25物業(yè)管理方案的制定和控制(doc)
公 司 程 序 文 件 版 號: A 修改號: 0 EJ-QP1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制 頁 碼: 1/3 1.目的： 擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍，在投標(biāo)或承接新物業(yè)項目中制定管理方案，體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán) 人（單位）的要求，促進(jìn)管理合同的簽定。 2.適用范圍： 適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項目的管理。 3.引用文件： 3.1質(zhì)量手冊第4.2章 3.2ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章 4.職責(zé)： 4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。 4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進(jìn)行可行性分析。 4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。 5.工作程序： 5.1策劃小組的建立。 5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。 5.1.2公司各部門負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。 5.1.3經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。 5.2物業(yè)的考察： 5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境，特別對物業(yè)的施工質(zhì)量重點檢查。 5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商，弄清物業(yè)的設(shè)計、配置、內(nèi)外裝修程度，附近的配套服務(wù)設(shè) 置等情況，并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。 5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人（單位），征詢他們的要求,建議特別是 公 司 程 序 文 件 版 號: A 修改號: 0 EJ-QP1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制 頁 碼: 2/3 物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項目和服務(wù)程度等。 5.2.4經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。 5.3管理方案的制定： 5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況，結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方 案，編制該物業(yè)管理方案的草案。 5.3.2管理方案內(nèi)容： a物業(yè)概況 b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé) c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo) d物業(yè)管理日常服務(wù)項目設(shè)置及服務(wù)程度 e物業(yè)管理服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法 g物業(yè)管理收支預(yù)算 h物業(yè)管理質(zhì)量的評定方法 i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施 5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。 5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對草案審批的內(nèi)容修改草案，直至定案。 5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。 5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制 5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后，可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人（單位）作為投標(biāo)書。開 發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人（單位）與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各 部門和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 5.5物業(yè)管理方案的修改: 公 司 程 序 文 件 版 號: A 修改號: 0 EJ-QP1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制 頁 碼: 3/3 5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時,經(jīng)公 司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對管理方案進(jìn)行修改。 5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。 5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方 案。 5.6本質(zhì)量體系文件針對思源小區(qū)而設(shè)計,不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時 ,按上述程序進(jìn)行策劃。 6.支持性文件與質(zhì)量記錄: 6.１《物業(yè)管理方案》 無固定格式 6.２《程序文件的控制》EJ-QP6.1
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