本源上的一致性使得這兩個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題有驚人的相似之處，而且由于股市發(fā)展比房地產(chǎn)市場先行一步，這種相似性在很大程度上表現(xiàn)為后者對前者問題的復(fù)制。

　?。玻埃埃茨辏袊?jīng)濟(jì)增長“出人意料”地以９．５％的高位收盤。過去相對弱勢的第一、三產(chǎn)業(yè)突然發(fā)力，使去年第四季度的ＧＤＰ止跌回升。

　　許多專家認(rèn)為，去年收市時(shí)經(jīng)濟(jì)的向好，為今年的健康發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)更有利的環(huán)境，宏觀調(diào)控也變得更為容易。對此，筆者不敢茍同。由于第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中包含了一些不太合理的因素（比如一些地方房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了非理性發(fā)展），這將對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和政府宏觀調(diào)控帶來一些負(fù)面影響。特別應(yīng)引起高度關(guān)注的是，目前房地產(chǎn)市場正在重復(fù)股市曾走過的彎路。

股票、地產(chǎn)同為泡沫經(jīng)濟(jì)載體

　　說起房地產(chǎn)，西方人經(jīng)常會(huì)把它與股市聯(lián)系在一起：一是股市和房地產(chǎn)市場行情存在類似于翹翹板的效應(yīng)。股市高漲，房地產(chǎn)市場就受損；股市低迷，房地產(chǎn)市場就雄起。二是縱觀世界各國泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，人們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)過熱是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的溫床，而股票和房地產(chǎn)則是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。

　　但是，迄今為止，在中國還很少有人研究將房地產(chǎn)市場與股市相提并論。但筆者認(rèn)為，把這兩個(gè)市場放在一起、進(jìn)行對比分析是十分必要的。

　　中國股市起始于上世紀(jì)九十年代初，以２００１年下半年為分水嶺，可以劃分為兩個(gè)不同階段。第一階段，有關(guān)部門始終強(qiáng)調(diào)“在發(fā)展中規(guī)范，在規(guī)范中發(fā)展”的原則，但在實(shí)際中，中國股市卻走了一條缺乏規(guī)范的畸形發(fā)展之路。由此帶來的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是：人們一方面陶醉在“中國股市只用十幾年就走完了西方國家用數(shù)百年才走完的路”的成就里，另一方面卻不得不承受股市中層出不窮的投機(jī)違規(guī)事件的折磨。２００１年之前，中國股市不僅有“９９％的上市公司作假”（時(shí)任證監(jiān)會(huì)主席周小川語），而且?guī)缀跛械慕?jīng)濟(jì)大案要案都與股市有著千絲萬縷的聯(lián)系。２００１年下半年以后，中國股市不再講“發(fā)展與規(guī)范并重”了，而是直接在規(guī)范方面補(bǔ)課，但代價(jià)奇高。由于對股市的不合理定位導(dǎo)致了股權(quán)分置，最終使得諸多改革都難以奏效。在中國經(jīng)濟(jì)高速增長和全球股市紛紛上揚(yáng)的情況下，中國股市的跌勢依然。不僅個(gè)人投資者損失慘重，而且機(jī)構(gòu)投資者也連續(xù)兩年整體虧損，以至于政府不得不時(shí)常進(jìn)行階段性救市，以免引發(fā)金融危機(jī)。

房地產(chǎn)正在重復(fù)股市的錯(cuò)誤

　　從表面看，中國房地產(chǎn)市場與股市毫不相干。但如果從本質(zhì)上進(jìn)行對比分析，我們就能發(fā)現(xiàn)，兩者之間存在兩個(gè)共同點(diǎn)：一是在中國改革進(jìn)程中，它們都是改革相對滯后的領(lǐng)域；二是在市場經(jīng)濟(jì)和非公經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)　　地位的大背景下，這兩個(gè)領(lǐng)域依然是“政府為主導(dǎo)，政策定行情”。

　　本源上的一致性使得這兩個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題也有驚人的相似，而且由于股市發(fā)展比房地產(chǎn)市場先行一步，這種相似性在很大程度上表現(xiàn)為后者對前者問題的復(fù)制。歸結(jié)起來主要有三點(diǎn)：

　　第一，在沒有規(guī)范的情況下片面地追求發(fā)展。１９９８年中國房地產(chǎn)市場啟動(dòng)以來，房地產(chǎn)投資額和銷售額年平均增長率都在２０％以上，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的直接和間接拉動(dòng)作用已經(jīng)達(dá)到了２個(gè)百分點(diǎn)以上。然而，這種發(fā)展是在房地產(chǎn)市場極其不規(guī)范的情況下實(shí)現(xiàn)的。投機(jī)、違規(guī)現(xiàn)象（在土地開發(fā)、廣告、中介、合同和物業(yè)管理等方面）幾乎處處都有，而且大案要案也為數(shù)不少。

　　第二，市場定位不合理，隱患巨大。筆者認(rèn)為，目前政府對房地產(chǎn)市場的定位依然不恰當(dāng)。在中國公民還沒有遷徙自由的情況下，讓當(dāng)?shù)乩习傩斋@得自己的居住權(quán)利，應(yīng)當(dāng)是政府發(fā)展房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的一個(gè)定位。但迄今為止，一些地方政府發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)只是迫于財(cái)政支出的壓力，這一點(diǎn)與當(dāng)年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力有“異曲同工”之妙。為了把房地產(chǎn)變成搖錢樹，他們過量征地批地，導(dǎo)致少數(shù)地方已經(jīng)無地可征，只能空中招商；為了降低征地成本，他們甚至不惜制造大量的“無地農(nóng)民”；為了支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，他們從各個(gè)環(huán)節(jié)套取銀行資金，從而埋下了誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的種子。

　　第三，市場操作手法頗為類似。（１）上海市的一項(xiàng)調(diào)查表明，盡管外資在房地產(chǎn)總投資中所占比重只有３．５％左右，但在高端市場這一比例卻高達(dá)４０％。在股市，如果有人控制了一只股票４０％以上份額的話，他就被稱為莊家，并可以操縱股價(jià)。而莊家推動(dòng)整個(gè)市場價(jià)格上漲的最佳方法莫過于首先推高高價(jià)股票的價(jià)格，其他中低價(jià)股票的價(jià)格自然會(huì)被帶上來。（２）今年，房地產(chǎn)投資商開始提出“轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市”的口號(hào)。在筆者看來，這一做法無形中也暗合了股市莊家炒作二三線股，為一線股資金撤退做掩護(hù)的手法。（３）這幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度令人瞠目結(jié)舌。許多城市的價(jià)格已經(jīng)翻番，少數(shù)項(xiàng)目價(jià)格甚至漲了７～８倍。在這種情況下，有些業(yè)內(nèi)專家還敦敦教導(dǎo)：“少關(guān)心單價(jià)，多關(guān)注面積”。這也使筆者想起股市里的莊托，他們到莊家該出貨的時(shí)候經(jīng)常說：“別看現(xiàn)在股票價(jià)格高，你買不了幾股，但是如果你嫌貴不買的話，價(jià)格還會(huì)拉得更高”。

　　前事不忘，后事之師。中國股市至今還處于痛苦的規(guī)范轉(zhuǎn)型之中，房地產(chǎn)市場就“迫不及待”地走上同一條老路！中國股市畸形發(fā)展了１０年之后才進(jìn)入“規(guī)范補(bǔ)課”階段，而從目前趨勢看，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“規(guī)范補(bǔ)課”階段的時(shí)間應(yīng)該會(huì)大大提前。原因是從可比的人口密度和房價(jià)與家庭收入之比兩項(xiàng)指標(biāo)看，中國的住房價(jià)格實(shí)在是太高了?，F(xiàn)在，我們必須做些什么，來阻止股市悲劇在房地產(chǎn)市場重現(xiàn)。

（作者為國家信息中心專家委員會(huì)委員、戰(zhàn)略規(guī)劃處處長）

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