為什么同一城市房價(jià)差異那么大？
作者：張健 563
前幾天寫了《不同城市的房產(chǎn)價(jià)格差異》，指出房地產(chǎn)市場形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異；
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念存在差異；
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的程度存在差異等等。
今天談一下為什么同一城市房價(jià)差異那么大？
城市中不同地段的房產(chǎn)房價(jià)變化幅度可能超過各個(gè)省市之間的價(jià)格變化幅度, 而房價(jià)出現(xiàn)這種變化的原因有多種。我們可以通過主要的經(jīng)濟(jì)和人口統(tǒng)計(jì)變量方面的分析可以解釋大部分的情況，它們包括以下幾方面原因：
Ø 到中央商務(wù)區(qū)的距離（方便性、時(shí)間和交通成本）
Ø 通過改建和增加周邊配套使房產(chǎn)生活質(zhì)量提高
Ø 可以看到美麗的風(fēng)景
Ø 家庭收入
Ø 房產(chǎn)供應(yīng)量
Ø 投資者相對(duì)于房東和房客的比例
Ø 環(huán)境因素
Ø 文化因素等等
通過一些其它房產(chǎn)價(jià)格研究的分析，美國一項(xiàng)在1991年研究指出以下五個(gè)因素是決定城市中各地區(qū)房價(jià)的最關(guān)鍵因素（今天這些因素依然適用）：
Ø 土地面積大小 (與容積率相關(guān))
Ø 房產(chǎn)面積大小
Ø 房產(chǎn)的使用年齡和質(zhì)量
Ø 交通情況，尤其是到工作區(qū)域
Ø 環(huán)境質(zhì)量（不同的質(zhì)量吸引不同的額外價(jià)格支出）等
其它影響城市里房價(jià)的因素包括家庭人口等因素。
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