匯欣物業(yè)策劃
北辰匯欣大廈物業(yè)分析
一． 物業(yè)現(xiàn)狀
二． 物業(yè)優(yōu)勢(shì)
三． 物業(yè)劣勢(shì)
四． 結(jié)論
五． 銷售建議

第二章：北辰匯欣大廈廣告策劃思路
一． 廣告指導(dǎo)思想
二． 廣告目標(biāo)消費(fèi)群定位
三． 廣告定位
四． 廣告策略
五． 廣告表現(xiàn)風(fēng)格






前 言
本策劃方案是在多次調(diào)查和訪談的前提下完成的，感謝北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司的為我們提供的合作機(jī)會(huì)及
市場(chǎng)情況和資料.
在整個(gè)調(diào)查和撰寫策劃過(guò)程中，我們深感北辰匯欣大廈有著豐富的品牌內(nèi)涵和競(jìng)爭(zhēng)潛力尚待挖掘，所以
才有了諸多建議。我們每做一份提案，都會(huì)站在客戶的立場(chǎng),從消費(fèi)需求的角度出發(fā)，力求做到盡善盡美，為
客戶帶來(lái)最大效益。
北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司豐碩的開發(fā)銷售業(yè)績(jī)，加上達(dá)奇廣告服務(wù)客戶的經(jīng)驗(yàn)， 使我們有理由相信，這將是
一次成功的合作-------
達(dá)奇廣告有限公司
北辰匯欣大廈策劃小組
一九九九年五月二十四日


第一章 匯 欣 大 廈 物 業(yè) 分 析

一、物業(yè)現(xiàn)狀
工程周期：投資決策——前期設(shè)計(jì)——建設(shè)施工——實(shí)施管理
市場(chǎng)周期：導(dǎo) 入 期——成 長(zhǎng) 期——成 熟 期——衰 退 期
1、 北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司，知名度較高，在消費(fèi)者眼里是“信譽(yù)良好的開發(fā)商和銷售者”；
2、 匯欣大廈大廈的工地未注明匯欣大廈,但周邊消費(fèi)者知道是亞運(yùn)村內(nèi)的增建項(xiàng)目；
3、 沒(méi)有開始廣告的宣傳；
4、 物業(yè)整體形象（即廣告定位、表現(xiàn)風(fēng)格、現(xiàn)場(chǎng)包裝）尚待進(jìn)一步提升和完善。

二、物業(yè)優(yōu)勢(shì)
1、 黃金地段，交通便利（位于亞運(yùn)村內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越,物業(yè)管理良好,多條公交路線通過(guò)）；
2、 現(xiàn)房,大戶型；
3、 配套齊全，功能完善（外部有亞運(yùn)村的完善的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施(超市、幼兒園、娛樂(lè)、
健身)可以利用；內(nèi)部有匯欣自成體系的服務(wù)設(shè)施（如游泳池等）；
4、 發(fā)展商實(shí)力雄厚（名牌物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理保證等）；
5、 建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，超大戶型，彌補(bǔ)了亞運(yùn)村內(nèi)匯園公寓戶型的缺點(diǎn)。
6、 戶數(shù)不多，銷售會(huì)較快，消費(fèi)者不會(huì)感覺(jué)住在未完工的樓里（總有人搬入、裝修）。


三、物業(yè)劣勢(shì)
1、 由于是亞運(yùn)村內(nèi)現(xiàn)房，價(jià)位較高，但周邊物業(yè)眾多，價(jià)格比匯欣低不少，有可能導(dǎo)致銷售的壓力；
2、 雖在亞運(yùn)村內(nèi)，但物業(yè)名稱獨(dú)立，消費(fèi)者須再次認(rèn)知，并且令消費(fèi)者感覺(jué)與亞運(yùn)村的整體不一樣；
易產(chǎn)生顧慮。
3、 廣告未開展；


四、結(jié)論
優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)急待解決




五、銷售建議：
根據(jù)以上分析，我們建議：

1、 在立即著手展開廣告宣傳工作，并深挖物業(yè)內(nèi)涵。

（1） 如果說(shuō)位置、地段及周邊環(huán)境是物業(yè)的生命線，那么廣告宣傳的定位就是物業(yè)銷售的關(guān)鍵。
（2） 廣告表現(xiàn)內(nèi)容和產(chǎn)品發(fā)展軌跡是相應(yīng)的，北辰匯欣大廈如不盡快展開這方面的工作， 將不
利于物業(yè)銷售運(yùn)作。

2、 在匯欣大廈物業(yè)管理中提升功能和服務(wù)的水平，爭(zhēng)取建立住匯欣大廈比亞運(yùn)村好的口碑。

物業(yè)管理不止停留在口號(hào)和理念上，更重要的是落實(shí)到規(guī)范的操作之中。如保安人員一天該巡
邏多少次，每次分別應(yīng)走什么樣的路線；清潔人員在社區(qū)活動(dòng)時(shí)，是否應(yīng)人手一塊抹布，隨時(shí)隨地
保持環(huán)境清潔等，這些都是不難實(shí)施,卻溫馨感人的服務(wù)細(xì)節(jié)。實(shí)際上在現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)概念里，
除了傳統(tǒng)的保安、清潔、保護(hù)等功能外，還應(yīng)增加商務(wù)中心，家政代理，引薦醫(yī)生、替業(yè)主建立健
康檔案等多項(xiàng)功能。遺憾的是很少開發(fā)商注意到管理服務(wù)對(duì)物業(yè)的保增值作用。




3、 在有銷售壓力的情況，可酌情改變付款方式
（1） 一次性付清百來(lái)萬(wàn)的全款，消費(fèi)者是需要勇氣和魄力的。在分期付款、超前消費(fèi)日漸流行的今天，如此爽快的消費(fèi)者只能是越來(lái)越少。
（2） 可以采取的方法很多，“以舊換新”（即對(duì)亞運(yùn)村內(nèi)的客戶，采用以匯園公寓折價(jià)入住的優(yōu)惠支持）“以租代售”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)僅限15套”等。（無(wú)非是先提供一個(gè)購(gòu)買理由,引君入甕，錢最后還是照收不誤的。）











第二章 匯 欣 大 廈 廣 告 策 劃 思 路

一、 廣告指導(dǎo)思想
思路決定出路。北辰匯欣大廈有100多套物業(yè)待售，但由于沒(méi)有足夠的廣告宣傳，給人以“皇帝的女兒”
的印象。鑒于這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀，無(wú)數(shù)事實(shí)證明：所有暢銷商品之所以成功，不僅取決于它滿足客戶直接
具體的有效需求，更在于它成功地傳達(dá)出被普遍接受的價(jià)值觀念。它能令一個(gè)品牌增加附加價(jià)值，且隨
時(shí)間而增長(zhǎng)。如何尋找切入點(diǎn)，進(jìn)而全面提升物業(yè)的整體形象,增加附加值，營(yíng)造現(xiàn)有物業(yè)搶手的銷售事
實(shí)，是此次策劃的指導(dǎo)思想。
有三點(diǎn)可以支持以上指導(dǎo)思想：
1、 就北辰匯欣大廈本身而言，應(yīng)借勢(shì)亞運(yùn)村進(jìn)行重點(diǎn)推廣。

2、 從消費(fèi)者的角度尋找廣告訴求（就外部環(huán)境而言，太多的物業(yè)廣告停留在對(duì)位置、規(guī)模、環(huán)境、
配套等方面的大肆渲染，內(nèi)形式雷同、可信度差，缺乏人性化的感染力，自然難以達(dá)到溝通、激
起購(gòu)買欲望的目的。）

3、 后期集中在匯欣大廈質(zhì)量及戶型設(shè)施的訴求。

二、 廣告目標(biāo)消費(fèi)群定位

1、 主要目標(biāo)群：處于發(fā)展上升階段的私企老板。
他們目前在亞運(yùn)村周圍的中低檔的租用物業(yè)。經(jīng)過(guò)幾年的奮斗事業(yè)小有成就，他們會(huì)希望在亞運(yùn)村內(nèi)買房，
商住皆宜，北辰匯欣大廈，交通便利、增值潛力大，符合他們居住、投資的消費(fèi)心理。幾近入住的“現(xiàn)”房
對(duì)他們具有較大吸引力。
2、 次要目標(biāo)群：熟悉亞運(yùn)村環(huán)境，準(zhǔn)備在此發(fā)展的外企港臺(tái)管理人士
他們的公司長(zhǎng)期在亞運(yùn)村周圍的飯店、寫字樓辦公，社交、生活圈主要集中在這里，他們?yōu)樯习喾奖?，?
舒適的物業(yè)環(huán)境講究戶型朝向，這類人具有購(gòu)買力的不多，但頗有影響力。
3、 游離目標(biāo)群：知道亞運(yùn)村環(huán)境，但尚未作決定的高層人士。
此類人可以一爭(zhēng)。他們不急于買房，總在不停地留意和比較各類物業(yè)信息，也常常因?yàn)榧?xì)枝末節(jié)而放棄。
一個(gè)“成交旺盛、價(jià)格上揚(yáng)、管理完善”的成功物業(yè)形象，對(duì)他們的消費(fèi)觀念是一種挑戰(zhàn)，更是一種吸引。



三、 廣 告 定 位

很多物業(yè)廣告以自我為中心，從地理位置上進(jìn)行廣告定位。讓我們換個(gè)角度，以目標(biāo)消費(fèi)群為中心，結(jié)合物業(yè)本身特點(diǎn)為北辰匯欣大廈作廣告定位
消費(fèi)者購(gòu)房要求 北辰匯欣大廈特點(diǎn)
1、 要靠近亞運(yùn)村的工作圈、生活圈，省時(shí)便利； 亞運(yùn)村黃金地段
2、 要有增值的潛力，越大越好； 幾近現(xiàn)房、人文環(huán)境好
3、 要住得舒服。 完備的物業(yè)服務(wù)
很明顯,消費(fèi)者所期望的，正是北辰匯欣大廈所具有的------“完善的高檔生活社區(qū)”。

這一定位基于以下考慮：
1、 北辰匯欣大廈處于亞運(yùn)村，地理位置優(yōu)越，但由于廣告宣傳的問(wèn)題，對(duì)物業(yè)售價(jià)缺乏有力支持。成熟的生活社區(qū)，體現(xiàn)了北辰匯欣大廈在地理位置，社區(qū)管理等方方面面的優(yōu)越性，對(duì)北辰匯欣大廈之售價(jià)形成有力支持。
2、 此定位擺脫一般的物業(yè)介紹，跳出期房廣告的包圍圈，體現(xiàn)北辰匯欣大廈與眾不同,實(shí)實(shí)在在完善的高檔生活社區(qū)的特質(zhì)，直接提升品牌形象，給人一個(gè)“物業(yè)完備、生活完美”的物業(yè)印象，具有可靠感，對(duì)潛在業(yè)主形成強(qiáng)大吸引力。
3、 完善的高檔生活社區(qū)，是增值的保證。
4、 完善的高檔生活社區(qū)，與高品位業(yè)主要求相匹配。












四、 廣告策略

1、 廣告目標(biāo)
提升北辰匯欣大廈整體形象，增加物業(yè)附加值，在夏秋季銷售黃金檔完成物業(yè)銷售任務(wù)。
2、 訴求中心
親身感受北辰匯欣大廈的美好生活。
緊緊圍繞北辰匯欣大廈“完善的高檔生活社區(qū)”這一廣告定位，根據(jù)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r深挖具體賣點(diǎn)，向人們主體展示社區(qū)的方方面面，告訴人們：這一切都是實(shí)實(shí)在在，你可以親身感受北辰匯欣大廈給你帶來(lái)的美好生活。
3、推廣計(jì)劃：
第一階段：
時(shí)間：6月份
目的：為重新啟動(dòng)銷售尋找切入點(diǎn)，在付款方式或活動(dòng)上作文章，刺激目標(biāo)消費(fèi)群。并配合物業(yè)總體介紹，以大版面，中密度的運(yùn)作方式進(jìn)入市場(chǎng)，先聲奪人，造成一定影響。
表現(xiàn)內(nèi)容：A.親身感受北辰匯欣大廈便利（注：具體方式有待與貴方商討后確定）
B、親身感受未來(lái)鄰居的熱情。 （北辰業(yè)主聯(lián)誼會(huì)）
C、親身感受北辰匯欣大廈的黃金區(qū)域（整體介紹）
“在北辰匯欣大廈，您就是中心”（物業(yè)的中心位置、以業(yè)主為中心的管理服務(wù)）
媒 介 組 合：
A、北辰閉路電視
B、北辰亞運(yùn)村內(nèi)路牌
C、《生活速遞》
D、北辰購(gòu)物中心發(fā)放宣傳冊(cè)
E、《精品》
F、《北青》
以覆蓋亞運(yùn)村私企老板，外企人士?jī)纱竽繕?biāo)群為終極目的。
執(zhí)行要點(diǎn)：
A、廣告以質(zhì)取勝，大版面（可考慮特殊版面），投放密度適中。
B、工地包裝需同步進(jìn)行（周圍指示牌、銷售人員言行、現(xiàn)場(chǎng)氣氛等）.
C、活動(dòng)舉辦后進(jìn)行軟性宣傳，擴(kuò)大影響。
D、廣告兼顧物業(yè)的總體介紹.
第二階段：給予信心
時(shí)間：7-8月
目的：隨著物業(yè)各項(xiàng)工作和廣告的展開，北辰匯欣大廈將引起目標(biāo)群的再度關(guān)注。此階段需從各個(gè)方面的深挖北辰匯欣大廈現(xiàn)房?jī)?nèi)涵，理性和感性并重，塑造北辰匯欣大廈實(shí)實(shí)在在的成熟物業(yè)形象，給予目標(biāo)群一個(gè)有力的購(gòu)買信心。
表現(xiàn)內(nèi)容：
匯欣大廈---亞運(yùn)村內(nèi)的精品（公寓）
媒介組合： A、北辰閉路電視
B、北辰亞運(yùn)村內(nèi)路牌
C、《生活速遞》
D、《北京青年報(bào)》
以覆蓋亞運(yùn)村私企老板，外企領(lǐng)導(dǎo)兩大目標(biāo)群為終極目的。
執(zhí)行要點(diǎn)：
A、高投放密度、大版面、
B、所有圖片及圖像實(shí)景拍攝
C、為購(gòu)房者提供便利（如設(shè)立班車，現(xiàn)場(chǎng)專人看管兒童，門口專人引導(dǎo)車輛停放等）



第三階段：促進(jìn)決策

時(shí)間：9-10月
目的：這一時(shí)間是銷售旺季，物業(yè)各項(xiàng)工程（內(nèi)外綠化、商業(yè)設(shè)施等）已臨近峻工，此階段廣告應(yīng)緊緊抓住目標(biāo)群消費(fèi)心理，適時(shí)作情感方面的煽動(dòng)，消除購(gòu)房者的各種顧慮，突出北辰匯欣大廈炙手可熱的旺銷售事態(tài)，促進(jìn)其購(gòu)買決策。
表現(xiàn)內(nèi)容：
北辰匯欣大廈------享受亞運(yùn)村成熟社區(qū)的機(jī)會(huì)
“抱歉，北辰匯欣大廈只剩（---）套”

媒介組合：
A、北京電視臺(tái)《置業(yè)直通車》
B、北辰亞運(yùn)村內(nèi)路牌
C、《生活速遞》
D、北京青年報(bào)

執(zhí)行要點(diǎn)：
A、大版面，高投放密度.
B、圖片實(shí)景拍攝.
C、為突出表現(xiàn)內(nèi)容，關(guān)于物業(yè)基本內(nèi)容務(wù)必精簡(jiǎn).
D、物業(yè)售完，即可登刊致謝或慶祝廣告，突出北辰房地產(chǎn)的企業(yè)形象。


五、表 現(xiàn) 風(fēng) 格
1、平實(shí)大方，有親和力,和目標(biāo)群平等對(duì)話。
2、格調(diào)簡(jiǎn)潔明快，體現(xiàn)大家風(fēng)范
3、采用寫實(shí)手法，不作虛華浮夸，注意可讀性和可信度。
4、整體風(fēng)格必須保持統(tǒng)一，可以在此前提下，不同媒體保持聯(lián)系性，和本媒體特點(diǎn)。
5、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，訴求重點(diǎn)要突出。
匯欣物業(yè)策劃