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　　如何實現(xiàn)樓市的真正拐點？

　　何以房地產(chǎn)價格真理碰壁了

　　哪些因素使房地產(chǎn)調(diào)控打了折扣

　　潘石屹：房地產(chǎn)行業(yè)需要暴風(fēng)雨


　　股市與樓市可以通過樂觀的財富效應(yīng)而串聯(lián)。預(yù)計本幣升值將在2008年夏天引領(lǐng)滬深股市中的地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)的行情集中爆發(fā)。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）大規(guī)模推行，為廉租房建設(shè)提供一種利國利商利民的新思維，將會創(chuàng)造出媲美于當(dāng)年按揭貸款引入中國地產(chǎn)市場時所帶來的效應(yīng)。

　　我在本欄上篇“2008年投資策略路線圖”中重點談了物價牽動股價的問題。物價牽動股價后還會產(chǎn)生溢出效應(yīng)，即股價會擾動房價。

　　投資者群體現(xiàn)在都明白，股市與房價可以通過樂觀的財富效應(yīng)而串聯(lián)。所以，如果2008年春天被政策壓抑的股價負向作用于人們的消費信心，特別是在美國次貸危機的幽靈在國際市場上繼續(xù)游蕩而影響美國居民對房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國政府推卸失政的工具的話，美元傾銷政策可能變本加厲，人民幣升值由此在2008年夏天將成為滬深股市強力的“護花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，2008年夏天將會出現(xiàn)地產(chǎn)行情對緊縮政策的“反動”，因為在內(nèi)外市場力量的共同作用下，當(dāng)通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時，貨幣政策的從緊內(nèi)容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會重新點燃。

　　據(jù)此推論，筆者以為，近來爭論得越來越熱烈的房地產(chǎn)“拐點”論，不過是地產(chǎn)大腕們一種營銷技巧和廣告宣傳手段而已。因為本幣升值已是國際共識，地產(chǎn)作為稀缺的投資品種將會繼續(xù)提高其內(nèi)在價值，所謂拐點，不過是地產(chǎn)行情自1998年以來“黃金十年”后的中間休息。確實，針對地產(chǎn)持續(xù)高燒，這一輪政策調(diào)控的組合不同以往，但是一個基本的事實是，對土地的控制仍然是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的中心內(nèi)容。從緊的貨幣政策，不是打壓地產(chǎn)龍頭，而是一種政策性清理，通過金融創(chuàng)新，地產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)更生猛的強強聯(lián)合和寡頭壟斷集團，起碼在一些區(qū)域是如此。

　　因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場的繁榮與衰退緊密相關(guān)?；仡欀袊禺a(chǎn)業(yè)這些年來走過的路，每一階段都是制度改革在推動著行業(yè)的繁榮。從1998年到2002年左右，主要依靠房地產(chǎn)分配制度的改革，出現(xiàn)了福利性需求的集中爆發(fā)。從2002到2005年，則是由于金融創(chuàng)新制度引發(fā)了投資需求，如果沒有按揭制度的引進，中國地產(chǎn)業(yè)不可能如此繁榮，更不可能出現(xiàn)如火如荼的地產(chǎn)投機行為。2005年以后，由于匯率制度改革引發(fā)了本幣升值對地產(chǎn)內(nèi)在價值的提升，地產(chǎn)形成了投資和投機共振的局面。2008年以后，地產(chǎn)行情如何發(fā)展？筆者的判斷是，只要本幣升值沒有結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)將隨著城市化和金融創(chuàng)新而不斷發(fā)展：

　　首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內(nèi)在價值。人民幣升值是一個世界性的歷史事件，中國已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價格的歷史階段。隨著技術(shù)進步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國的出口仍然將會穩(wěn)定發(fā)展。外匯儲備將會長期保持相對高的水平，因為中國經(jīng)濟的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進口。本幣升值的溢出效應(yīng)是國際壟斷資本對人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期形成后，對我國資產(chǎn)價值的不斷重新向上估值。因此，外資對我國經(jīng)濟領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個滲透對象。因此，地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新如果以外資為對象將非常受歡迎。

　　其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設(shè)施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價格上升提供了“商品”的使用價值內(nèi)容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場配套等；從大范圍講是政府對城市公共設(shè)施的投資，包括公共交通、水電煤（氣）、教育、醫(yī)療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革交互相作用。這就成就了現(xiàn)代意義地產(chǎn)的“絕對地租”與“相對地租”意義上的價格體系。因此，在現(xiàn)代社會，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價格高，就是占有了改革開放以來天時、地利、人和的因素。2008年上半年是穩(wěn)健的財政政策對公共產(chǎn)品投資比較密集的時候，夏天的行情和公共品的投資將引導(dǎo)投資者“重估”地產(chǎn)價值，一旦從緊的貨幣政策在秋天調(diào)整內(nèi)涵，那將是現(xiàn)房價格重新抬頭的時候。

　　再者，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng)新將改變地產(chǎn)投資形式，穩(wěn)定地產(chǎn)價格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過分競爭以及出口形勢因政策調(diào)整而不容樂觀，迫使積累了大量資本的民間資本進入股市和地產(chǎn)市場。股市的動蕩和地產(chǎn)相對穩(wěn)定的升值，將部分風(fēng)險厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤活”政策確實將部分通過土地儲備獲利的地產(chǎn)商擠出市場，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應(yīng)短缺局面仍然沒有改變。因此，從價格的變化來講，所謂“拐點”只是改變了一路向上的趨勢，只是“平臺”整理的表現(xiàn)。這一平臺整理有可能在2008年端午節(jié)后結(jié)束而再續(xù)上升行情。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）大規(guī)模推行，將大大緩解地產(chǎn)商的融資困難，同時也使得居民地產(chǎn)投資不再為繁瑣手續(xù)和高額費用所困，為廉租房建設(shè)提供一種利國利商利民的新思維，將會創(chuàng)造出媲美于當(dāng)年按揭貸款引入中國地產(chǎn)市場時所帶來的效應(yīng)。如果上述條件共同滿足，經(jīng)過2008年上半年平穩(wěn)過渡后，房地產(chǎn)業(yè)仍然會繼續(xù)看好。

　?。ㄗ髡呦蒂Y深證券研究人士）

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