天津以河立市，日出之方為河?xùn)|區(qū)，日落之地為河西區(qū)。穿市而過的海河并非“柏林墻”，兩岸的土地、市民、文化亦無本質(zhì)區(qū)別。但恰恰是幾乎對窗而望、雞犬之聲相聞的隔岸樓盤均價每平方米有千元之差。差在哪里？真的是物業(yè)價值有千金之別嗎？否，這是房價中的虛擬因素在作怪。
虛擬者，非物質(zhì)因素也。下面我們就對房價中虛擬因素的結(jié)構(gòu)、效應(yīng)及其控制稍展開分析一下。
一、房價虛擬因素結(jié)構(gòu)
房價的虛擬因素結(jié)構(gòu)在現(xiàn)今的歷史條件下，至少應(yīng)包括以下五個要點：
1、開發(fā)虛擬。開發(fā)商借助現(xiàn)代媒介，在市場推廣上狂炒濫吹，夸大其辭?；蚩桃獍b，把東施裝扮得傾城傾國，或標(biāo)新立異，時不時的推出個樓盤新概念，讓趕潮（流）一族落入羅網(wǎng)……凡此種種，機關(guān)算盡，溢價出售，形成了房價的虛擬部分。
2、置業(yè)虛擬。消費心理和行為上具有強烈的傳染性（所謂流行）特征，加上中華民族長期以來形成的擇鄰而居的傳統(tǒng)，再有現(xiàn)代社會浮躁情緒以及集團購買所形成的比富虛榮作怪……使得人們特別是一些有錢人在買房時過多地考慮物業(yè)的虛擬因素，忽視了房屋本身的物之所值，在這種“城中好廣眉，四方且半額”的攀比中無意中抬高了房價。
3、景氣虛擬。經(jīng)濟發(fā)展上的過熱，使得開發(fā)商和買房者都對未來充滿信心，供方前景一片光明，買方預(yù)期十分美好，好地塊、好房子似乎太少了。于是乎，房地產(chǎn)企業(yè)盲目上項目，高息攬資，推動了房屋成本上漲，置業(yè)者超價買房牽引了房價上調(diào)。在一片景氣的假象中，房屋成交價格中已經(jīng)包含很大一部分“泡沫”，一旦經(jīng)濟宏觀上調(diào)整，房價虛擬泡沫就會破滅。
4、導(dǎo)向虛擬。城市建設(shè)規(guī)劃上的區(qū)域指向，可以使既定區(qū)位的物業(yè)價值加速上升，大型基礎(chǔ)設(shè)施公建的定點，甚至可以使本年開發(fā)上的不毛之地一夜間千金難買。城區(qū)商業(yè)金融中心的變遷、興衰和轉(zhuǎn)移，會明顯改變所在區(qū)域的物業(yè)價值，新的商業(yè)金融中心區(qū)位的房屋往往會超出所值。社會房屋政策的變化，會明顯影響房價預(yù)期，產(chǎn)生虛擬成分。
5、人文虛擬。住宅上的歷史傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣會影響人們對質(zhì)量相同而區(qū)位、布局相異房屋的價值評估，使結(jié)論偏離客觀水準(zhǔn)。古人曾有“宅，擇也，擇吉處而營之也”（漢•劉熙”）的說法，被認(rèn)為是風(fēng)水地的樓盤價值可能被高估，而被認(rèn)為是“兇地”（曾被作為墳場、刑場）的新建小區(qū)在營銷上可能會受到一些置業(yè)者的抵制。同樣，小區(qū)的文化環(huán)境、居民成分的明顯差異，也會產(chǎn)生房價正負(fù)虛擬。

二、房價虛擬的因勢利導(dǎo)
正如虛擬資本對經(jīng)濟會產(chǎn)生正反兩方面影響一樣，房價中的虛擬因素對物業(yè)市場和房地產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)也有正負(fù)之分。正效應(yīng)表現(xiàn)在：適度虛擬會產(chǎn)生一個超出產(chǎn)業(yè)實力本身的推動力，啟動市場，繁榮區(qū)位，造就樂觀預(yù)期，形成開發(fā)與置業(yè)熱點，此于產(chǎn)業(yè)應(yīng)該說是有益而無害的。負(fù)效應(yīng)表現(xiàn)在：過度的虛擬會扭曲房價真實結(jié)構(gòu)，抬高物業(yè)整體價格水平，造成市場的虛假信號，從投資和消費兩方面誤導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而產(chǎn)生局部和全局上的過熱，形成泡沫，此于產(chǎn)業(yè)有害而無益。
古人云：凡事應(yīng)因勢利導(dǎo)。對房價中虛擬因素效應(yīng)，我們應(yīng)該揚其正而棄其負(fù)，政府、開發(fā)商和置業(yè)者都要有一個正確的態(tài)度，爭取對房地產(chǎn)業(yè)最好的影響。具體地說：
1、政府。作為房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)者和房地產(chǎn)行業(yè)的管理者，政府主管部門對房價虛擬因素的態(tài)度和導(dǎo)向十分重要。為了將虛擬因素控制在一個適度的范圍里，政府主管部門應(yīng)采取一系列措施：a、進行宣傳教育，引導(dǎo)市民樹立正確、科學(xué)的宅居觀念，摒棄非科學(xué)的擇居思想，從頭腦中鏟除在房屋價值評估上的非理性虛擬因素；b、及時公開房地產(chǎn)市場供求信息，開發(fā)成本透明化，發(fā)展過熱時及時調(diào)控，按滅泡沫，適時公布房屋政策調(diào)整情況，使居民形成合理的預(yù)期，防止虛擬出軌。
2、開發(fā)商。作為房屋產(chǎn)品生產(chǎn)和供給的主體，開發(fā)企業(yè)要正確對待自己的樓盤，正確對待市場，正確對待消費者。對廠商來說，消費者是衣食父母，市場是試金石，質(zhì)量是生命。弄虛作假可以一時蒙混，但不可能永遠(yuǎn)奏效。房價中虛擬因素的效應(yīng)如何，開發(fā)商在其內(nèi)十分關(guān)鍵，我們認(rèn)為：a、項目開發(fā)要正確分配成本，控制虛擬因素上的開支。據(jù)資料分析，國際上一般國家住房開發(fā)成本中“建安費”占72％，我國同項費用為42％，后者只相當(dāng)于前者的58％，低30個百分點。相當(dāng)一部分成本費用花在了支持虛擬因素的過分開支上；b、樓盤推廣最根本的是采取信譽營銷，巨額價值商品，講究的是它的耐用性、長遠(yuǎn)性，言過其辭，夸大虛擬因素，誰還敢信。
3、置業(yè)者。在正確對待房價虛擬因素中，置業(yè)者起著最終的決定性作用。買房人，在天花亂墜的開發(fā)虛擬前能頭腦清醒；在一片鶯歌燕舞的經(jīng)濟景氣時能保持冷靜；在無限光明的規(guī)劃導(dǎo)向中能正確抉擇；在根深蒂固的宅居習(xí)慣里能揚正棄邪……這樣，在形形色色的虛擬因素面前就會不為所動，使過分虛擬徒勞。因此：a、買房人在置業(yè)前要學(xué)習(xí)相關(guān)知識，正確認(rèn)識和把握擬買房屋的價值點所在，剔除假象，避免花巨資買了銀樣蠟頭槍的“虛擬房屋”；b、必要時，聘請可靠的專業(yè)人士幫助選擇欲購房屋，尋找置業(yè)上的防偽保護神，做到萬無一失。

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