中國人的傳統(tǒng)意識認為，買房的與賣房的僅是一次房屋買賣的關系，賣房子的僅懂蓋房子，因為賣掉房子后就萬事大吉了，而買房的人，買了房子就再也找不到賣房子的人了。因而，賣房子的人只與建筑材料的水泥、磚瓦打交道，而不與人打交道，那么也就談不到給買房的人提供后續(xù)產(chǎn)品了。這個后續(xù)產(chǎn)品就是房子的“倒賣增值”。

 

因而，中國賣房子的人不懂資本、不懂理財、更不懂將房子作為金融投資的標的物產(chǎn)品，就是理所當然的了。所以，中國的房地產(chǎn)市場自然有水分、有泡沫、有炒作，進而中國政府時不常地神經(jīng)痙攣式地調控一下，二手房買賣征收20％的一個稅就是例證。

 

然而，房子本身是一個投資產(chǎn)品，更是個金融投資產(chǎn)品。國外開發(fā)商公司的名子為×× Property Investment（即地產(chǎn)投資）就是個例證，這些開發(fā)商老板或大股東一般都有銀行或投資的經(jīng)營經(jīng)驗，他們一方面懂得全球性運作，另一方面，將一個個地產(chǎn)項目都當作金融投資的產(chǎn)品，地產(chǎn)開發(fā)商等于將自己生產(chǎn)出來的金融產(chǎn)品賣給全球的投資人，而投資人（完全不是為了住而買房子的買房人）不出家門即可買到該地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

 

之所以稱之為金融產(chǎn)品，是因為開發(fā)商作為投資基金（地產(chǎn)項目基金）的管理人，會遵循市場規(guī)則采取不同的經(jīng)營模式，為投資人獲得合同中約定的甚或更高的利潤回報。這種操作一方面基于開發(fā)商和投資人的成熟性，另一方面基于法律制度的穩(wěn)定性、權威性和人權性。

 

我律師所近兩年來致力于新西蘭、澳大利亞的金融地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營，與我們合作的均是新西蘭、澳大利亞比較大的地產(chǎn)開發(fā)商，他們將其宣傳資料（中國一般只為售樓書）做成金融地產(chǎn)投資的專題講義，近400頁，并命名為《School  Of  Astute  PropertyInvestment  Training  Manual》 即《精明產(chǎn)權投資學院培訓教程》。其中，除有對法律政策環(huán)境的闡述和產(chǎn)業(yè)狀況分析外，主要是以數(shù)據(jù)和案例介紹各個項目的不同及其投資分析。

這套教程對我這個經(jīng)濟學出身，又有地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗之人，也是個不小的挑戰(zhàn)。這不能不讓我這個慣以“專業(yè)即贏者”為口號的挑剔者，對他們肅然起敬并謙學以示。

 

新西蘭、澳大利亞金融地產(chǎn)的魅力主要表現(xiàn)在這些方面：

  

  ●  投資數(shù)額人民幣30萬元以上 ，便能3年還本利

          200%

開發(fā)商、銀行在購房合同中承諾回報 ；

開發(fā)商為投資者管理和經(jīng)營房產(chǎn)；

新西蘭銀行承擔貸款80% ；

土地永久所有權制：開發(fā)商以土地為擔保，投資人具有土

地與房產(chǎn)的永久所有權。

 

●     具有魅力和人性的法律制度   

提供移民獎勵政策；

新西蘭投資稅務局限于新西蘭境內，與海外收入無

關；

通過LAQC公司，提供個人所得稅天堂；

在LAQC公司中提供優(yōu)越的折價率以減免公司股東的

租金收入稅；

 

 ●  令人垂涎的投資原則: 高回報、高安全和高穩(wěn)定

    性     

最低風險、最低成本控制；成長-投資在增值高的地區(qū)；收益最大化； 變現(xiàn)能力強---再估物業(yè)價值、再貸款、再投資；

AAA級的居住用房投資擁有最高的投資率，是銀行家們和投資人最愛的選擇，在這里最被強調的是固定資產(chǎn)投資風險的最小化；配套化：銀行提供的貸款可以達到 90%，高于其他任何投資項目；增長性：

 

居住用房地產(chǎn)可以獲得 10%的年資本增長率； 償還能力：大部分私房業(yè)主都擁有充分的凈資產(chǎn)去獲得一個 100%的金融財產(chǎn) ；收益性：投資回報最大化：通過投資人論壇提供的投資成本節(jié)余，確保獲得最大的租金收入、無數(shù)的設計、全方位提供家具和家庭用品、及有效的管理戰(zhàn)略 ；租賃需求：有大量人口租房，從 1985年的22%上升到2000年的36%。

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