2005年廣州二手房市場季度研究報告(doc)
2005年廣州二手房市場季度研究報告之白云篇 白云區(qū)：市場放量潛力巨大 　　從2004年第四季度開始，白云區(qū)的二手樓市熱點不再局限在機場路、白云大道、南 湖一帶，同和、羅沖圍、同德圍等地也相繼進入了品牌中介行的視野內(nèi)。同和的云景花 園、羅沖圍的富力半島花園、同德圍的同德花園等，都是經(jīng)多年開發(fā)的超級大盤，現(xiàn)時 經(jīng)地產(chǎn)中介從旁“疏導(dǎo)”，便在二手市場上出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。至此，白云區(qū)的各個方位的 二手樓市相繼被激活，可以預(yù)計，該區(qū)的二手成交量在坐穩(wěn)“第四把交椅”的同時，還會 縮窄與第三位（天河或海珠）的差距。 　　今年第一季度，白云區(qū)的二手住宅均價為2615元/平方米，較之去年第四季度上升5 .27%，越來越多的商品房住宅出現(xiàn)在市場上，并得以不斷流通，價格上漲在情理之中。 面積分類 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　白云區(qū)成交個案中，60～80平方米的成交超過4成份額，其中70～80平方米的小三房 物業(yè)成交最多，份額達到22.4%。滿堂紅的成交案例中，小三房物業(yè)多為西槎、北站等地 的舊房屋，實用空間較小區(qū)商品房要大。白云區(qū)并不流行小面積物業(yè)，30平方米以下的 物業(yè)成交為零。 單價分類 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　白云區(qū)地域廣闊，北面的石井與南面的麓湖相距一小時車程，如此長的距離也令該 區(qū)的樓價相當(dāng)不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因風(fēng)景獨一無二，樓價可以高至80 00元/平方米以上，而偏遠的西槎等地，樓價則僅在2000元/平方米以下。從滿堂紅的數(shù) 據(jù)看到，2500元/平方米以下的物業(yè)是成交大戶，超過3成半的物業(yè)屬于超低價房源。第 一季度，除了別墅盤外，其余二手住宅成交均沒有超過6000元/平方米的，且成交較少， 預(yù)計第二季度高價物業(yè)成交會稍微增多。 總價分類 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　在白云區(qū)，35萬元可以購買到相當(dāng)好的四房物業(yè)，而在與其相接的荔灣區(qū)，用這個 價錢買稍好一點的商品房，最多只是兩房。因而在第一季度，白云區(qū)35萬元以下的物業(yè) 成交比例超過88%。據(jù)了解，在白云區(qū)購置二手物業(yè)的客戶，選擇按揭貸款都并非貸足7 成的，也許只有6成左右，因他們有足夠的積蓄支付首期款。 租賃市場分析 　　從滿堂紅第一季度的成交數(shù)據(jù)看，白云區(qū)住宅租賃均價從16.11元/平方米上升到16 .34元/平方米，幅度很小，證明該區(qū)的租賃市場表現(xiàn)相當(dāng)平穩(wěn)，沒大起大落現(xiàn)象。該區(qū) 整個市場處處“開花”，而近期租賃的熱點則明顯偏向西部——西槎、羅沖圍一帶。前者房 租一向偏低，以前小業(yè)主都是貼街招即可自行完成租賃，現(xiàn)時則轉(zhuǎn)為委托中介行，祈求 能找個長租客戶；后者則是富力三大盤的聚集地，同時也有幾個行業(yè)批發(fā)市場，可謂“供 求兩全”，即使如富力半島這種高租金樓盤的物業(yè)，還是有足夠的成交個案，某些大單位 甚至有45元/平方米的租金值。 2005年廣州二手房市場季度研究報告之東山篇 東山區(qū)：小戶型交投活躍 中高檔住宅受寵 　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二手住宅成交均價為4264元/平 方米，比2004年第四季度上升4.3%。根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，第一季度東山區(qū)的二 手熱門區(qū)域包括有五羊新城、東華西、淘金等，成交中有大約6成為房改房；而一些新的 商品樓盤如東川大廈、東山雅筑、富力東堤灣的成交也漸趨活躍，其成交價一般與一手 售價相差很少，甚至高于一手樓價，顯示置業(yè)者對東山樓市的前景相當(dāng)有信心。 單價分類 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 兩房單位最為受落 　　東山區(qū)二手住宅中成交單價在3000元/平方米以下的數(shù)量相當(dāng)稀少，不到1%；而400 0～5000元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%，在廣州十區(qū)中首屈一指；此外3000 ～4000元/平方米與5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相當(dāng)，前者占總成交的 20.63%，后者為17.46%。從滿堂紅成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)只有極少數(shù)樓齡很長或偏僻路段 的二手住宅價格會在3000元/平方米以上，一般十余年樓齡的房改房價格都要3000～400 0元/平方米，如果房子的朝向、樓層好又靠近名校，通常要賣到4000元/平方米以上。此 外，例如東川大廈、東堤灣、御龍庭、東山雅筑等比較新的商品樓盤的成交價一般在65 00元/平方米以上，也有相當(dāng)數(shù)量的成交。 　　滿堂紅研究部認(rèn)為，東山區(qū)二手住宅交易市場目前以中高檔價格為主的價格體系與 其舉足輕重的區(qū)域地位有很大關(guān)系。首先，東山區(qū)是廣州市老牌的商業(yè)旺區(qū)和教育強區(qū) ，居住了不少了身居高位的政商名流，得天獨厚的教育優(yōu)勢更吸引許多“望子成龍、望女 成鳳”到此置業(yè)；其次，目前東山區(qū)可供開發(fā)新樓盤的地塊日益稀少，無論一、二手房源 在市場上均供不應(yīng)求。因此，東山區(qū)的樓價很自然地表現(xiàn)為“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。 面積分類 　　從成交面積來看，東山區(qū)成交最多的二手住宅是60～80平方米的戶型，占總成交宗 數(shù)的27.78%。80～100平方米的戶型次之，占21.43%。排在第三位的是40～60平方米的戶 型，占17.46%。值得一提的是，東山區(qū)低于40平方米的小面積物業(yè)在總成交中占據(jù)的比 例達到10.32%，這在廣州十區(qū)中是比較高的。據(jù)悉，東山區(qū)小面積物業(yè)受到青睞主要有 兩個原因：其一是一些家長為了子女能夠讀上東山區(qū)的名校，會特意到名校招生路段買 一套小面積單位，為子女創(chuàng)造“就近入學(xué)”的便利；其二是東山區(qū)的小面積物業(yè)求租者眾 ，吸引一些喜歡長線投資的投資客。此外，部分買家在達到小孩入學(xué)的目的后，會把房 子賣掉，這也是造成現(xiàn)時東山小面積物業(yè)換手率較高。 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 總價分類 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　東山區(qū)二手住宅成交總價最為集中的區(qū)間是20～30萬元，占總成交的28.57%。據(jù)成 交數(shù)據(jù)顯示，總價在這一區(qū)間的戶型絕大部分為50～70平方米，以房改房為主，一般是 無電梯的多層建筑。上圖還顯示，東山區(qū)總價在60萬元以上的二手住宅占總成交的比例 高達15.87%，證明東山區(qū)置業(yè)者中多“豪客”的說法所言不虛。據(jù)中介行反映，東山區(qū)的 豪宅物業(yè)如錦城花園、東山雅筑等在二手市場中時有成交，均價一般在8000元/平方米以 上，總價過百萬元的不在少數(shù)。 租賃市場淺析 　　第一季度東山區(qū)的住宅租賃市場表現(xiàn)活躍，租金穩(wěn)定，除2月份受春節(jié)影響平均租金 有所下降為26元/平方米·月外，1月份和3月份的平均租金分別為30元/平方米·月和29元 /平方米·月，基本持平。 　　從滿堂紅的成交數(shù)據(jù)看，東山區(qū)的住宅租賃中面積在70平方米以下的戶型成交最多 ，大約占65%的比例。一般而言，1房1廳如果沒有電梯租金大約為550～850元/月，如果 有電梯則要1000～1300元/月；2房1廳的租金大約為1000～2000元/月。實際上，租金主 要依物業(yè)素質(zhì)與地理環(huán)境而定，比如3月份富力東堤灣有一套43平方米的小單位租了199 0元/月，這個價格比東山區(qū)其它地段的許多2房1廳還要貴。 　　租賃熱點區(qū)域方面，最為突出的是五羊新城和淘金板塊，其中前者是廣州最為老牌 的居住區(qū)之一，商業(yè)繁榮，生活便利，聚集了許多來穗“打拼”的外地人；后者靠近環(huán)市 東寫字樓商圈，鬧中取靜，生活配套富有小資情調(diào)，深得白領(lǐng)租房族的喜愛。此外，東 華西路、建設(shè)大馬路、東川路一帶也有上佳的表現(xiàn)。 　　因行政區(qū)域不大，東山區(qū)內(nèi)每個板塊都是交通方便、配套成熟的商業(yè)旺地，因此只 要房子的租金符合市場行情，根本不愁房子租不出去，這也是東山區(qū)多“包租公”、“包租 婆”的重要原因。 　 2005年廣州二手房市場季度研究報告之越秀篇 　　今年第一季度，越秀區(qū)二手住宅成交均價為3359元/平方米，與去年同期相比分別上 漲8.35%，與去年第四季度相比上漲7.41%。但成交量和金額均有所下降，該區(qū)因一手住 宅的供應(yīng)非常有限，目前住宅市場以二手市場為主導(dǎo)，住宅價格也逐漸上漲。 [pic] 來源：廣州市國土房管局 買賣市場分析 　　越秀區(qū)的一手商品房成交呈現(xiàn)逐年下降趨勢，二手市場已成為該區(qū)住宅市場的主導(dǎo) 力量，受到房源的影響，2005年第一季度該區(qū)二手住宅買賣市場的幾個特點如下： 　　房改房和私房是二手住宅市場的主要產(chǎn)品，房改房與商品房的交易比例約為8∶2； 　　78%的購房者選擇總價30萬元以下的物業(yè)，其中選擇20～30萬元之間的占了最大比例 ，有46%； [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　近一半的購房者選擇3000～4000元/平方米的單位，4000～5000元/平方米的有2成左 右，選擇超過5000元/平方米的只有14%左右； [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　受到房源的戶型限制，面積方面呈現(xiàn)錐形分布，45～70平方米的單位仍舊是購房者 選擇最多的面積區(qū)間，70～90平方米的單位也占了1/4左右的市場，超過90平方米的中大 戶型和45平方米以下的小面積單位較少，總計約占市場的30%左右。 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 新貨供應(yīng)少，房價穩(wěn)中漸漲 　　越秀區(qū)的商品房供應(yīng)量一直很少，二手市場就更少。二手市場上為數(shù)不多的的幾幢 住宅樓的價格都比較高，特別是在5年內(nèi)建起來的樓宇在市場放盤更少，與之相對的價格 都比較高，而二手市場上成交的商品房也主要是樓齡較長，一般在8至9年左右的樓宇， 如應(yīng)元大廈、房建大廈等。商品房的成交價格一般均在4200元/平方米以上，高者可達到 7500元/平方米，甚至8000元/平方米以上，均價比房改房的價格高出1400元/平方米左右 ，價格差距很大。購買者一般都是在東山或者越秀工作的生意人或者政府機關(guān)工作人員 ，收入也相對較高。這些住宅單位的面積受到當(dāng)時戶型設(shè)計的影響，或者在50～60平方 米之間，或者大于85平方米。 　　房改房是成交的主體，集中在解放路、大新路、海珠北路、小北路、應(yīng)元路一帶。 由于房改房普遍性的較為老舊，價格也就相對較低，價格的主要決定因素是房屋自身的 素質(zhì)，如樓齡、間隔、周邊環(huán)境等。從總價來看，30萬元以下的單位占了房改房交易中 的8成以上，其中20萬元以下的占了近4成。單價一般在2300～4000元/平方米之間，其中 應(yīng)元路附近的單位由于環(huán)境較好，價格相對也會高一些，在3500～4500元/平方米之間， 中山路以南的區(qū)域價格相對低一些，一般在2500～3500元/平方米之間。50～70平方米的 單位成交最多，70～85平方米的次之。 　　總價在30萬元以上的房改房成交較少，只有2成左右，集中倉邊路、法政路、北京路 和小北路附近的政府機關(guān)單位的房改房，一方面周邊居住環(huán)境較好，戶型和間隔也較為 舒適，單價高，一般均高于4000元/平方米，有的甚至高達7000元/平方米以上；另一方 面單位面積較大，一般均大于80平方米，有的甚至有120平方米以上。大面積、高單價相 互作用，有的房改房的成交總價達到了85萬元以上。 　　面積方面，50平方米以下和80平方米以上的單位都非常少，主要是50～80平方米的 單位，占3/4市場份額，絕大部分的購房者均以自住為主。 租賃市場分析 　　由于貨源關(guān)系，租賃市場依舊以房改房為主，約占3/4。租金方面主要為15～30元/ 平方米·月，其中則以20～30元/平方米·月的最多，占54%左右，超過30元/平方米·月的 成交很少，只有13%。 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　面積則以50～65平方米的居多，占4成左右。45平方米以下的次之，占3成左右。90 平方米以上的很少，只有1成左右。 [pic] 來源：滿堂紅地產(chǎn) 　　商品房租賃主要集中在富宏大廈、北秀花園、嘉和苑等為數(shù)不多的幾幢樓宇，這些 樓宇一般較為靠近商務(wù)區(qū)，交通便捷，環(huán)境也比較好。租金一般在20～65元/平方米·月 不等，主要根據(jù)所在樓宇的素質(zhì)高低也決定。如富宏大廈的租金在20～30元/平方米·月 之間，北秀花園則在23～30元/平方米·月之間，嘉和苑則在48～66元/平方米·月之間， 是越秀區(qū)著名的高價樓盤。租賃最多的物業(yè)是60～85平方米的單位，50平方米以下的單 位非常少，100平方米以上的單位約占3成左右，主要用于辦公用。 　　房改房則分布在區(qū)內(nèi)的各個地段，較為集中的有百靈路、法政路、海珠路、小北路 、應(yīng)元路等。租金最為集中在20～30元/平方米·月之間，約占55%左右；其中租賃非常繁 榮的小北路和應(yīng)元路的大部分租賃單位的租金在22～26元/平方米·月之間。其次，15～ 20元/平方米·月的單位也很受市場歡迎，約占3成左右，主要集中在海珠北路和海珠中路 ，以及凈慧路等附近；超過30元/平方米·月的則低于10%，主要在應(yīng)元路附近，環(huán)境和間 隔等各方面都較為理想。 2005年廣州二手房市場季度研究報告之荔灣篇 荔灣區(qū)：商品房身價上揚 　　今年初，富力廣場和荔港南灣兩個大盤同時推出新貨，為西關(guān)的一手住宅市場注入 新鮮“血液”，其中富力廣場新推的S1棟僅賣剩3套大面積單位，平均成交價為7100元/平 方米。如此高價的一手樓仍能被西關(guān)客戶所接受，那二手住宅的小業(yè)主又豈能袖手旁觀 ！據(jù)滿堂紅富力分行的經(jīng)紀(jì)透露，2003年開售的錦上居（D3- D6棟），目前樓價普遍在6850元/平方米左右，比起當(dāng)時一手售價高了155...
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