)設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)商店來(lái)說(shuō)，是最滿(mǎn)意的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)，而對(duì)另一類(lèi)商店來(lái)說(shuō)，就不一定是合適的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)。因此，一個(gè)新設(shè)商店在做好區(qū)域或位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，做出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。

　　 1．分析交通條件

　　 交通條件是影響便利店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn)。

　　 (1)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面。
　?、?在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。
　?、?商品運(yùn)至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并利于裝卸，如果運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升，經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)受到影響。

　?。ǎ?為方便顧客購(gòu)買(mǎi)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為的顧客實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件作如下具體分折。

　　設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車(chē)站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流較多，購(gòu)買(mǎi)越方便。開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車(chē)站、碼頭的位置，以下車(chē)，船客流為主；選在鄰近市內(nèi)公共汽車(chē)站的位置，則以上車(chē)的客流為主。

　　設(shè)在市內(nèi)公共汽車(chē)站附近的商店，要分析公共車(chē)站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車(chē)站還是一般停車(chē)站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車(chē)站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無(wú)統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。
要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車(chē)輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。

　　分析客流規(guī)律

　　便利店成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多，最集中的地點(diǎn)；以使多數(shù)人就近購(gòu)買(mǎi)商品，但客流規(guī)模大，并不總是帶來(lái)相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，具體問(wèn)題還需具體分析。

(1)分析客流類(lèi)型。一般商店客流分為三種類(lèi)型。

①自身客流。指那些專(zhuān)門(mén)為購(gòu)買(mǎi)某商品的來(lái)店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷(xiāo)售收入的主要來(lái)源，因此，新設(shè)商店在選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。
　　
②分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充商品種類(lèi)的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營(yíng)某類(lèi)商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)主商品后，就會(huì)附帶到鄰近補(bǔ)充商品商店去購(gòu)買(mǎi)，供日后進(jìn)一步消費(fèi)的補(bǔ)充商品；又如鄰近大型商店的小商店，會(huì)吸引一部分專(zhuān)程到大商店購(gòu)物的顧客順便到毗鄰的小店來(lái)。不少小商店傍大店而設(shè)，就是利用這種分享刻流。
　　
③派生客流。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專(zhuān)門(mén)來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。
　　
(2)分析客流目的、速度和滯留時(shí)間。不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再作最佳地址選擇。如在一些公共場(chǎng)所附近，車(chē)輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也順便或臨時(shí)購(gòu)買(mǎi)一些商品，但客流目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。
　　
(3)分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件設(shè)施等影響，而有所差異。另外，人們騎車(chē)、步行或駕駛汽車(chē)都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。鑒于此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。

(4) 分析街道特點(diǎn)。選擇商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見(jiàn)度高，是最佳開(kāi)設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來(lái)自街道一端，表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜設(shè)在客流集中的一端，還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址放置中間地段就更能招攬潛在顧客。

．分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
　　
　　商店周?chē)母?jìng)爭(zhēng)情況對(duì)便利店經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對(duì)商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的作選擇時(shí)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一般來(lái)說(shuō)，在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，將會(huì)吸引客流，促進(jìn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，增強(qiáng)店信譽(yù)，否則與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相鄰而設(shè)，將難以獲得發(fā)展。

　　當(dāng)然，作為便利店的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方，這對(duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。

　　另外，當(dāng)?shù)曛分車(chē)纳痰觐?lèi)型，協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類(lèi)商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷(xiāo)售。

　　 4．分析地形特點(diǎn)
　
　　選擇商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)時(shí)，分析地理特點(diǎn)，就是要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)設(shè)店，所以商店盡量臨街而設(shè)，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強(qiáng)能見(jiàn)度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。同時(shí)，一些大型公共場(chǎng)所迎面處都是能見(jiàn)度較高的地點(diǎn)。

　　 5．分析城市規(guī)劃

　　商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場(chǎng)的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合沒(méi)店，反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看不是理想的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，便利店經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
　　
　　最后，便利店經(jīng)營(yíng)者還要對(duì)商店未來(lái)效益進(jìn)行評(píng)估，主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù)的來(lái)店光顧的人數(shù)比例；光顧顧客中購(gòu)物者的比例；每筆交易的平均購(gòu)買(mǎi)量等。這樣，便利店經(jīng)營(yíng)者就可做出商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開(kāi)業(yè)的決策了。

　　超市開(kāi)業(yè)前的采購(gòu)技巧

　　超市成功的最關(guān)鍵的因素之一，就是采購(gòu)人員選擇“適銷(xiāo)對(duì)路”的商品，以“較低的價(jià)格”、“充足的貨源”及“吸引人的促銷(xiāo)活動(dòng)”展現(xiàn)在顧客眼前，讓顧客為超市傳送好的口碑，增加新客流和老顧客的回流率，采購(gòu)作業(yè)在此起著決定性的角色，采購(gòu)在開(kāi)業(yè)前的重點(diǎn)工作如下：

　　構(gòu)建商品的結(jié)構(gòu)。這有賴(lài)于采購(gòu)人員對(duì)市場(chǎng)的了解，并通過(guò)各種信息與手段將這些適合目標(biāo)顧客群的暢銷(xiāo)商品引進(jìn)。新開(kāi)張的超市在構(gòu)建商品結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)參照“商品結(jié)構(gòu)表”所制定的參數(shù)，采購(gòu)人員構(gòu)建商品結(jié)構(gòu)程序如下：

1、選定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。超市的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手除了同類(lèi)型的超市外，還包括超市目標(biāo)顧客群最常去購(gòu)物的地方，例如：批發(fā)商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、本地生意較好的專(zhuān)業(yè)店或?qū)Ｙu(mài)店、便利店以及百貨公司等。

2、記錄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格。“市場(chǎng)調(diào)查”是構(gòu)建商品結(jié)構(gòu)工作的重中之重。市場(chǎng)調(diào)查越徹底，越細(xì)微，日后的工作就越有效益。俗話說(shuō)：“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”。

3、按商品群記錄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所銷(xiāo)售的品牌、商品描述、規(guī)格或包裝、價(jià)格、促銷(xiāo)及排面的情況。市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，可將各種情況簡(jiǎn)單記錄在小紙上，然后整理成新開(kāi)店開(kāi)業(yè)前的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。

4、收集兄弟公司價(jià)格資料。經(jīng)由區(qū)域經(jīng)理或采購(gòu)本部收集各兄弟公司商品明細(xì)表，將各公司的商品資料整理成開(kāi)店前市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，作為日后構(gòu)建商品結(jié)構(gòu)及交易采購(gòu)的依據(jù)。初步構(gòu)建商品結(jié)構(gòu)。按照總部制定的“商品結(jié)構(gòu)表”并參考開(kāi)店前市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排面較大的商品及兄弟公司賣(mài)得好的商品作為預(yù)定進(jìn)貨的商品，可以在市場(chǎng)調(diào)研表打個(gè)記號(hào)，作為日后選擇商品及采購(gòu)的依據(jù)。組織貨源可按工商名錄、電話號(hào)碼簿、商品包裝上的電話、朋友的信息、地方工商局的信息、其他供應(yīng)商所提供的信息及公司的招商大會(huì)等方式，尋找供應(yīng)商的資料，并積極與其聯(lián)系。避免通過(guò)買(mǎi)空賣(mài)空的皮包公司或中間商進(jìn)貨，否則質(zhì)量無(wú)法保證，價(jià)格也沒(méi)優(yōu)勢(shì)。

　　同一種商品可能有兩家以上的供應(yīng)商。采購(gòu)人員可分別在公司約見(jiàn)這些供應(yīng)商，提供一份供應(yīng)商手冊(cè)，給有潛力的供應(yīng)商參考，并概述超市的背景及發(fā)展前景，正式展開(kāi)采購(gòu)。采購(gòu)前，請(qǐng)這些供應(yīng)商報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)時(shí)，供應(yīng)商應(yīng)填寫(xiě)“供應(yīng)商基本資料表”、“供應(yīng)商簡(jiǎn)介”、“供應(yīng)商報(bào)價(jià)單”、“新供應(yīng)商問(wèn)卷調(diào)查表”及“新供應(yīng)商產(chǎn)品問(wèn)卷調(diào)查表”。成功的采購(gòu)要依靠：公司實(shí)力、采購(gòu)技巧、對(duì)供應(yīng)商的尊重、誠(chéng)實(shí)守信、耐心與毅力等。成功的采購(gòu)并不一定一蹴可及，一次完成，往往是“好事多磨”，需經(jīng)過(guò)好幾回合采購(gòu)才完成，越大的品牌需要越多的采購(gòu)技巧。
辦超市要因地制宜

　　組織和經(jīng)營(yíng)方式的革命性發(fā)展。與傳統(tǒng)的百貨商店相比，超市有以下一些明顯的優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)：

一是，在國(guó)外，超市一般辦在郊區(qū)，那里地面寬廣，地價(jià)便宜，超市的規(guī)?？梢赞k得很大，商品的品種也就可以很多，較齊全，從而可以使顧客方便地在超市買(mǎi)到他們需要的各種商品。

二是超市的規(guī)模大，貨流量自然也大，從而可以直接從廠家進(jìn)貨，而且有些超市還自產(chǎn)自銷(xiāo)一些商品，并有自己的品牌，因此商品的進(jìn)價(jià)低。

三是超市的商品擺在貨架上，由顧客自己挑選。方便顧客的同時(shí)，也減少了大量的售貨人員，從而節(jié)約了工資性開(kāi)支。

四是那些大型的超市公司辦連鎖超市，更可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)以及物流技術(shù)和組織，調(diào)配貨源，省去了商品的大量庫(kù)存及其費(fèi)用。

五是以上這些優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)使超市特別是那些倉(cāng)儲(chǔ)式超市的經(jīng)營(yíng)成本比其它商店低得多，從而商品價(jià)格也比其它商店便宜得多。六是由于超市一般辦在郊外，超市可以建大的停車(chē)場(chǎng)，而且由于商品價(jià)格低，停車(chē)又不收費(fèi)，使得居住在城市內(nèi)外的居民開(kāi)車(chē)去購(gòu)物仍是劃算的。

　　正因?yàn)槌杏猩鲜鰞?yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)，超市對(duì)眾多的中低收入顧客很有吸引力，得到了巨大發(fā)展。

　　隨著改革開(kāi)放，我國(guó)學(xué)習(xí)外國(guó)，也辦起了超市，受到顧客歡迎，超市也有了巨大的發(fā)展。但是，由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民的收入水平較低，超市在我國(guó)發(fā)生了一些變異，使超市應(yīng)有的優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)受到一些削弱。

第一，在我國(guó)，超市一般辦在市內(nèi)，而且有些還辦在鬧市區(qū)。受市區(qū)土地的限制，超市的規(guī)模一般也較小，甚至辦成了街區(qū)便民小店。由于規(guī)模小，超市的商品品種自然也就有限了，進(jìn)貨渠道也窄。

第二，我國(guó)的超市，商品也上架，便利了居民選購(gòu)。但由于顧客多，仍需雇用較多的售貨員，而且往往還有不少人推銷(xiāo)商品，人力并未減少許多。

第三，上述兩點(diǎn)導(dǎo)致我國(guó)超市的商品價(jià)格并不比其它商店便宜或便宜多少。

第四，既然超市辦在市內(nèi)特別是鬧市區(qū)內(nèi)，停車(chē)?yán)щy就成為一個(gè)較普遍的問(wèn)題，停車(chē)還要收費(fèi)，顧客開(kāi)車(chē)到超市購(gòu)物反而不便，花費(fèi)更多。

　　這些變異是受客觀條件決定的。要辦成國(guó)外那樣的超市，發(fā)揮超市的優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)，還有待我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的提高。在一些國(guó)家，為什么要把超市辦在郊區(qū)？因?yàn)閹缀跫壹覒?hù)戶(hù)都有汽車(chē)，而且越來(lái)越多的人由市區(qū)遷往郊區(qū)，幾乎家家都有大冰箱，可以開(kāi)車(chē)到超市集中采購(gòu)商品，儲(chǔ)存大量食品，供較長(zhǎng)時(shí)間消費(fèi)；因?yàn)槌械慕?jīng)營(yíng)成本低，避開(kāi)了市內(nèi)商業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，市區(qū)內(nèi)更適合開(kāi)鋪面小、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、商品檔次高、對(duì)顧客可提供個(gè)性化服務(wù)的商店，雖然商品的價(jià)格較高，一些高收入者更愿意到這類(lèi)商店購(gòu)物。

　　而在我國(guó)，除少數(shù)大城市外，畢竟有私家車(chē)、能開(kāi)車(chē)去購(gòu)物的人很少，一般城市還不具備在郊區(qū)辦大型超市的條件，而且由于超市的商品價(jià)格不低，人們即使開(kāi)了自己的車(chē)去購(gòu)物，加上停車(chē)費(fèi)，也是不劃算的。

　　最近，美國(guó)的超市又有新的變化。為減少顧客排隊(duì)現(xiàn)象，有些超市設(shè)置了顧客自己計(jì)價(jià)、自動(dòng)付款的設(shè)備。不愿意排隊(duì)的顧客在這種設(shè)備前，可先在一個(gè)顯示屏上選擇是用信用卡還是用現(xiàn)金支付，是否有優(yōu)惠卡，然后將購(gòu)買(mǎi)的商品逐一通過(guò)商品上的條形碼計(jì)價(jià)算賬，將商品逐一盛入購(gòu)物袋，并放到另一臺(tái)子上。需要過(guò)秤的商品則由服務(wù)人員幫忙，如顧客未將商品計(jì)價(jià)算賬就放到已計(jì)價(jià)算賬的臺(tái)子上，該設(shè)備會(huì)從重量的變化上提示顧客補(bǔ)計(jì)價(jià)算賬，最后顧客用信用卡或現(xiàn)金在機(jī)器上付款。

　　這種改進(jìn)在我國(guó)的超市中恐難很快采用。因?yàn)槲覈?guó)超市的規(guī)模一般太小，添置這樣的設(shè)備不合算，因?yàn)槿斯け阋耍瑸闇p少顧客排隊(duì)的時(shí)間，與其增添這樣的設(shè)備，不如多雇員工。而且防止商品丟失本是超市的一個(gè)問(wèn)題，在讓顧客自己計(jì)價(jià)，自動(dòng)付款的同時(shí)，花費(fèi)更多的費(fèi)用來(lái)防止商品丟失，那將是不可取的?？梢?jiàn)，學(xué)習(xí)外國(guó)，即使是辦超市，也得根據(jù)我國(guó)的實(shí)際條件。

　　物業(yè)選擇：零售業(yè)連鎖發(fā)展的商業(yè)先機(jī)及戰(zhàn)略要求

　　當(dāng)物業(yè)以房地產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)核算，物業(yè)完善條件確定的前提下，與其它產(chǎn)業(yè)相同規(guī)模的投資相比，商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)回收期短，風(fēng)險(xiǎn)較小，可以融物的形式變相融資；產(chǎn)業(yè)選擇與進(jìn)入相對(duì)容易，市場(chǎng)導(dǎo)向調(diào)整便利，更主要的是存在潛力巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。在加入WTO的初期，國(guó)外零售業(yè)進(jìn)入中國(guó)的廣泛性與深入性沒(méi)有達(dá)到最大化，國(guó)內(nèi)零售業(yè)連鎖發(fā)展不夠充分的條件下，搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，對(duì)零售企業(yè)連鎖發(fā)展的意義是重大的。零售業(yè)連鎖發(fā)展在物業(yè)的進(jìn)入方式上大體可劃分為三類(lèi)，即買(mǎi)斷、租賃和合作，選擇不同的進(jìn)入方式，對(duì)零售業(yè)連鎖發(fā)展資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略意義也是不同的。

市場(chǎng)潛力的有限性制約了零售企業(yè)的快速發(fā)展。市場(chǎng)消費(fèi)能力的有限性以及增長(zhǎng)的緩慢性，與零售業(yè)連鎖化的快速發(fā)展是相互矛盾的，在價(jià)值規(guī)律的作用下，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)必然形成一個(gè)需求與供給的均衡狀態(tài)，而此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的零售企業(yè)所面臨的結(jié)果便是：微利、虧損、倒閉及退出零售領(lǐng)域，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)的連鎖困難。

　　合適物業(yè)的希缺性使把握商機(jī)價(jià)值巨大。每個(gè)城市中，適合零售的物業(yè)是有限的，而適合大型零售業(yè)連鎖發(fā)展所需的物業(yè)更難得。在零售業(yè)供給與需求尚未達(dá)到成熟均衡的條件下，誰(shuí)發(fā)展的速度快、效率高、科學(xué)性強(qiáng)，誰(shuí)就能抓住歷史的機(jī)遇，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，而落后者只能在等待新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)的浪潮中“望房興嘆”而無(wú)所適從。

　　快速積累滾動(dòng)發(fā)展才能盡快形成規(guī)模效益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益之所在，是大型零售業(yè)連鎖發(fā)展最終成功的標(biāo)志。而制約大型零售業(yè)快速連鎖發(fā)展的根本因素之一，除國(guó)外大型零售集團(tuán)外，我國(guó)大多數(shù)零售企業(yè)都存在自有資金短缺的問(wèn)題，發(fā)展靠銀行貸款不僅困難而且對(duì)于薄利的商業(yè)企業(yè)，利息負(fù)擔(dān)也較重；而進(jìn)入現(xiàn)有物業(yè)最便利的方式—租賃，也常使租金高達(dá)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的30%—50%左右。我國(guó)60%以上的大型零售企業(yè)無(wú)自有房產(chǎn)，致使大型零售企業(yè)連鎖發(fā)展陷入進(jìn)退兩難的“二律背反”境界，而突破這一怪圈的根本出路只有一條，就是盡快達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

　　盡快形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的選擇方式。制約規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素很多，然而資金的短缺是主要因素之一，而占用資金最大的因素就是對(duì)物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)的獲取，解決這一難題，可以采取以下兩種方式：第一、以“加盟連鎖”的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)完成。即物業(yè)方以物業(yè)為加盟的條件，雙方確定一定利潤(rùn)分成的比例，由連鎖方提供商號(hào)、管理、貨源、流動(dòng)資金等要素資源合作經(jīng)營(yíng)。第二、以“連鎖同盟”的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)完成。即多家物業(yè)所有者和連鎖發(fā)展的零售企業(yè)相結(jié)合，采取“統(tǒng)一商號(hào)、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一CI、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一行銷(xiāo)、統(tǒng)一管理”、“分級(jí)經(jīng)營(yíng)、分級(jí)核算”、“共享資源”的“八統(tǒng)二分一共享”的經(jīng)營(yíng)原則。這種方式在國(guó)際連鎖發(fā)展史上與“自由連鎖”相類(lèi)似。這種經(jīng)營(yíng)方式在早期的日本取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。第三、以租賃的方式來(lái)完成。發(fā)育較成熟且有一定實(shí)力的零售企業(yè)，可以租賃的方式來(lái)完成，但租賃相對(duì)以上兩種經(jīng)營(yíng)方式而言，雖然利潤(rùn)空間較大，但所動(dòng)用的資金額度也較大，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高些。連鎖發(fā)展的初期應(yīng)謹(jǐn)把握。

　　物業(yè)選擇的進(jìn)入方式－－合作經(jīng)營(yíng)。對(duì)于連鎖發(fā)展初期的零售企業(yè)、管理經(jīng)驗(yàn)不夠成熟的零售企業(yè)，要快速形成連鎖發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，最好的物業(yè)進(jìn)入方式就是合作。可選擇“加盟連鎖”或“連鎖同盟”發(fā)展模式。這種方式可以減小連鎖企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，又可以取得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)；使業(yè)主放棄物業(yè)的“機(jī)會(huì)成本”，與連鎖企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但這種方式通常對(duì)商號(hào)價(jià)值的要求較高，并大大降低了零售企業(yè)的利潤(rùn)空間。在零售企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)控能力較差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈或經(jīng)理人資質(zhì)不足的情況下，有可能給薄利的零售企業(yè)造成虧損。

　　物業(yè)選擇的進(jìn)入方式－－租賃經(jīng)營(yíng)。對(duì)于較成熟的連鎖企業(yè)，物業(yè)租賃是較好的選擇方式。租賃所占用的資金，與物業(yè)買(mǎi)斷相比“現(xiàn)金流出”較小；與合作經(jīng)營(yíng)相比利潤(rùn)空間較大。可以用少量的資金獲取物業(yè)的使用權(quán)，是一種以融物形式獲取的變相融資，租金便是融資成本。當(dāng)然與合作相比，租賃的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，這就要求連鎖企業(yè)在進(jìn)入擬定市場(chǎng)時(shí)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析和準(zhǔn)確的把握。因而是較成熟的零售企業(yè)連鎖發(fā)展，走向規(guī)模經(jīng)濟(jì)的第一選擇。

　　物業(yè)租賃及進(jìn)入方式的再評(píng)價(jià)。租賃實(shí)質(zhì)是物業(yè)使用權(quán)的分期買(mǎi)斷，是租賃方將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)，以最大限度獲取固定資產(chǎn)收益的一種經(jīng)營(yíng)方式。物業(yè)價(jià)值與租金純收入之間有如下關(guān)系：
　　　　　　　R1　　　　　　　　　　　　　　
PO = ——————————
　　　　　　(1+g)m-1　
　　　r{1-——————}
　　　　　　(1+r)m-1
　　PO為物業(yè)價(jià)值
　?。鐬樽饨鹉赀f增率（以５％計(jì)）
　　R1為第一年租金純收入
　　ｍ為租金遞增周期（以１年計(jì)）
　?。?yàn)橘N現(xiàn)率（以１０％計(jì)）
　　物業(yè)折舊期以４５年級(jí)

表６－１ 物業(yè)價(jià)值與租金收益變動(dòng)狀況
——————————————————————————　
月　　租　　　 X元／平米.月
——————————————————————————
租　　期　　　　　10年　　　　　　　　　 5年
——————————————————————————
物業(yè)價(jià)值　１０００X元/平米以上?。玻埃埃癤元/平米以上
——————————————————————————　
這一結(jié)論說(shuō)明，如果物業(yè)每平米的月租金為100元，租期為10年時(shí)，相當(dāng)于每平米物業(yè)價(jià)值在10萬(wàn)元以上；租期為5年時(shí)，相當(dāng)于每平米物業(yè)價(jià)值在20萬(wàn)元以上；但并非租期越長(zhǎng)越經(jīng)濟(jì)，租期越長(zhǎng)租金總量就越大。由此可見(jiàn)，以物業(yè)租賃方式進(jìn)入物業(yè)所付出的代價(jià)是昂貴的，因此，大型零售業(yè)連鎖發(fā)展，應(yīng)隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，逐漸縮小租賃進(jìn)入物業(yè)方式的比率。零售業(yè)的連鎖發(fā)展與房地產(chǎn)的相關(guān)性較強(qiáng)，實(shí)力較強(qiáng)的零售企業(yè)可在連鎖發(fā)展的過(guò)程中，將零售業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合起來(lái)相關(guān)發(fā)展。如日本的大榮公司，能成為國(guó)際著名的零售連鎖企業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)是分不開(kāi)的。

新開(kāi)超市離不開(kāi)的CI設(shè)計(jì)

　　根據(jù)企業(yè)形象的三個(gè)層次，可以將企業(yè)形象識(shí)別（CI）也相應(yīng)分為企業(yè)理意識(shí)別（MI）、企業(yè)行為識(shí)別（BI）和企業(yè)視覺(jué)識(shí)別（VI）三個(gè)層次。

（1）理念識(shí)別（MI）。英文全稱(chēng)Mind Identity，
　　就是一個(gè)企業(yè)由于具有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、宗旨、目標(biāo)、精神、道德、作風(fēng)等等而區(qū)別于其他企業(yè)。MI是CI的靈魂和整體系統(tǒng)的原動(dòng)力，它對(duì)BI和VI具有決定作用并通過(guò)BI、VI表現(xiàn)出來(lái)，就好比一個(gè)人具有的內(nèi)在獨(dú)特氣質(zhì)只能通過(guò)他的行為和外表才能感受得到。理念識(shí)別的要素中，企業(yè)的群體價(jià)值觀是核心要素。

（2）行為識(shí)別（BI）。英文全稱(chēng)為 Behavior Identity，
　　指企業(yè)理念統(tǒng)帥下企業(yè)組織及全體員工的言行和各項(xiàng)活動(dòng)所表現(xiàn)出一個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)的區(qū)別。BI是企業(yè)形象策劃的動(dòng)態(tài)識(shí)別形式，而有別于企業(yè)名稱(chēng)、標(biāo)志等靜態(tài)識(shí)別形式。從BI實(shí)施的對(duì)象來(lái)看，它包括內(nèi)部活動(dòng)識(shí)別和外部活動(dòng)識(shí)別。由于員工及其群體的行為（包括語(yǔ)言）本身就是一種傳播媒介，受眾可以不借助其他傳播媒介而直接產(chǎn)生對(duì)企業(yè)的認(rèn)知，從而形成對(duì)企業(yè)形象的認(rèn)識(shí)；而員工的言行無(wú)不是在企業(yè)價(jià)值觀等理念要素的作用下表現(xiàn)出來(lái)的，因而行為識(shí)別實(shí)際上是理念識(shí)別的最主要載體。

（3）視覺(jué)識(shí)別（VI）。英文Vision Identity的縮寫(xiě)，
　　指一個(gè)企業(yè)由于獨(dú)特的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色等視覺(jué)要素而區(qū)別于其他企業(yè)。VI的表達(dá)必須借助某種物質(zhì)載體，如廠房、店鋪、廣告牌、產(chǎn)品外觀及其包裝等等。根據(jù)人體工程學(xué)的研究，人們獲取信息的最主要途徑是視覺(jué)，約占80％，因此VI是整個(gè)企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)中最形象直觀、最具有沖擊力的部分。人們對(duì)CI的認(rèn)識(shí)是從VI開(kāi)始的，早期的CI策劃也主要是VI策劃。VI雖然比MI、BI容易實(shí)施、效果顯示度高，但它對(duì)企業(yè)形象的影響并不持久和深入，而且有時(shí)也難以完全反映MI，也就難以完全反映CI的內(nèi)容，因此脫離了理念識(shí)別和行為識(shí)別的視覺(jué)識(shí)別本身是缺乏生命力的。

　　便利店盈利模式設(shè)置

　　西方著名學(xué)者布茨•艾倫研究表明，在很多行業(yè)中與經(jīng)營(yíng)規(guī)模高度相關(guān)的市場(chǎng)占有率和盈利率之間是呈正斜率變化的，即獲得高市場(chǎng)占有率的最重要的途徑是企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。這幾乎成了國(guó)內(nèi)企業(yè)便利店發(fā)展的共識(shí)。

　　自1995年第一家真正意義上的便利店登陸伊始，短短7年光景，便利店在華南、華中和華東地區(qū)漸成燎原之勢(shì)。其中，上海的便利店發(fā)展最為成熟。據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，截止到2002年底，上海已有24小時(shí)便利店3500家。目前，一些大的便利店巨頭仍在加速發(fā)展，如“聯(lián)華快客”現(xiàn)有門(mén)店800多家，“可的”門(mén)店700多家，“21世紀(jì)”門(mén)店600多家，并且意欲2003年再開(kāi)500家，“好德”門(mén)店500多家，且還在以每天一家的速度向前推進(jìn)。

　　但相對(duì)市場(chǎng)占有率的提高并沒(méi)有給企業(yè)帶來(lái)盈利。據(jù)悉，在上海10余家便利店中，目前幾乎沒(méi)有一家能夠真正實(shí)現(xiàn)盈利。投資之初，不少便利店原打算營(yíng)業(yè)后三年進(jìn)入盈利期，而現(xiàn)在，且不說(shuō)盈利，就連維持生計(jì)也成了問(wèn)題。他們一直很惶惑。日本的7—11食品的平均毛利高達(dá)47%，臺(tái)灣7—11的平均毛利也達(dá)到了30%，真正做大做強(qiáng)以后的便利店，毛利率應(yīng)該上升，至少也該在25%以上。而我國(guó)便利店毛利率普遍偏低，平均在20%左右，近兩年由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量的增加以及彼此的無(wú)效內(nèi)耗，毛利率在市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的情況下甚至呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，便利店的尷尬使相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)在線競(jìng)爭(zhēng)者身陷囹圄，進(jìn)退維谷。近兩年不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家紛紛指出，便利店將是繼超市之后發(fā)展最為迅速也是最有前景的零售業(yè)態(tài)。但事實(shí)上，便利店在國(guó)內(nèi)由于政策掣肘和市場(chǎng)先天條件的制約，發(fā)展得并不順利。

　　便利店的目標(biāo)顧客有兩大族群。一類(lèi)追求娛樂(lè)、享受、習(xí)慣“夜生活”，以12—25歲年輕人、單身一族、青年學(xué)生、夜間上班族為主；一類(lèi)是迫于快節(jié)奏生活而習(xí)慣快速購(gòu)物或急需購(gòu)物，以職業(yè)婦女、家庭、老年人群、旅途應(yīng)急人群為主。根據(jù)便利店選址所在地域的不同，便利店目標(biāo)顧客族群的選擇是不同的。如在生活小區(qū)、學(xué)校、網(wǎng)吧、商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)構(gòu)成常以第一族群為主，而在加油站、火車(chē)站等地區(qū)，便利店則常常會(huì)選擇第二族群作為服務(wù)目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有和潛在市場(chǎng)的構(gòu)成狀況，選擇合適的目標(biāo)顧客群或族群組合。

　　有選擇就會(huì)有放棄。便利店在市場(chǎng)發(fā)萌初期應(yīng)極力規(guī)避超過(guò)企業(yè)能力所及的目標(biāo)顧客。如在北京，若以高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)區(qū)白領(lǐng)為目標(biāo)顧客，就會(huì)面臨店鋪?zhàn)饨鸪杀靖吆唾?gòu)買(mǎi)力不足的狀況，這會(huì)使便利店面臨困境。

　　同時(shí)，由于便利店是傳統(tǒng)超市的一種游離業(yè)態(tài)，目標(biāo)顧客在需求上會(huì)有所重疊，便利店在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的相對(duì)弱勢(shì)要求便利店應(yīng)盡量避免競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的的直面沖擊，在同一目標(biāo)顧客群的不同需求上截取細(xì)分層，以形成差異化相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，如果一個(gè)地區(qū)因政策掣肘過(guò)于苛刻以致束縛了便利店差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮時(shí)，企業(yè)最明智的選擇就是放棄，不管這一地區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)是多么誘人。因?yàn)樗倪M(jìn)入，只能是在同一競(jìng)爭(zhēng)層面上與當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)超市和煙雜店角逐，正所謂“強(qiáng)龍斗不過(guò)地頭蛇”，最終落敗便在所難免，而這正是國(guó)內(nèi)不少便利店的策略失誤。

　　價(jià)值提供

　　為顧客排除困難和創(chuàng)造新的價(jià)值，是便利店存在的意義所在。便利店價(jià)值提供應(yīng)以所選擇的目標(biāo)顧客為導(dǎo)向，系統(tǒng)識(shí)別目標(biāo)顧客的“特殊需求”和“一般需求”，以形成商品和服務(wù)上的精細(xì)化設(shè)置。便利店在商品滿(mǎn)足目標(biāo)顧客一般需求上，常選擇速食、預(yù)煮食品和一些日常用品，這些商品共同的特點(diǎn)是品質(zhì)好、保鮮度高、規(guī)格適量、品牌知名度高，但僅有這些是不夠的。

　　便利店商品特色更多的是由這兩類(lèi)商品來(lái)體現(xiàn)的。一類(lèi)是精細(xì)化延伸產(chǎn)品。如一些非處方藥、禮品等；一類(lèi)是區(qū)域目標(biāo)顧客需求的主打品，如日本7—11便利店在日本九州所開(kāi)設(shè)的“酒鋪型”便利店，其主力商品酒的日銷(xiāo)量約占20%，再如在美國(guó)得到長(zhǎng)足發(fā)展的“汽車(chē)服務(wù)區(qū)”式便利店，其經(jīng)營(yíng)汽油、柴油、潤(rùn)滑油等，也售賣(mài)一些駕車(chē)者旅途常用的香煙、刮胡刀、睡衣睡袋等。而國(guó)內(nèi)便利店卻似乎在“一般需求”上更感興趣，這也難怪有人稱(chēng)其為中小超市的翻版。

　　事實(shí)上，便利店業(yè)態(tài)之所以將核心競(jìng)爭(zhēng)力集成在“便利”上，很大程度上是由于其所提供的服務(wù)。這種精細(xì)化的服務(wù)配置成為了便利店區(qū)別于其他業(yè)態(tài)的最顯著的特征。便利店的服務(wù)是集郵局、銀行、辦公室服務(wù)、沖印店、票務(wù)等服務(wù)功能于一體的。同商品配置一樣，其常常應(yīng)具體目標(biāo)顧客族群的需求進(jìn)行“一般需求”和“特殊需求”的層次化的配置。

　　戰(zhàn)略控制

　　與其他競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)相比，便利店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是通過(guò)“便利”來(lái)體現(xiàn)的。

　　這種便利性集中表現(xiàn)在：

　　1.距離的便利性：便利店的商圈輻射半徑一般不會(huì)超過(guò)500米，顧客徒步5—7分鐘即可到達(dá)。
　　2.時(shí)間的便利性：大超市營(yíng)業(yè)時(shí)間一般是8：00—23：00，便利店卻是“Anytime”式24小時(shí)營(yíng)業(yè)，一周7天開(kāi)放，可在顧客急需的任何時(shí)刻都能及時(shí)滿(mǎn)足，有時(shí)甚至打個(gè)電話即可。
　　3.商品的便利性：便利店經(jīng)營(yíng)面積一般50—200平米左右，在有限的空間內(nèi)要滿(mǎn)足目標(biāo)顧客的各種需求，商品的配置應(yīng)采用廣、窄、淺組合，即品種多，一般2000—3000種，但可選性少，單品可能只有一兩個(gè)暢銷(xiāo)品牌，同時(shí)同一商品庫(kù)存量少，以爭(zhēng)取更大的陳列空間。
　　4.拿取的便利性：商品陳列布局上力求考慮目標(biāo)顧客如老人、小孩拿取方便，且商店陳設(shè)一目了然。
　　5.交易的便利性：由于采用超市類(lèi)的電子收款機(jī)，員工操作熟練，不會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等候現(xiàn)象，使顧客購(gòu)物時(shí)間縮短，一般顧客平均逗留時(shí)間5分鐘左右。

　　這種差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可以使便利店有足夠的信心在與其他業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中生存。然而，便利店生存面臨的不單是競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的壓力，更多的還是來(lái)自同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。如上海豫園地區(qū)的三牌樓路雖然只有百米長(zhǎng)，卻簇?fù)碇?家便利店，他們分別是：好德便利、聯(lián)華快客、捷強(qiáng)和21世紀(jì)便利，如此擁擠的程度，僅是上海便利店過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)局部寫(xiě)真。一般來(lái)說(shuō)，在一個(gè)行業(yè)的幼稚期，弱勢(shì)企業(yè)應(yīng)主攻市場(chǎng)的某一點(diǎn)，營(yíng)造避風(fēng)港，形成市場(chǎng)區(qū)隔，隨著這小塊局域市場(chǎng)的成長(zhǎng)而壯大；強(qiáng)勢(shì)企業(yè)則可迅速規(guī)模擴(kuò)張，以形成成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。但中國(guó)便利店競(jìng)爭(zhēng)，大小企業(yè)不約而同的選擇了同一條路：規(guī)模擴(kuò)張、數(shù)量制勝。在市場(chǎng)容量增長(zhǎng)有限的空間里，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量的激烈競(jìng)爭(zhēng)直接導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的惡化。
業(yè)務(wù)界定

　　便利店作為零售業(yè)態(tài)最為靈活的分支，具有網(wǎng)絡(luò)資源分布最廣的顯著優(yōu)勢(shì)，這使它成為了外界各種企業(yè)實(shí)體的戰(zhàn)略傳導(dǎo)樞紐。便利店內(nèi)外資源的相互借勢(shì)，使其商品和服務(wù)所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)足令其他競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)望塵莫及，同時(shí)這種與外界資源嫁接程度的差別，也對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者形成了結(jié)構(gòu)性區(qū)隔。

北京便利店市場(chǎng)發(fā)展之所以坎坷重重，一個(gè)重要的制約瓶頸是物流配送。北京的物流配送在結(jié)構(gòu)上傾向于為大賣(mài)場(chǎng)、大超市等集中性大規(guī)模送貨，還不能適應(yīng)為便利店零散的小規(guī)模送貨。這種硬性的結(jié)構(gòu)性制約在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)是無(wú)法解決的，因而國(guó)內(nèi)便利店的發(fā)展應(yīng)較多的應(yīng)用第三方物流，以滿(mǎn)足便利店便利產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量及滿(mǎn)意度。

　　目前，國(guó)內(nèi)借助較多的是郵政系統(tǒng)的物流資源，由此而產(chǎn)生的便利店也名之為郵政連鎖便利店。在中國(guó)，郵政作為一家傳統(tǒng)的物流企業(yè)，已經(jīng)建立起一個(gè)覆蓋全國(guó)的比較完善的實(shí)物傳遞網(wǎng)，其網(wǎng)絡(luò)的一體化是國(guó)內(nèi)任何一個(gè)行業(yè)都無(wú)法比擬的，便利店總部借助郵政系統(tǒng)的分銷(xiāo)配送優(yōu)勢(shì)，可以完美地實(shí)現(xiàn)商品的當(dāng)日及時(shí)配送。當(dāng)然，第三方物流只是一個(gè)借勢(shì)工具。如果企業(yè)實(shí)力足夠強(qiáng)大，可以自建供應(yīng)鏈，如日本7—11，其店鋪選址上常采用多米諾集中開(kāi)店模式，由于店鋪間距小，并且每20家設(shè)置一個(gè)配送中心，其平均每臺(tái)配送車(chē)輛的運(yùn)輸半徑就大大縮短了，在節(jié)省物流成本的同時(shí)，又能實(shí)現(xiàn)貨品的快速及時(shí)配送。

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