房地產開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。
一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發(fā)商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規(guī)劃許可證；
（5）建設工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
房地產開發(fā)項目開發(fā)流程圖示

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書
↓
向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書
↓
向計委申報立項報告
↓
計委函至規(guī)劃局
↓
規(guī)劃局會簽返計委
↓
計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發(fā)辦會簽
↓
運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告
↓
對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作
↓
據此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知
↓
規(guī)劃局法征地意見函
↓
到土地管理部門及土地使用部門征求意見
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
　新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科　　
結果報市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　結果報市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓
┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
　　　　畫樁位給釘樁條件，測繪院　　　規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃　　　　　據此到地政部門辦理
　　　　　釘樁，成果給設計人　　　　　　　　　許可證　　　　　　用地批準書,評估項目建設用地地價　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申請確定規(guī)劃設計條件　　　凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地使用證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　按規(guī)劃設計條件征詢意　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審查安置方案、安置房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆遷許可證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托進行規(guī)劃方案設計　　　　　　動遷會及拆遷安置
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　到規(guī)劃局領設計方案送審書　　　場地三通一平，領取房地產開發(fā)手冊
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審方案提出意見　1.到園木局申請伐樹許可證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　2.了解線路情況與供電局運行班協商
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首規(guī)委審圖 　　　　改造、移線方案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　3.煤氣、道路、上下水改路由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首規(guī)委召開市政協調會　4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政會議紀要　　供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
　領建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　出施工圖　　　　　　　　　　　　　開節(jié)能證明
　　　　 　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
運用“營銷策劃展示設計系統”　　　　　　到計委申請，列入　　　　　　　　　　　　到稅務局取稅單
　　　 　制作資料　　　　　　　　　　 　　計劃（建委會簽）
　　 　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
報價小組審查，領取內外銷　　　　　　　　到建委工程處領開工　　　　持年度計劃、稅單到區(qū)計、經委領
　　　　 　許可證　　　　　　　　　 　　　　　　審批表　　　　 　　投資許可證登記卡，登記并取得許可證
　　　　　　│
　　建委、物價局下文批價
　　　　　　│
運用“營銷策劃展示設計系統”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地產銷售管理系統”銷售　　　　　　 　　　到市政部門蓋章，證明市政條件落實
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　四源費繳納
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　到開發(fā)辦市政處核實任務
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　開發(fā)辦工程處同意招標
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　填招標申請書并到市招標辦登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　招標辦看現場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　運用“投資項目概預算系統”編制標底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　招標辦審查標底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　開標會
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　招標辦蓋章同意
　　　　　　　 　　　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
　　　　　 　　　　施工單位　　　質量總站受理　　市統計局　　市審查局審核　　市開發(fā)辦秘書
　　　　 　　　　　同意施工　　　　質量監(jiān)督　　　落實任務　　資金來源，任　　　處登記
　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　務來源及一切手續(xù)
　　　　　 　　　　　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　建委工程處同意開工，辦理開工許可證
　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　↓
施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工
　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小區(qū)內線 　　 1.通知區(qū)園 　　1.按道路　　1. 到自來　　　1.到熱力　　?。ㄗ越ㄥ仭　?.到煤氣公司
　路委托設　　　　林局綠化 　　　方案進　　　 水業(yè)務　　　　公司報　　　爐房）　　　　報裝
　計 　　　　　　 辦　　　　　　 行施工　　　 科報裝　　　　裝　　　　1.環(huán)?！　　　?.到規(guī)劃科定
2.委托施工 　　 2.交綠化費　　 2.市政辦　　　 委托線　　　2.委托線　　　局同　　　　　線路方案
3.配電室土　　　3.綠化施工 　　　事處養(yǎng)　　　 路設計、　　　路設計　　　意鍋　　　　3.設計　
　建工程驗　　　　　　　　　　　 路隊驗　　　 施工及　　　3.施工及　　　爐房　　　　4.看現場
　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 驗收　　　　　驗收　　　　規(guī)劃　　　　5.施工
4.設備安裝 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.業(yè)務科檢驗
　及驗收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　監(jiān)理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接氣
5.送電 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水報　　　　　　　　　　設計　　　　7.憑通氣單到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裝　　　　　　　　　　　3.到勞動　　　　管網所辦固
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.規(guī)劃設 　　　　　　　　　 局報裝 　　　 定資產轉移
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　　　　　　　　　　4.環(huán)保局　　　　手續(xù)及通氣
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.竣工驗　　　　　　　　　　審查消　　　　手續(xù)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　　　　　　　　音除塵　　　8.憑接氣單到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設備　　　　　液化氣公司
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.竣工驗收　　　辦各戶通氣
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手續(xù)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9.通氣
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工
↓
四方驗收、檢驗單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
　　　　　　憑驗收通知書入庫房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　確定房屋管理形式房屋驗收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出庫分配及銷售、辦理產權證
↓
運用“房地產物業(yè)管理系統”，進入物業(yè)管理階段


房地產開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程