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　　如何實(shí)現(xiàn)樓市的真正拐點(diǎn)？

　　何以房地產(chǎn)價(jià)格真理碰壁了

　　哪些因素使房地產(chǎn)調(diào)控打了折扣

　　潘石屹：房地產(chǎn)行業(yè)需要暴風(fēng)雨


　　股市與樓市可以通過(guò)樂(lè)觀的財(cái)富效應(yīng)而串聯(lián)。預(yù)計(jì)本幣升值將在2008年夏天引領(lǐng)滬深股市中的地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)的行情集中爆發(fā)。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）大規(guī)模推行，為廉租房建設(shè)提供一種利國(guó)利商利民的新思維，將會(huì)創(chuàng)造出媲美于當(dāng)年按揭貸款引入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)所帶來(lái)的效應(yīng)。

　　我在本欄上篇“2008年投資策略路線圖”中重點(diǎn)談了物價(jià)牽動(dòng)股價(jià)的問(wèn)題。物價(jià)牽動(dòng)股價(jià)后還會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，即股價(jià)會(huì)擾動(dòng)房?jī)r(jià)。

　　投資者群體現(xiàn)在都明白，股市與房?jī)r(jià)可以通過(guò)樂(lè)觀的財(cái)富效應(yīng)而串聯(lián)。所以，如果2008年春天被政策壓抑的股價(jià)負(fù)向作用于人們的消費(fèi)信心，特別是在美國(guó)次貸危機(jī)的幽靈在國(guó)際市場(chǎng)上繼續(xù)游蕩而影響美國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國(guó)政府推卸失政的工具的話，美元傾銷(xiāo)政策可能變本加厲，人民幣升值由此在2008年夏天將成為滬深股市強(qiáng)力的“護(hù)花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，2008年夏天將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)行情對(duì)緊縮政策的“反動(dòng)”，因?yàn)樵趦?nèi)外市場(chǎng)力量的共同作用下，當(dāng)通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時(shí)，貨幣政策的從緊內(nèi)容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會(huì)重新點(diǎn)燃。

　　據(jù)此推論，筆者以為，近來(lái)爭(zhēng)論得越來(lái)越熱烈的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”論，不過(guò)是地產(chǎn)大腕們一種營(yíng)銷(xiāo)技巧和廣告宣傳手段而已。因?yàn)楸編派狄咽菄?guó)際共識(shí)，地產(chǎn)作為稀缺的投資品種將會(huì)繼續(xù)提高其內(nèi)在價(jià)值，所謂拐點(diǎn)，不過(guò)是地產(chǎn)行情自1998年以來(lái)“黃金十年”后的中間休息。確實(shí)，針對(duì)地產(chǎn)持續(xù)高燒，這一輪政策調(diào)控的組合不同以往，但是一個(gè)基本的事實(shí)是，對(duì)土地的控制仍然是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的中心內(nèi)容。從緊的貨幣政策，不是打壓地產(chǎn)龍頭，而是一種政策性清理，通過(guò)金融創(chuàng)新，地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)更生猛的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和寡頭壟斷集團(tuán)，起碼在一些區(qū)域是如此。

　　因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場(chǎng)的繁榮與衰退緊密相關(guān)。回顧中國(guó)地產(chǎn)業(yè)這些年來(lái)走過(guò)的路，每一階段都是制度改革在推動(dòng)著行業(yè)的繁榮。從1998年到2002年左右，主要依靠房地產(chǎn)分配制度的改革，出現(xiàn)了福利性需求的集中爆發(fā)。從2002到2005年，則是由于金融創(chuàng)新制度引發(fā)了投資需求，如果沒(méi)有按揭制度的引進(jìn)，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)不可能如此繁榮，更不可能出現(xiàn)如火如荼的地產(chǎn)投機(jī)行為。2005年以后，由于匯率制度改革引發(fā)了本幣升值對(duì)地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的提升，地產(chǎn)形成了投資和投機(jī)共振的局面。2008年以后，地產(chǎn)行情如何發(fā)展？筆者的判斷是，只要本幣升值沒(méi)有結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)將隨著城市化和金融創(chuàng)新而不斷發(fā)展：

　　首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。人民幣升值是一個(gè)世界性的歷史事件，中國(guó)已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價(jià)格的歷史階段。隨著技術(shù)進(jìn)步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國(guó)的出口仍然將會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。外匯儲(chǔ)備將會(huì)長(zhǎng)期保持相對(duì)高的水平，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進(jìn)口。本幣升值的溢出效應(yīng)是國(guó)際壟斷資本對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期形成后，對(duì)我國(guó)資產(chǎn)價(jià)值的不斷重新向上估值。因此，外資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個(gè)滲透對(duì)象。因此，地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新如果以外資為對(duì)象將非常受歡迎。

　　其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設(shè)施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價(jià)格上升提供了“商品”的使用價(jià)值內(nèi)容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場(chǎng)配套等；從大范圍講是政府對(duì)城市公共設(shè)施的投資，包括公共交通、水電煤（氣）、教育、醫(yī)療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革交互相作用。這就成就了現(xiàn)代意義地產(chǎn)的“絕對(duì)地租”與“相對(duì)地租”意義上的價(jià)格體系。因此，在現(xiàn)代社會(huì)，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價(jià)格高，就是占有了改革開(kāi)放以來(lái)天時(shí)、地利、人和的因素。2008年上半年是穩(wěn)健的財(cái)政政策對(duì)公共產(chǎn)品投資比較密集的時(shí)候，夏天的行情和公共品的投資將引導(dǎo)投資者“重估”地產(chǎn)價(jià)值，一旦從緊的貨幣政策在秋天調(diào)整內(nèi)涵，那將是現(xiàn)房?jī)r(jià)格重新抬頭的時(shí)候。

　　再者，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng)新將改變地產(chǎn)投資形式，穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)以及出口形勢(shì)因政策調(diào)整而不容樂(lè)觀，迫使積累了大量資本的民間資本進(jìn)入股市和地產(chǎn)市場(chǎng)。股市的動(dòng)蕩和地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的升值，將部分風(fēng)險(xiǎn)厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤(pán)活”政策確實(shí)將部分通過(guò)土地儲(chǔ)備獲利的地產(chǎn)商擠出市場(chǎng)，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應(yīng)短缺局面仍然沒(méi)有改變。因此，從價(jià)格的變化來(lái)講，所謂“拐點(diǎn)”只是改變了一路向上的趨勢(shì)，只是“平臺(tái)”整理的表現(xiàn)。這一平臺(tái)整理有可能在2008年端午節(jié)后結(jié)束而再續(xù)上升行情。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）大規(guī)模推行，將大大緩解地產(chǎn)商的融資困難，同時(shí)也使得居民地產(chǎn)投資不再為繁瑣手續(xù)和高額費(fèi)用所困，為廉租房建設(shè)提供一種利國(guó)利商利民的新思維，將會(huì)創(chuàng)造出媲美于當(dāng)年按揭貸款引入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)所帶來(lái)的效應(yīng)。如果上述條件共同滿足，經(jīng)過(guò)2008年上半年平穩(wěn)過(guò)渡后，房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)繼續(xù)看好。

　?。ㄗ髡呦蒂Y深證券研究人士）

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