其次，自2003年以來的這輪宏觀調控的目的在于理順一些關系，解決一些矛

　　盾，探索一些發(fā)展路徑。以下，筆者大致圍繞房價、供應結構、市場秩序、住

　　房保障問題進行剖析。

　　第一個問題：住房價格上漲過快。從“國八條”（《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》）和“九部委十五條”（《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》）的文件標題上，就反映出中央高度重視了這一問題。明確提出“保持住房價格特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的相對穩(wěn)定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是政府駕馭市場經(jīng)濟能力的具體體現(xiàn)?！睆恼叩尼槍ι现v，“國八條”主要是解決以上海為中心的長三角地區(qū)住房價上漲過快問題，“國六條”主要是解決北京、深圳、大連等城市的住房價上漲過快問題。

　　第二個問題：住房供應結構不合理?！皣藯l”強調各地區(qū)要因地制宜，抓住重點，加大住房供應結構調整的力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例?！熬挪课鍡l”強調：“重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。目前，全國大部分城市的住房建設規(guī)劃都向社會公布。其中，都遵循了“70/90”的鐵規(guī)。

　　第三個問題：市場秩序比較混亂?！皣?8號文”提出三點措措施：“完善市場監(jiān)管制度、建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”。“新國八條”規(guī)定：“制止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓、實行實名制購房、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入、法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。”“九部委十五條”強調：“加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管、切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度?！?。

　　第四個問題：住房保障相當滯后。發(fā)達國家，無不把住房保障體系建設列為房地產(chǎn)發(fā)展的首要問題。在美國，17%的人住廉租房，在新加坡，80%以上的國民住在政府組屋中。目前所謂的房價問題、供應結構問題，歸根結底是住房保障體系沒能很好的建立起來。回顧政策，就會發(fā)現(xiàn)中央的很多措施是正確的，可是在具體執(zhí)行中，結果是大變樣。這其中有諸多原因，最重要是地方政府受利益驅動而不愿全力落實，因為豐厚的商品房土地出讓金已成為地方政府的“第二財政”，而建廉租房和經(jīng)濟適用房基本無利可圖甚至還要貼錢。

　　2006年宏觀調控的效果如何

　　2006年，是本輪宏觀調控以來力度最大、涉及面最廣的一年。5月17日，溫家寶主持召開國務院常務會議，出臺“國六條”，拉開新一輪房地產(chǎn)宏觀調控的序幕。其后，陸續(xù)出臺了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（十五條細則）、《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》、《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》等一系列房地調控文件。

　　概括來說，2006年宏觀調控的特點是：廣、深、細、嚴。以行政手段為主，幾乎涉及房地產(chǎn)業(yè)各個領域，具體細致如“70/90”，反腐力度空間加強，一批涉案高官落馬。調控的重點是：調整住宅供應結構、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、控制住房價格過快上漲。本輪調控的效果是：各地出臺“十一五”住宅建設規(guī)劃并按“70/90”原則出讓住宅用地，全國房價增幅有所回落，投資投機客進一步撤離、市場秩序有所改善；但北京、深圳等部分城市房價增速仍偏快，房地產(chǎn)投資仍然偏熱，部分地方仍存在政策落實不力的現(xiàn)象。

　　年度數(shù)據(jù)分析如下。從投資規(guī)模上看，全國房地產(chǎn)開發(fā)同比增長21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平，而且熱點的東部地區(qū)增幅只有17.4%。從開發(fā)結構上看，住宅投資增長速度達到25.3%，經(jīng)濟適用住房投資同比增長32.7%，經(jīng)濟適用住房投資下降的趨勢得到明顯改善，部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，住房供應結構得到改善。從房價上看，全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點。但部分城市房價漲幅仍然較大，同比上漲較快的有福州、北京、深圳、廈門等城市仍在10%以上增幅的高位強勢運作。

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