房地產(chǎn)：土地泡沫下面是啤酒嗎

 作者：郝倩    225

經(jīng)歷過美國2000年那次股災(zāi)的何恩凱目睹了網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅的全過程。何恩凱是仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)。

　　“大量的網(wǎng)絡(luò)公司購買電視精確化時(shí)段的廣告，人氣的增長同時(shí)帶來用戶絕對(duì)數(shù)量的增加。在當(dāng)時(shí)，用戶的數(shù)量幾乎等同于公司價(jià)值。”何恩凱說。

　　當(dāng)年，有一家叫Buy.com的公司，希望與Amazon公司競爭網(wǎng)上售書業(yè)務(wù)。它所采取的策略就是凡在它的站點(diǎn)上購書的用戶可以用書的成本價(jià)購書。這個(gè)商業(yè)模式迅速聚攏人氣，帶來了營業(yè)收入，卻無法獲利。

　　然而，資本市場卻青睞人氣最旺的網(wǎng)站，并紛紛開展投資。不過當(dāng)他們真的開始要求這些公司賺錢的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)泡沫下面并沒有啤酒。

　　何恩凱由此聯(lián)想到這一波“地王”的跌宕起伏。

　　與網(wǎng)絡(luò)泡沫之前強(qiáng)調(diào)“用戶”類似，在香港，對(duì)于地產(chǎn)公司的估值，看的是“土地儲(chǔ)備”。尤其在去年，土地儲(chǔ)備幾乎成了一個(gè)風(fēng)向性指標(biāo)，土地儲(chǔ)備的多少，關(guān)系到上市公司估值的高低。這似乎已經(jīng)脫離了上市公司取得最大盈利，以及為股東創(chuàng)造利益的本質(zhì)。

　　投資者關(guān)心的重心，是土地的“量”，而非對(duì)于獲利的評(píng)估與考量。鑒于這種市場判斷標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商拿出了當(dāng)初網(wǎng)絡(luò)公司費(fèi)盡全力搜羅用戶的勁頭搜羅土地。

　　“如果周邊一塊土地拍出了更高的價(jià)格，會(huì)計(jì)師事務(wù)所往往可以用新的地價(jià)來衡量上市公司的凈資產(chǎn)。也就是說，當(dāng)新“地王”出現(xiàn)之后，上市公司原先無論何種價(jià)格獲取的土地也隨之翻了價(jià)碼。”何恩凱說。

　　“當(dāng)面粉價(jià)格遠(yuǎn)高出面包的時(shí)候，拿到“地王”的開發(fā)商往往需要加快開發(fā)進(jìn)度。否則他們的市場壓力將更大。”一位知名開發(fā)商坦言。

　　等到要賺錢的時(shí)候，撩開泡沫，不知道下面是否可以看到啤酒。

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