營銷報告
華盛國際商務(wù)花園位于上海市普陀區(qū)西北角的桃浦鎮(zhèn)，是上海近期來交通市政建設(shè)的重心，桃浦將在原先工業(yè)基地的基礎(chǔ)上規(guī)劃發(fā)展成上海都市型工業(yè)園區(qū)中心。
本報告從上海房地產(chǎn)市場總體狀況出發(fā)，逐步分析到桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場、廠房市場，闡述了圍繞華盛國際商務(wù)花園進(jìn)行了一系列的市場調(diào)查結(jié)果，對本案進(jìn)行總體的分析，提出根據(jù)本案的自身特點和市場的需求所制定的系統(tǒng)化的營銷策略，以達(dá)到順利銷售的結(jié)果。
我公司將以我們在廠房招商方面的經(jīng)驗與公司在東南亞地區(qū)的人脈為本案進(jìn)行有效的宣傳，實現(xiàn)雙方共同盈利的良好局面。









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第一章 市場篇

一、 上海房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀和趨勢
2002年的申城樓市在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間落下帷幕后，上海樓市依然呈現(xiàn)出一路上揚的態(tài)勢。
市場法則告訴我們，供求是決定房價漲跌的主要依據(jù)。8月份，浦東價格頂部繼續(xù)向上，而且高、低價位盤呈全面活躍態(tài)勢；中心城區(qū)中，盧灣北部太平橋地區(qū)新添高價盤；北部各區(qū)，中低價盤房價普遍上漲，個別低價盤初遇價格阻力線。
　　去年以來，隨著上海土地使用權(quán)出讓方式由協(xié)議改為招投標(biāo)和商品房實施內(nèi)外銷并軌以及我國加入WTO的重大利好，人們對房地產(chǎn)發(fā)展充滿著預(yù)期。因此，上海掀起了一股聲勢不小的圈地運動。在上海的松江、青浦等郊區(qū)，已經(jīng)很少有土地可供出讓，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅驚人，幾乎翻一倍。去年松江大學(xué)城附近的地價為40萬元一畝，而如今已經(jīng)達(dá)到80萬元一畝。又如閔行在浦東地區(qū)的浦江鎮(zhèn)，是“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)的重點鎮(zhèn)，隨著盧浦大橋建設(shè)和浦江兩岸開發(fā)的利好推動，使得這個鎮(zhèn)的土地價格猛漲。不僅上海本地開發(fā)商，全國各地開發(fā)商也紛紛涌入上海，甚至不少實力非凡的海外房地產(chǎn)巨子也開始搶灘上海，不惜在上海市中心繁華地段重金圈地。尤其是申辦2010年世界博覽會和浦江兩岸開發(fā)的實質(zhì)性啟動，使中
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外各地投資者更是涌動。
從宏觀上看，2002年上海房地產(chǎn)市場上暖風(fēng)頻吹：浦江兩岸綜合開發(fā)進(jìn)入實質(zhì)性的啟動、央行第八次降息、十大軌道的建設(shè)引發(fā)新一輪房產(chǎn)投資熱；從政策上看，取消藍(lán)印戶口政策并沒有對市場造成太大的沖擊；從市場上看，100萬平方米的重點工程配套商品房的正式啟動，指導(dǎo)性房價控制在每平方米3500元左右，最近新成立上海地產(chǎn)(集團)有限公司和上海大盛資產(chǎn)有限公司對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營，建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機制，這些都表明了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道。
在產(chǎn)業(yè)競爭中，預(yù)計2003年將是國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年，目前外資房地產(chǎn)企業(yè)加快了進(jìn)軍上海的步伐，來自上海市工商局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明在2002年上半年，注冊資金超過3000萬美元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了15家，由和黃地產(chǎn)、新世界、新鴻基、瑞安地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的“投資潮”將再度上演“升級版”，同時，據(jù)摩根斯坦利公布的海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的一項研究顯示：在未來2-3年中間，將有3-10億美元的海外資金進(jìn)入上海市場，他們憑借著雄厚的資金實力、先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念逐鹿市場，而國內(nèi)的房地產(chǎn)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐步弱化、勢必需要走聯(lián)合之路，擴大融資渠道、更新經(jīng)營理念，重新打造核心競爭力。
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二、桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢
1. 桃浦區(qū)域市場大環(huán)境概述
根據(jù)“十五”上海城市交通發(fā)展規(guī)劃，上海下一步將致力于本市道路貨運的發(fā)展。位于上海西北部的普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)將建成西北綜合物流中心和工業(yè)園區(qū)。這個中心規(guī)劃用地4.2平方公里，在建設(shè)實施中采取“自由起步、盡快升級，有點到線，形成街市，縱深推進(jìn)，形成園區(qū)”的步驟。今年5月前主要完成基礎(chǔ)建設(shè)部分，即貨運交易所、中心停車場、公用型倉儲區(qū)、配載一條街的建設(shè)以及網(wǎng)上貨運交易系統(tǒng)等。
在市政建設(shè)重點規(guī)劃的推動下，帶動該區(qū)域工業(yè)的飛速發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)也會隨著本區(qū)域各類型工業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個全新的領(lǐng)域。
2. 桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
桃浦由于地處上海西北角，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，與市區(qū)交通不暢通便捷，又是老的工業(yè)城鎮(zhèn)，污染較為嚴(yán)重，不能形成大規(guī)模的住宅小區(qū)。
桃浦鎮(zhèn)的永匯新苑，是2002年6月上市的新盤，10、11月售價隨即上調(diào)了50—90元/平方米，雖然該盤有上揚趨勢，但3、4樓的高價位房源目前還有剩余；和永匯新苑相似，寶山呼蘭路、虎林路上的富浩花園，沿馬路的低價房和比較經(jīng)濟的兩房、三房基本已售罄，所剩房源售價多在2900—3600元/平方米。在真南路上還有一些獨體、三聯(lián)、四聯(lián)別墅，但是社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施簡單，綠化率低。
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總體說來，桃浦目前的房產(chǎn)市場隨著該區(qū)域的發(fā)展，處于一個尚未完全啟動的階段，區(qū)域市場內(nèi)的樓盤無論從品質(zhì)、價格還是去化率來看，與市區(qū)的商品房市場還是有較大差距的。
3. 桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
隨著近期市政重點的轉(zhuǎn)移，桃浦將發(fā)展成為上海都市型工業(yè)基地，上海西北物流園區(qū)中心。在這種形勢的推動下，將刺激桃浦區(qū)域各行業(yè)跟進(jìn)工業(yè)的發(fā)展，形成一體化的配套系統(tǒng)。而房地產(chǎn)業(yè)也將隨著該區(qū)域工業(yè)建設(shè)的速度，進(jìn)入一個全新的階段。隨著該區(qū)域都市型工業(yè)園區(qū)的一一成立，眾多外商集團的進(jìn)入，勢必要求周邊的配套設(shè)施日趨完善。而住，作為人的基本物質(zhì)需要，是日后市場發(fā)展的重頭戲。今后的桃浦房地產(chǎn)市場將一改過往高價位房源滯銷的現(xiàn)狀，會針對外來高技術(shù)人員、高層管理人員這一目標(biāo)消費群，將住宅形式定位于更獨立化，即獨體商務(wù)別墅；更品質(zhì)化，即智能化的住宅小區(qū)；更人性化，即講求居住環(huán)境，特別是綠化環(huán)境的高檔小區(qū)。桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展指日可待。





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三、桃浦區(qū)域廠房市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢
1. 桃浦區(qū)域工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀概述
上海都市型工業(yè)基地的前身是桃浦工業(yè)區(qū)，是上海市最早的市級工業(yè)區(qū)之一，從20世紀(jì)50年代發(fā)展至今，成為上海市基礎(chǔ)設(shè)施最完善、配套最齊全的工業(yè)區(qū)。90年代末期，在全市率先進(jìn)行市區(qū)聯(lián)手，發(fā)展都市型工業(yè)。
桃浦位于普陀區(qū)西北角，314國道橫貫其中，距內(nèi)環(huán)線3公里，兩側(cè)為外環(huán)線，距滬寧高速2公里，距虹橋機場約6公里，沿著外環(huán)線南可達(dá)滬杭高速、浦東新區(qū)，北可達(dá)吳淞集裝箱碼頭、張華浜集裝箱基地。優(yōu)越的地理位置，吸引中外客商紛至踏來，使基地成為展示上海都市型工業(yè)的窗口。從鎮(zhèn)政府經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機場只需10分鐘。至吳淞集裝箱碼頭僅 20分鐘。目前，真南路拓寬工程已結(jié)束， 55米寬的祁連山路延伸段工程即將付諸實施。搭乘 62、117 、832、 213等7 條公交線均可從市內(nèi)各個角落趕赴鎮(zhèn)內(nèi)。鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍線、南河支線穿越本鎮(zhèn)，上海西站、南翔站、桃浦站均在鎮(zhèn)區(qū)域邊緣。便利的交通狀況使桃浦在原先工業(yè)基地的基礎(chǔ)上，上升為都市型的工業(yè)園區(qū)，成為上海市區(qū)西北部陸、海、空交通的一個結(jié)合點。
桃浦工業(yè)園區(qū)北靠滬嘉高速東倚祁連山路，南至真南路，西傍外環(huán)線，占地面積4.2平方公里，地理位置極其優(yōu)越，成為上海市環(huán)保型精細(xì)化工的基地和都市型工業(yè)的基地。桃浦的水、電、氣、通訊、
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道路、排污等基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，上海長橋水廠與桃浦水廠可提供充足的生活用水和生產(chǎn)用水、在建的大場水廠竣工在即；污水由南大路南側(cè)九號支管排污，進(jìn)入桃浦污水廠進(jìn)行處理；區(qū)域內(nèi)建有一個22萬伏、三個3.5萬伏的變電站，供電余量很大；六萬門電話局和郵電支局的建設(shè)是桃浦的市政配套條件更加完善。
園區(qū)內(nèi)擁有國家投資近10億元形成的雄厚的基礎(chǔ)設(shè)施，在園區(qū)敦煌路西側(cè)1.8平方公里內(nèi)可主導(dǎo)發(fā)展醫(yī)藥加工產(chǎn)業(yè)，先后引進(jìn)了上海方大制藥有限公司、上海中藥二廠、上海制藥六廠、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海大眾制藥廠等醫(yī)藥加工企業(yè)，形成了醫(yī)藥加工的集中地，在"十五"期間將建設(shè)成為上海的"小藥谷"，吸引眾多海內(nèi)外醫(yī)藥投資者的目光。
桃浦區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有上海英雄金筆股份有限公司、上海APW通訊設(shè)備有限公司、上海克勤克拜油墨有限公司、上海拜爾染料有限公司、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海西北物流園區(qū)、上海北方停車場等各類企業(yè)。
2. 桃浦區(qū)域廠房市場現(xiàn)狀
在敦煌路東側(cè)1.7平方公里，區(qū)域現(xiàn)已利用市屬存量空地、空房建造了12萬平方公里的標(biāo)準(zhǔn)廠房，引進(jìn)了近百家各類科技型、都市型工業(yè)企業(yè)，今后還將建造40萬平方米各類標(biāo)準(zhǔn)、房型合理、規(guī)格齊全的廠房。
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目前，區(qū)域內(nèi)的廠房市場尚未形成規(guī)模化，主要是租賃形式，銷售市場處于停滯不前的狀態(tài)，這和整個區(qū)域尚未形成規(guī)?；敲芮邢嚓P(guān)的。
3. 桃浦區(qū)域廠房市場發(fā)展趨勢
桃浦作為上海今后的都市型工業(yè)基地，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高配套的新型廠房吸引外來企業(yè)的落戶勢在必行。隨著區(qū)域內(nèi)各市政設(shè)施、配套設(shè)施的完善，投資企業(yè)對于廠房的要求也愈來愈高。
對于廠房本身的品質(zhì)來說，周到的物業(yè)管理、人性化的綠化景觀、整個工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的整體性，這些都是投資企業(yè)的基本要求。另外，由于廠房目標(biāo)客源層的特殊性，注重入駐廠房的快捷性要求投放市場的廠房最好是現(xiàn)房，證照齊全，為投資企業(yè)帶來最為便利的入駐方式。隨著市場的日趨完善，廠房市場將由目前的租賃市場向銷售市場過渡，一次性的投資能為希望在該區(qū)域長期落戶的企業(yè)帶來更大的效益。同時，今后投放市場的廠房將不再是獨立的，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各項相關(guān)生活配套設(shè)施更是投資企業(yè)所要考慮到的。綜合的考慮，形成系統(tǒng)的工業(yè)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，可為投資企業(yè)解決后顧之憂。
總體說來，今后桃浦區(qū)域的廠房市場將隨著桃浦的發(fā)展，更注重產(chǎn)品個案基礎(chǔ)設(shè)施的完善性、規(guī)劃的整體性、功能的齊全性，整個市場也會更完善，更具可操作性。

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四、同等區(qū)域個案分析
1. 上海外高橋
廠房地址：上海外高橋保稅區(qū)
廠房面積：1000平方米
樓層：4米，第3層
樓層承重量：0.50噸/平方米
配電容量：50KVA
價格：0.60元/天•平方米
2. 全隆實業(yè)
廠房地址：浦東北蔡、蓮園路
交通狀況：臨近滬南公路、十余條公交線
廠房面積：2500平方米
樓層：3米，第二層
車間面積：1200平方米
建筑結(jié)構(gòu)：框架
樓層承重：2噸/平方米
柱網(wǎng)跨度：4.5米
樓層承重：2噸/平方米
配電容量：200KVA
水/氣：通

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