房地產(chǎn)全程營銷
房地產(chǎn)全程營銷思想是中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷學(xué)的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項目操作方法，往往費時耗力，周期太長，機會成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為當(dāng)務(wù)之急，這種狀況必然促進房地產(chǎn)全程營銷的產(chǎn)生。房地產(chǎn)全程營銷是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，其核心內(nèi)容包括：
1、 項目投資營銷；
2、 項目規(guī)劃設(shè)計營銷；
3、 項目質(zhì)量工期營銷；
4、 項目形象營銷；
5、 項目推廣策劃；
6、 項目顧問、銷售代理；
7、 項目服務(wù)營銷；
8、 項目二次營銷。


第一章 項目投資營銷

第一節(jié) 項目投資營銷的含義
項目投資營銷是房地產(chǎn)全程營銷最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗、衡量開發(fā)商房地產(chǎn)運作能力的最重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以事半功倍。項目投資營銷通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行準(zhǔn)確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)發(fā)展商提供的基本資料，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
第二節(jié) 項目投資營銷的具體內(nèi)容
一、 項目用地周邊環(huán)境分析
１、 項目土地性質(zhì)調(diào)查
 地理位置
 地質(zhì)地貌狀況
 土地面積及其紅線圖
 七通一平現(xiàn)狀
２、 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查
 地塊周邊的建筑物
 綠化景觀
 自然景觀
 歷史人文景觀
 環(huán)境污染狀況
３、 地塊交通條件調(diào)查
 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃
 項目對外水、陸、空交通狀況
 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀
４、 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
 購物場所
 文化教育
 醫(yī)療衛(wèi)生
 金融服務(wù)
 娛樂、餐飲、運動
 生活服務(wù)
 游樂休憩設(shè)施
 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
 歷史人文區(qū)位影響

二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
１、 宏觀經(jīng)濟運作狀況：
 國內(nèi)生產(chǎn)總值
1) 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量
2) 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量
3) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量
4) 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量
 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)
 國家宏觀金融政策
1) 貨幣政策
2) 利率
3) 房地產(chǎn)按揭政策
 固定資產(chǎn)投資總額
1) 全國及項目所在地
2) 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重
 社會消費品零售總額
 商品零售價格指數(shù)
1) 居民消費價格指數(shù)
2) 商品住宅價格指數(shù)
 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用
２、 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)
 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重
 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)
 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)
 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃
３、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
４、 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
５、 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)
６、 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析
 各種檔次商品住宅客戶分析
 商品住宅客戶購買行為分析

三、 土地ＳＷＯＴ分析
１、 項目地塊的優(yōu)勢
２、 項目地塊的劣勢
３、 項目地塊的機會點
４、 項目地塊的威脅及困難點

四、 項目市場定位
１、 類比競爭樓盤調(diào)研
 類比競爭樓盤基本資料
 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析
 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料
 綜合評判
２、 項目定位
 市場定位
1）區(qū)域定位
2）主力客戶群定位
 功能定位
 建筑風(fēng)格定位

五、 項目價值分析
１、 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法
1）選擇可類比項目
2）確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重
3）分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征
4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值
5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價
 類比可實現(xiàn)價值決定因素
1）類比土地價值：地段資源差異
 市政交通及直入交通的便利性的差異
 項目周邊環(huán)境的差異，包括
——周邊自然和綠化景觀的差異
——教育、人文景觀的差異
——各種污染程度的差異
——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異
 周邊市政配套便利性的差異
2）項目可提升價值判斷
 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)
 單體戶型設(shè)計
 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計
 小區(qū)配套和物業(yè)管理
 形象包裝和營銷策劃
 發(fā)展商品牌和實力
3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素
 經(jīng)濟因素
 政策因素
２、 項目可實現(xiàn)價值分析
 類比樓盤分析與評價
 項目價值類比分析
1）價值提升和實現(xiàn)要素對比分析
2）項目類比價值計算

六、項目定價模擬
1、均價的確定
 住宅項目均價確定的主要方法
1）類比價值算術(shù)平均法
2）有效需求成本加價法
 分析有效市場價格范圍
 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格
3）運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
 商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法
1）根據(jù)日照采光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa為基礎(chǔ)均價
2）然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（Ｄ系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價Ｐd,即Ｐd=Pb×(1±D)
3）當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價Ps，即
Ps=Ｐd×(1±S)
4）在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即
Pn=Ｐs×(1±F)
=Ｐa×(1±B) ×(1±D) ×(1±S) ×(1±F)
5）考慮到其他隨機因素的存在（如單位附近有機房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價Pu，即Pu=Pn×U
其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機確定。
 各種差異性價格系數(shù)的確定：
1）確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價
2）確定B系數(shù)。其中東、南朝向單位采和1+B；西、北朝向單位采用1—B
3）D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定
4）S系數(shù)通常為5%~15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值
5）確定F系數(shù)。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1—F
6）U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等
 具體單位定價模擬
以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考

七、項目投入產(chǎn)出分析
１、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬
 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
 首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
２、 項目首期成本模擬
 成本模擬表及其說明
３、 項目收益部分模擬
 銷售收入模擬
1）銷售均價假設(shè)
根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬
2）銷售收入模擬表
 利潤模擬及說明
1）模擬說明
2）利潤模擬表
 敏感性分析
1）可變成本變動時對利潤的影響
2）銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示
１、 項目風(fēng)險性評價
 價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性
１） 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值
２） 項目形象包裝和營銷推廣是否成功
２、 資金運用的風(fēng)險性
 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本
 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠
３、 經(jīng)濟政策風(fēng)險
 國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化
 國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議
１、 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素
 政策法規(guī)因素
 地塊狀況因素
 發(fā)展商操作水平因素
 資金投放量及資金回收要求
 銷售策略、銷售政策及價格控制因素
 市場供求因素
 上市時間要求
２、 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測
 項目開發(fā)步驟
 項目投入產(chǎn)出評估
 結(jié)論

第二章 項目規(guī)劃設(shè)計營銷

第一節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計營銷的含義

通過完整科學(xué)的投資營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展以后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計營銷正是基于以上市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。
項目規(guī)劃設(shè)計營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。

第二節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計營銷的具體內(nèi)容

一、 總體規(guī)劃
１、 項目地塊概述
 項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀
 項目臨界四周狀況
 項目地貌狀況
２、 項目地塊情況分析
 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想
 影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素
 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避
 項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)
３、 建筑空間布局
 項目總體平面規(guī)劃及其說明
 項目功能分區(qū)示意及說明
４、 道路系統(tǒng)布局
 地塊周邊交通環(huán)境示意
１） 地塊周邊基本路網(wǎng)
２） 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r
 項目道路設(shè)置及其說明
１） 項目主要出入口設(shè)置
２） 項目主要干道設(shè)置
３） 項目車輛分流情況說明
４） 項目停車場布置
５、 綠化系統(tǒng)布局
 地塊周邊景觀環(huán)境示意
１） 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
２） 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向
 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明
１） 項目綠化景觀系統(tǒng)分析
２） 項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計
６、 公建與配套系統(tǒng)
 項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
 項目配套功能配套及安排
 公共建筑外立面設(shè)計提示
１） 會所外立面設(shè)計提示
２） 營銷中心外立面設(shè)計提示
３） 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示
４） 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示
 公共建筑平面設(shè)計提示
 公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示
 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計
７、 分期開發(fā)
 分期開發(fā)思路
 首期開發(fā)思路
８、 分組團開發(fā)強度

二、 建筑風(fēng)格定位、色彩計劃
１、 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃
 項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思
 建筑色彩計劃
２、 建筑單體外立面設(shè)計提示
 商品住宅房外立面設(shè)計提示
１） 多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示
２） 不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示
３） 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示
４） 其他特殊設(shè)計提示
 商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示
三、 主力戶型選擇
１、 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較
２、 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例
３、 主力戶型設(shè)計提示
 一般住宅套房戶型設(shè)計提示
 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示
 別墅戶型設(shè)計提示
４、 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示
 商業(yè)裙樓平面設(shè)計提示
 商場樓層平面設(shè)計提示
 寫字樓平面設(shè)計提示
四、 室內(nèi)空間布局裝修概念提示
１、 室內(nèi)空間布局提示
２、 公共空間主題選擇
３、 庭院景觀提示
五、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
１、 項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析
２、 項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想
 地塊已有的自然環(huán)境利用
 項目人文環(huán)境的營造
３、 項目各組團環(huán)境概念設(shè)計
 組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計
 組團內(nèi)共享空間設(shè)計
 組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示
 組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示
 組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示
４、 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計
 項目主入口環(huán)境概念設(shè)計
 項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計
 項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計
 項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計
 針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計
六、 公共家具概念設(shè)計提示
１、 項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)
 營銷中心大堂
 管理辦公室
２、 本項目公共家具概念設(shè)計提示
七、 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
１、 項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
２、 本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思
３、 項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計
 客廳裝修概念設(shè)計
 廚房裝修概念設(shè)計
 主人房裝修概念設(shè)計
 兒童房裝修概念設(shè)計
 客房裝修概念設(shè)計
 室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示
４、 項目營銷中心裝修風(fēng)格提示
５、 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
 多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
八、 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)
１、 項目燈光設(shè)計
 項目公共建筑外立面燈光設(shè)計
 項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計
 項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計
 項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計
２、 背景音樂指導(dǎo)
 廣場音樂布置
 項目室內(nèi)背景音樂布置
九、 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)
１、 項目建筑規(guī)劃組團評價
２、 營造和引導(dǎo)未來生活方式
 住戶特征描述
 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第三章 項目質(zhì)量工期營銷

第一節(jié) 質(zhì)量工期營銷的含義
作為專業(yè)的房地產(chǎn)市場營銷，房地產(chǎn)全程營銷現(xiàn)在已突破商品流通領(lǐng)域，而貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期作為房地產(chǎn)全程營銷的重要流程之一，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的始終。近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)，建筑物產(chǎn)生不均勻沉降，引起結(jié)構(gòu)開裂，新房成了危房等等。這些現(xiàn)象都嚴(yán)重損害消費者的利益，對社會造成很大的危害，嚴(yán)重影響了發(fā)展商及開發(fā)項目的信譽度、美譽度，最終使項目銷售業(yè)績受到影響，出現(xiàn)銷售停滯和購樓者要求換樓或退樓的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量工期營銷是房地產(chǎn)發(fā)展商、承建商及策劃商必須樹立的營銷觀念。

第二節(jié) 質(zhì)量工期營銷的具體內(nèi)容
一、 建筑材料選用提示
１、 區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比
２、 新型建筑裝飾材料提示
３、 建筑材料選用提示
二、 施工工藝流程指引
１、 工程施工規(guī)范手冊
２、 施工工藝特殊流程提示
三、 質(zhì)量控制
１、 項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示
２、 文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示
四、 工期控制
１、 項目開發(fā)進度提示
２、 施工組織與管理
五、 造價控制
１、 建筑成本預(yù)算提示
２、 建筑流動資金安排提示
六、 安全管理
１、 項目現(xiàn)場管理方案
２、 安全施工條例
第四章 項目形象營銷
第一節(jié) 項目形象營銷的含義
房地產(chǎn)項目形象營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、房地產(chǎn)企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要營銷內(nèi)容。在這一章節(jié)里，主要談項目視覺形象策劃這一營銷內(nèi)容。
房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目的具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運用部分。其中核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。從理論上講，任何文字或文字組合（包括中、英文）都可以作為項目名稱、任何圖案、符號都可以加工成為項目的標(biāo)志，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身有其獨特的文化理念、經(jīng)營理念，房地產(chǎn)項目有其特定的地理位置、市場環(huán)境，有其特色的社區(qū)文化內(nèi)涵，項目名稱的確定就像給剛剛出生的嬰兒取名一樣，既要富有意境，又要有個性，應(yīng)該講究策略性和藝術(shù)性。房地產(chǎn)項目標(biāo)志也特別強調(diào)造型設(shè)計，力求個性突出、形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象的包裝。
第二節(jié) 項目形象營銷的具體內(nèi)容
一、 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分
1、名稱
 項目名
 道路名
 建筑名
 組團名
2、標(biāo)志
 項目標(biāo)志
3、標(biāo)準(zhǔn)色
4、標(biāo)準(zhǔn)字體
二、 延展及運用部分
1、工地環(huán)境包裝視覺
 建筑物主體
 工地圍墻
 主路網(wǎng)及參觀路線
 環(huán)境綠化
2、營銷中心包裝設(shè)計
 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計
 營銷中心功能分區(qū)提示
 營銷中心大門橫眉設(shè)計
 營銷中心形象墻設(shè)計
 臺面標(biāo)牌
 展板設(shè)計
 營銷中心導(dǎo)視牌
 銷售人員服裝設(shè)計提示
 銷售用品系列設(shè)計
 示范單位導(dǎo)視牌
 示范單位樣板房說明牌
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計
 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
第五章 項目營銷推廣策劃
第一節(jié) 項目營銷推廣策劃的含義
房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃就是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。項目營銷推廣策劃提供的是一套關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計的房地產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎(chǔ)上進一步對區(qū)域市場及競爭樓盤的調(diào)查分析，從而進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略。并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預(yù)期的營銷效果。
項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。
第二節(jié) 項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容
一、 區(qū)域市場實態(tài)分析
１、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
２、 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查
 項目概況

房地產(chǎn)全程營銷