在中國房貸的行業(yè)歷史上，2007年已注定是一個(gè)特別的年份。除了商業(yè)銀行在前三個(gè)季度一如既往的白熱化競爭，民眾、學(xué)者、政府均投以了前所未有的關(guān)注。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，住房貸款的投放達(dá)到了歷史的新高，并隨之繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，房貸、房價(jià)相得“益”彰。

　　2007年3月份以來，美國次級房貸風(fēng)暴愈刮愈烈，終于引起了學(xué)術(shù)界的共“鳴”，中國的商業(yè)銀行也方才覺醒到房貸并非一概便是優(yōu)良資產(chǎn)。數(shù)年來宏觀調(diào)控的屢調(diào)不適，在加息等市場調(diào)控手段的空間越來越小的情況下，央行祭出了行政性的殺手锏，以規(guī)模指標(biāo)切斷商業(yè)銀行的“油路”，致使奔跑的房貸突然失速。加之央行的第二套房貸新政出爐，終于令各銀行房貸業(yè)務(wù)線提早進(jìn)入了整理內(nèi)務(wù)的冬眠期。但無論如何，2007年的房貸增量達(dá)到了8000億元，是上年的4倍有余。

　　價(jià)量扶搖直上

　　房貸是一個(gè)具有明顯周期性的行業(yè)。一般而言，房地產(chǎn)市場繁榮之際，購房貸款大量發(fā)放。隨著國內(nèi)流動(dòng)性過剩和人民幣升值下的資產(chǎn)價(jià)值重估，房地產(chǎn)市場的繁榮普遍強(qiáng)化了人們對房屋升值的預(yù)期。正要買房的、本來計(jì)劃來年才買房的、投資的，還有本來沒計(jì)劃買房的人們一起沖進(jìn)了樓市，將所謂的“剛性”需求繼續(xù)擴(kuò)大，從而使供需關(guān)系極度失衡。結(jié)果自然是價(jià)、量扶搖直上，隨之也帶動(dòng)了房貸市場的繁榮。

　　房貸對于房價(jià)的推波助瀾作用是顯然的。根據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)，在一二線城市中，約有60%的購房人會利用貸款；而房貸申請者中有60%已有另外一套或多套住房。顯然，投資性和帶有一定投資性的購房占有相當(dāng)大的比例。在股市和房市欣欣向好的日子里，利用債務(wù)杠桿來提升自有資本的效率是聰明投資人自然的選擇。

　　在這場以客戶為中心的房貸競跑中，所有商業(yè)銀行，包括工農(nóng)中建交在內(nèi)，幾乎都使足了力氣，這種情況與上年有明顯的不同。據(jù)媒體報(bào)道，2006年五大國有商業(yè)銀行的個(gè)人消費(fèi)貸款余額僅增加了不足700億元，其中不乏負(fù)增長者。而2007年截至11月底，上述銀行就貢獻(xiàn)了4900億元的增量，占總增量的8000億元的60%多。而在個(gè)人消費(fèi)貸款中，各行的房貸基本都在90%以上。

　　在2007年一路領(lǐng)先的兩匹房貸“黑馬”，福建興業(yè)銀行(601166行情,股吧)和深圳發(fā)展銀行則不再獨(dú)秀，9家較大的全國性的股份制商業(yè)銀行，除華夏銀行(600015行情,股吧)之外則是一起發(fā)力。其中，招商銀行(600036行情,股吧)憑借其品牌優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)服務(wù)位列第一，個(gè)貸余額增量達(dá)到了613億元；而興業(yè)則繼續(xù)憑借其開發(fā)貸款所奠定的基礎(chǔ)緊隨其后，增量也超過了600億元。中信、光大、浦發(fā)則是快速發(fā)展，將自己的房貸增量一舉提升了數(shù)倍之多。根據(jù)還款量等數(shù)據(jù)估算，全國8000億元的個(gè)人消費(fèi)貸款增量則意味著超過18000億元的發(fā)放總量。換句話說，如按平均房貸6成估算，會對約30000億元的一、二手樓交易起到直接作用。

　　在五大國有商業(yè)銀行中，建行上半年一路領(lǐng)先，但8月以后則由于規(guī)模問題放緩了節(jié)奏。工農(nóng)中交順勢趕上，下半場的速度明顯快于上半場。中信、光大、浦發(fā)也是如此，在下半年頻頻發(fā)力，頗有斬獲。深發(fā)展則受制于其規(guī)模指標(biāo)，加之其重點(diǎn)地區(qū)深圳的房地產(chǎn)市場在8月份以后趨冷，不得不收緊該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)尺度，導(dǎo)致該行未能延續(xù)去年以來的快速發(fā)展勢頭。

　　隨著作為分母的規(guī)模的快速做大，各行房貸的資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)均將展現(xiàn)大幅改善。在房價(jià)快速上漲的時(shí)期，房貸惡性違約一般是較少的，誰會愿意將一個(gè)已經(jīng)大幅升值的抵押物拱手讓人呢？即使是美國的次級房貸的質(zhì)量數(shù)據(jù)，在當(dāng)年美國房地產(chǎn)市場欣欣向榮的時(shí)候也是一派良好。由于房貸的違約一般都需要兩三年的時(shí)間才能逐步表現(xiàn)出來，因此目前下結(jié)論還為時(shí)尚早。如果中國的房地產(chǎn)價(jià)格在2008年繼續(xù)向上，這批房貸的實(shí)際成數(shù)將下降至五六成以下，那么它們還是相對安全的。如果房價(jià)不遂銀行所愿出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么在今年下半年狂飆放款的這部分房貸則結(jié)果堪憂。特別是不少銀行今年才開始大規(guī)模進(jìn)入房貸市場，經(jīng)驗(yàn)和能力將受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　宏觀調(diào)控中的博弈

　　2007年，央行不斷上調(diào)存貸款利率，意圖通過不對稱加息減少商業(yè)銀行的放貸沖動(dòng)和市場需求；存款準(zhǔn)備金率也提高到目前的14.5%，從源頭不斷抽取商業(yè)銀行放貸的能力。調(diào)控頻度與力度可謂前所未有，然而房貸的增長勢頭卻絲毫不減。房貸的快速膨脹終于令央行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)坐不住了。一方面是出于對風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，另一方面則是銀行房貸與宏觀調(diào)控的方向背道而馳，9月底央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了第二套房貸新政。新政要求對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　房貸新政震動(dòng)了全國房地產(chǎn)界，關(guān)于第二套房的界定，一時(shí)成為社會討論的焦點(diǎn)。于此同時(shí)，商業(yè)銀行普遍和監(jiān)管機(jī)構(gòu)展開了博弈。商業(yè)銀行借力新政的模糊之處，在以個(gè)人為單位還是以戶為單位、已還貸款算不算的標(biāo)準(zhǔn)上面做足了文章。除建行和深發(fā)展等少數(shù)幾家行外，大部分銀行以個(gè)人為單位認(rèn)定第二套房貸，更有不少銀行將以歸還的貸款不計(jì)入在內(nèi)，使得一個(gè)家庭可以輕松貸到4筆房貸，將央行的新政化解于無形。

　　但緊縮政策并未止步于此。十七大以來，中央的經(jīng)濟(jì)政策逐漸明確貨幣政策將由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，在這樣的氣候下，12月初央行和銀監(jiān)會再次召集所有商業(yè)銀行，宣布了極為嚴(yán)格的房貸新政《補(bǔ)充通知》?！锻ㄖ访鞔_要求商業(yè)銀行以“戶”為單位執(zhí)行第二套房貸政策，同時(shí)把已歸還貸款和公積金貸款也都計(jì)算在內(nèi)。除了對以小換大一種情況網(wǎng)開一面，通知中用了“其余”兩字將其它一切界定不清的情況涵蓋，一律按第二套房貸執(zhí)行。在會議中，央行其實(shí)已定下調(diào)子，模糊之處一律從緊便是。

　　在這場商業(yè)銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的博弈中，雖然在第一個(gè)回合銀行大獲全勝，但也迫使央行下了重手。至此，商業(yè)銀行徹底輸了，而且輸?shù)煤軕K。雖說這是由于現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展時(shí)期銀行對于承擔(dān)社會責(zé)任這個(gè)課題還缺乏深刻的理解，但它們畢竟忘記了簡單的“雙贏”道理。第二套房貸利率和首付的提高在短期內(nèi)，對人們心理上的影響是很大的，人們或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬细淖儗Ψ績r(jià)的預(yù)期，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場。

　　大洋彼岸的警示

　　2007年世界上最大的經(jīng)濟(jì)事件莫過于美國的次級房貸風(fēng)波。從2月初北美匯豐銀行宣布計(jì)提106億美元的準(zhǔn)備金用于北美次級抵押貸款以來，次級房貸的壞消息接二連三從大洋彼岸傳來，事件愈演愈烈。

　　所謂次級房貸，是指面向信用記錄不良的或是收入證明文件不全的借款人發(fā)放的貸款。次級房貸公司根據(jù)借款人不同的信用情況、文件齊全程度和貸款成數(shù)，給予借款人不同的貸款利率。計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，使得對于單筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)成為可能。次級房貸是典型的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)產(chǎn)品，這與傳統(tǒng)房貸有最低的準(zhǔn)入門檻有很大的不同，簡單地歸結(jié)為次級房貸公司降低了信貸標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致了問題是不準(zhǔn)確的。

　　發(fā)行次貸MBS的投資銀行其實(shí)是本次事件的始作俑者。事實(shí)上，信貸標(biāo)準(zhǔn)是由它們主導(dǎo)制定的。證券化亦本無問題，問題在于過猶不及。投資銀行過度迎合了資本市場的需求，為滿足投資者對高回報(bào)的追求，不斷地放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)來擴(kuò)大市場規(guī)模并換取更高的貸款利率定價(jià)，來滿足制作高收益?zhèn)男枨?；并以訂單的運(yùn)作模式，催動(dòng)房貸公司按其標(biāo)準(zhǔn)大量生產(chǎn)貸款。另外，在對其風(fēng)險(xiǎn)尚未能準(zhǔn)確把握的情況下，過度開發(fā)，更在MBS之上開發(fā)衍生產(chǎn)品，使風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

　　從最終的結(jié)果來看，美國次債危機(jī)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴對國內(nèi)金融市場的影響僅現(xiàn)于“表層”，但由此房貸的風(fēng)險(xiǎn)成為了人們廣泛關(guān)注的話題。當(dāng)然，這也觸動(dòng)了中國學(xué)者的神經(jīng)。一個(gè)過去很少被金融學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家涉足的領(lǐng)域突然成為了熱門的研究課題，也迅速“造就”了不少房貸領(lǐng)域的專家?？少F的是，銀行開始意識到房貸并不見得就一定是優(yōu)良資產(chǎn)，這應(yīng)該是次債危機(jī)為我們帶來的最大的財(cái)富了。

　　如果將我們的房貸掰開細(xì)看，應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)相當(dāng)比例的“中國式次級房貸”。不少銀行的信用標(biāo)準(zhǔn)寬松，部分信用不良借款人必然混入其中。在收入證明文件方面，大多僅憑單位收入證明，虛假收入文件占有相當(dāng)比例，這就基本類似于美國次貸中的不完整收入證明貸款。在抵押物方面，大量二手房交易的陰陽合同，評估價(jià)虛高，其實(shí)已與高成數(shù)貸款無異。而我們的產(chǎn)品絕大部分為利率全浮動(dòng)型，雖利率調(diào)整幅度沒有ARM產(chǎn)品大，但其本質(zhì)大同小異。以外部環(huán)境來看，房價(jià)處于高位，同時(shí)利率不斷上升。從這些內(nèi)外部特征來看，我們會發(fā)現(xiàn)除了證券化，幾乎與美國的次級房貸極為相像，這就難怪央行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)會對房貸風(fēng)險(xiǎn)憂心忡忡了。

　　房貸創(chuàng)新：圈內(nèi)冷清，圈外熱鬧

　　2007年的房貸創(chuàng)新似乎遠(yuǎn)不如上年來得多。2006年出現(xiàn)了大批創(chuàng)新的房貸產(chǎn)品，而在2007年除了深發(fā)展的“氣球貸”被廣泛仿效以外，并沒有太多可值得稱道的產(chǎn)品創(chuàng)新。一方面銀行被監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求創(chuàng)新要與宏觀調(diào)控的方向保持一致，另一方面由于市場太好導(dǎo)致銀行失去了創(chuàng)新動(dòng)力。

　　然而，創(chuàng)新和行業(yè)格局的改變在銀行之外悄然發(fā)生。深圳世聯(lián)地產(chǎn)旗下的盛澤金融拿下了小額信貸的牌照，這不同于在偏遠(yuǎn)地區(qū)的小額信貸公司，這是首批在大城市中的試點(diǎn)，或許就是中國全功能房貸公司的前身。與此相似的還有廣州滿堂紅旗下的億達(dá)，正在嘗試著類似于美國批發(fā)按揭的運(yùn)作模式。而像泛華金融這樣在全國廣布網(wǎng)絡(luò)的公司，則是在探索為銀行提供一攬子的貸后服務(wù)，甚至包括賬務(wù)的處理。由于資本的充裕，一批擔(dān)保公司在接受了私募基金或風(fēng)險(xiǎn)投資的注入后，正在尋求增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，冀望它們將來能起到行業(yè)保險(xiǎn)公司的功能。在美國，房貸的銷售發(fā)放、貸后服務(wù)、清算抵押、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等服務(wù)早已可由產(chǎn)業(yè)鏈上不同的公司分別完成，中國房貸產(chǎn)業(yè)也正在有意識或無意識地向前邁進(jìn)。

　　2007是中國房貸值得書寫的一年，相信2008年的房貸行業(yè)會更精彩。只是各家銀行不能只管埋頭拉車了，更要抬頭看路。房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)決定了明年的房貸規(guī)模和質(zhì)量。

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