次級按揭在美國存在已久，但直至五六年前這個市場才急速增長，其中一個原因是近年經(jīng)濟持續(xù)增長及利率低企，鼓勵人們自置居所，以致房屋價格上升，而樓價上升又可能進一步誘使部分借款人承擔超出本身還款能力的債務。

　　但銀行為何愿意向還款能力成疑的申請人批出貸款，監(jiān)管機構又為何無視銀行去承受這種風險，都是值得深思的問題。全球很多地方的銀行監(jiān)管機構都規(guī)定銀行要遵守審慎的按揭批核準則，并會發(fā)出監(jiān)管指引，包括制訂按揭貸款與物業(yè)市值比率(即按揭成數(shù))上限等。

　　透過證券化進行信貸風險轉移，或透過信貸提升或信貸擔保安排來為違約風險購買保障，以往可能被視為減低風險的有效措施。但信貸風險轉移是否真的能夠透過這些措施做到完全周密可靠，卻仍然成疑；近期次按相關的金融資產(chǎn)像回馬槍般重新列入銀行賬目內(nèi)，是最現(xiàn)成的例子。

　　此外，購入的信貸違約保障能否發(fā)揮應有的保障作用，歸根到底要視乎出售這些保障合約一方能否兌現(xiàn)承諾而定。盡管過去有關各方亦曾關注這些問題，但其關注程度卻似乎未足以遏抑次按市場的增長或促使監(jiān)管機構采取預防對策。只要明白銀行可透過證券化迅速轉移次按的風險，就不難理解它們?yōu)楹螛酚趨⑴c這類業(yè)務。銀行面對市場激烈競爭，加上資本有限，對于任何以最少資本獲取最大盈利的生意都會感興趣。

　　銀行可透過證券化模式轉移風險、賺取收費及向更多按揭借款人推銷其他銀行服務。因此，只要生產(chǎn)線不停運行，貨如輪轉，銀行便可安心經(jīng)營，對它們來說按揭借款人的信貸質(zhì)素已變得不太重要。

　　無論如何，過去社會上的確有過廣泛的預期，認為房屋價格會無止境地上升，次按拖欠率會持續(xù)偏低。這種觀念驅(qū)使銀行進一步發(fā)展次按業(yè)務，因為即使借款人收入減少，還款能力減弱，但由于物業(yè)價格上升，借款人總可加按繼續(xù)供款。很多評論曾經(jīng)指出，歷來美國房屋價格調(diào)整，只是上升步伐放緩，而不曾廣泛下調(diào)。

　　這在以前或許還說得過去，又或者全國平均而言，房屋價格的確可能只升不跌，但對于個別城市或地區(qū)來說卻未必是事實。

　　對于曾親身經(jīng)歷六年內(nèi)樓價累計跌幅達65%的香港人來說，以上的假設實在有點站不住腳。由于土地供應、建筑商競爭、供求之間的落后差距等原因，美國房屋市場的表現(xiàn)與香港可能有很大區(qū)別，但從過去一年左右的情況可見，凡事總有第一次，而現(xiàn)在的情況似乎更顯示美國樓價下調(diào)的步伐正在加快。

　　我們當然希望次按(不論有否證券化)是唯一反映貸款準則下降的資產(chǎn)類別。然而，資本限制及市場競爭亦同樣適用于銀行的所有業(yè)務范圍，不少銀行業(yè)務對整體經(jīng)濟或個別行業(yè)形勢逆轉的反應更可能較敏感。

　　例如，個人環(huán)節(jié)方面的信用卡和汽車貸款，以及工商環(huán)節(jié)的杠桿式收購貸款等，都曾經(jīng)是證券化及信貸提升的熱門對象。我很希望這些類別的資產(chǎn)不會出現(xiàn)如次按市場般的問題。

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