(二)城市詳細規(guī)劃統(tǒng)一技術(shù)措施
（二）城市詳細規(guī)劃統(tǒng)一技術(shù)措施 目 錄 1 總則 2 控制性詳細規(guī)劃 3 修建性詳細規(guī)劃 4 附則 附錄：詳細規(guī)劃各階段規(guī)劃成果圖圖面深度比較 l 總 則 l.0.1　為了使我院所編制的城市詳細規(guī)劃的內(nèi)容、深度、程序規(guī)范化，加強編制工作 的技術(shù)質(zhì)量管理，特制定本措施。 1.0.2 詳細規(guī)劃的任務(wù)是：以總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設(shè)用地各項控 制指標和規(guī)劃管理要求，或直接對建設(shè)項目作出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計。 1.0.3 詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃； (1)　控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，進一步深化總體規(guī)劃或分 區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃意圖，為有效地控制用地和規(guī)劃管理而編制的詳細規(guī)劃?？刂菩?詳細規(guī)劃對近期建設(shè)或開發(fā)地區(qū)的各類用地進行詳細劃分，確定其使用性質(zhì)、 人口密度和建筑容量，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的市政公用和交通設(shè)施的建設(shè)條件以及 內(nèi)部道路與外部道路的聯(lián)系，提出控制指標和規(guī)劃管理要求，為土地綜合開發(fā) 和規(guī)劃管理提供必要的依據(jù)．同時用以指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃的編制。 (2)　修建性詳細規(guī)劃一般應(yīng)在控制性詳細規(guī)劃確定的規(guī)劃設(shè)計條件指導(dǎo)下編制。修 建性詳細規(guī)劃直接對建設(shè)項目和周圍環(huán)境進行具體的安排和規(guī)劃設(shè)計，主要確 定各類建筑、各項基礎(chǔ)工程設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的具體配置，并根據(jù)建筑和綠 化的空間布局進行環(huán)境景觀設(shè)計，為各項建筑工程的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計提 供依據(jù)。 1.0.4 本技術(shù)措施的運用范圍可以是整片的新區(qū)開發(fā)或舊區(qū)改建，也可以是單獨的居 住區(qū)或居住小區(qū)、市中心或區(qū)中心、干道和道路兩側(cè)的沿街地段、城市廣場、 車站、游樂場、商業(yè)中心或步行街、工業(yè)區(qū)或綜合區(qū)、校園、旅游渡假區(qū)以及 大型的體育中心和文化娛樂中心等。 1.0.5 編制城市詳細規(guī)劃須遵循《城市規(guī)劃法：確定的各項規(guī)劃原則，遵守有關(guān)城市規(guī) 劃的國家標準和技術(shù)規(guī)范，本措施如與上述要求有抵觸時，應(yīng)以國家規(guī)定為準 。 1.0.6 編制城市詳細規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)其意圖，對城市 的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)的歷史、自然環(huán)境及現(xiàn)狀情況進行深入細致的調(diào)查 研究．在準確的基礎(chǔ)資料的基礎(chǔ)上．綜合考慮功能、經(jīng)濟、環(huán)境、景觀等要素 。力求達到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益三者的統(tǒng)一。在編制城市詳細規(guī)劃 的過程中，要運用城市設(shè)計的方法，對城市空間形態(tài)進行合理安排．以改善城 市整體的空間環(huán)境質(zhì)量。 l.0.7 在編制城市詳細規(guī)劃的過程中，要有兩個以上的方案進行比較和技術(shù)經(jīng)濟論證 ，要有群眾參與．征詢當?shù)鼐用窈蛦挝坏囊庖姟?2 控制性詳細規(guī)劃 2.0.1 編制控制性詳細規(guī)劃的原則應(yīng)以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的 意圖為目的，強化規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管理的銜接：編制工作要在具有完備的基礎(chǔ) 資料條件下進行。開展充分的調(diào)查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要 考慮經(jīng)濟、社會等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運用控制的手段， 確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標， 2.1 編制程序 2.1.1 組織負責編制該規(guī)劃項目的工作小組，確定項目負責人，根據(jù)項目需要，配備 相關(guān)各專業(yè)技術(shù)人員。 2.1.2 收集和分析現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料，進行現(xiàn)場踏勘和核對現(xiàn)狀圖。 2.1.2 編制規(guī)劃方案和初步確定控制指標，在方案編制初期，應(yīng)進行多方案比較，征 求有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、建設(shè)單泣和規(guī)劃管理部門的意見，修改方案直至方案確 定。 2.1.4 繪制成果圖和編制有關(guān)規(guī)劃技術(shù)文件。 2.1.5 按技術(shù)要求交付成果。 2.2 編制內(nèi)容 2.2.1 詳細確定規(guī)劃用地范圍內(nèi)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密 度、容積率等控制指標；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類 型．規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。 2.2.2 確定規(guī)劃范圍內(nèi)的路網(wǎng)系統(tǒng)及其與外圍道路的聯(lián)系，確定綠地系統(tǒng)。 2.2.3 確定各單項工程管線的走向、管徑、控制點坐標和標高以及工程設(shè)施的用地界 線。 2.2.4 制定相應(yīng)的規(guī)劃實施細則(土地使用與建筑管理規(guī)定)。 2.3 基礎(chǔ)資料 2.3.1 已批準的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃技術(shù)文件及其它必要文件，規(guī)劃區(qū)的 區(qū)域位置、性質(zhì)、地位、作用及相互影響等。 2.3. 2　準確反映近期現(xiàn)狀的地形圖(比例尺1：1000～l：2000)。 2.3. 3 現(xiàn)狀人口詳細資料，包括人口密度、人口分布、人口構(gòu)成等。 2.3.4 土地現(xiàn)狀利用資料，規(guī)劃管理部門有關(guān)規(guī)劃區(qū)用地的撥地紅線圖，規(guī)劃范轉(zhuǎn)以 及周圍的用地情況(比例尺1：1000或1：2000)。 2.3.5 建筑現(xiàn)狀資料，包括各類建筑的分布、建筑面積、建筑質(zhì)量、層數(shù)、性質(zhì)、密 度以及所在城市和地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。 2.3.6 工程設(shè)施及管線現(xiàn)狀資料。 2.3.7 現(xiàn)有公共建筑、包括行政、經(jīng)濟、文化、體育、衛(wèi)生、生活福利設(shè)施等建筑的 分布情況、用地面積、建筑面積、建筑層數(shù)和質(zhì)量等。 2.3.8 土地經(jīng)濟分析資料．包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發(fā)方式 等。 2.3.9 有關(guān)氣象、水文、地質(zhì)和地震資料；城市歷史資料；城市環(huán)境資料等可參考城 市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃．可根據(jù)該規(guī)劃區(qū)的特點擇其重點搜集研究。以上基礎(chǔ) 資料由編制該地區(qū)控制性詳細規(guī)劃的單位搜集，城市規(guī)劃主管部門和建設(shè)單位 提供和協(xié)助， 2.4 控制指標的內(nèi)容 2.4.l 控制指標分為規(guī)定性指標和指導(dǎo)性指標兩類，規(guī)定性指標是在進行修建性詳細 規(guī)劃或規(guī)劃管理時必須執(zhí)行的指標；指導(dǎo)性指標是供管理者和設(shè)計者參考的指 標。 2.4.2 本措施確定了十項規(guī)定性指標(稱為基本控制指標)?；究刂浦笜酥心承┲笜?包括兩個以上內(nèi)容時(如出入口位置)，可根據(jù)實際情況選擇其中一種。需要選 用增加其它指標時，基本控制指標不得省略。 2.4.3 本措施提出的確定基本控制指標的要素．供規(guī)劃設(shè)計時參照執(zhí)行。 2.4.4　基本控制指標 (1) 用地性質(zhì) (2) 用地面積 (3) 建筑密度 (4) 建筑高度(建筑控制高度) (5) 容積率 (6) 綠地率 (7) 建筑后退 (8) 出入口位置 (9) 公共服務(wù)設(shè)施配套要求 (10) 配建停車車位 2.4.5 其它控制指標(或稱指導(dǎo)性指標) (1) 建筑形式(包括體量控制) (2) 建筑色彩（指導(dǎo)性控制） (3) 公共綠地面積(地面上綠地，其中綠化面積含水面) (4) 人口容量(主要用于居住區(qū)規(guī)劃) (5) 最大建筑面寬(建筑物臨街一面的最大寬度控制) (6) 最小建筑面寬(建筑物臨街一面的最小寬度控制) (7) 保護要求(對古建筑或古遺址的保護) (8) 環(huán)境景觀要求(如城市風貌控制) (9) 環(huán)境要求(對影響城市環(huán)境質(zhì)量的有害因素的控制要求) (10) 人防要求(設(shè)防城市人防設(shè)施的要求) 2.5 基本控制指標的確定 2.5.1 用地性質(zhì)：對地塊使用功能和屬性的控制。表示方式按照國標“城市用地分類與 規(guī)劃建設(shè)用地標準(GBJl37—90)”中的城市用地分類類別代號。 (1) 符合城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃所確定的用地性質(zhì)。 (2) 按分類標準應(yīng)劃分到小類，項目不確定或特殊情況可劃分到中類。 (3) 在不違反城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的原則基礎(chǔ)上，允許用地性質(zhì)具有一定的彈性 ，通過“用地與建筑相容性表”和“用地性質(zhì)可更動范圍的規(guī)定”來反映。 (4) 用地性質(zhì)更動不得影響城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃所確定的城市結(jié)構(gòu)。 (5) 任何用地性質(zhì)的更動均須經(jīng)當?shù)匾?guī)劃主管部門批準。規(guī)劃只提出技術(shù)上的可行性 。 (6) 綜合用地(指用地劃分到中類的情況)用地分類類別代號可參照如下方法確定，● 商業(yè)與居莊混合：C2／R2?！褶k公與居住混合：C1／R2?！窆I(yè)與居住混合：M 1／R3。其代號排列順序的一般原則是：哪類用地性質(zhì)為主哪類用地就排在“／ ”之前,即本次規(guī)劃的上一層次所確定的用地性質(zhì)排在前，以便與總體規(guī)劃或分 區(qū)規(guī)劃的用地分類相銜接。 2.5.2 用地面積：對地塊平面大小的控制(扣除城市道路占用面積后的實際可開發(fā)用地 面積)。單位：公頃(hm2)。 (1) 地塊的大小應(yīng)根據(jù)規(guī)劃項目的具體情況，一般劃分不大于支路或以組 團為單位。 (2) 地塊內(nèi)可以包括路面寬5米以下的道路，一般居住用地的地塊不大于5公頃(無須 給出容量指標的地塊除外)。 (3) 地塊的劃分應(yīng)便于用地的管理和劃撥土地的方便，地塊劃分的界線應(yīng)具有明顯的 可界定性。 (4) 舊區(qū)改建規(guī)劃地塊劃分要盡量以現(xiàn)狀道路為界。并標明路名和地名。新區(qū)開發(fā)的 地塊劃分應(yīng)根據(jù)近期建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖和實際用地情況，盡量以現(xiàn)狀的溝 渠土路等地上參照物為界。如找不出參照物，最好給出參考座標或距最近參照 物平面尺寸。 5) 在用地性質(zhì)分類的中類范圍內(nèi)，不同性質(zhì)的用地(綜合用地除外)不能劃在一個地 塊內(nèi)。 6) 地塊面積的計算方法須統(tǒng)一，一般以道路紅線為界的地塊，其面積應(yīng)計算至道路 紅線。如果道路邊界與道路紅線相重合，如小區(qū)路或組團路，則其地塊面積應(yīng) 算至道路邊界。 7) 山地規(guī)劃其地塊塊面積應(yīng)計算至臺地邊界，如果臺地有護坡。其地塊面積應(yīng)包括 護坡的正投影面積。護坡不論大小。均不應(yīng)作為地塊單獨劃出。特殊情況時可 根據(jù)當?shù)氐拈_發(fā)政策在計算面積時適當扣除。 8) 劃分中小學(xué)使用的地塊，應(yīng)按有關(guān)規(guī)范要求保證中小學(xué)操場布置的朝向和長度。 2.5.3 建筑密度：指地塊內(nèi)所有建筑基底占地面積與地塊用地面積之比，它是控制地 塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標。單位：％。 1) 保證土地的合理使用和良好的環(huán)境質(zhì)量。 2) 與地塊的區(qū)位、地塊性質(zhì)、建筑高度、建筑間距、容積率等因素綜合考慮。 3) 在居住區(qū)規(guī)劃中，建筑密度的制定須保證住宅和中小學(xué)、醫(yī)院、休(療)養(yǎng)建筑、 幼兒園、托兒所的日照間距。山地城市要考慮不同坡向?qū)ㄖ芏鹊挠绊憽?2.5.4 建筑高度(建筑控制高度)：指地塊內(nèi)建筑(地面上)最大高度限制，簡稱建筑限 高。單位：米(m)。 1) 保證土地的合理使用。 2) 保證城市的總體景觀效果。 3) 與地塊的區(qū)位、地塊性質(zhì)、建筑間距、容積率、綠地率等綜合考慮，保證其可操 作性。 4) 滿足城市消防和凈空要求。 5) 對城市中心區(qū)的重要地段，沿路建筑的高度須與建筑后退的距離綜合考慮。 6) 對將以出讓方式進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，須在容積率和密度的指標給定的情況下 ，除了建筑限高指標外，給出建筑限低指標．以配合《房地產(chǎn)管理法》第三章第 二十五條的實施。 7) 山地城市要考慮不同坡向?qū)ㄖ叨鹊挠绊憽?2.5.5　容積率：地塊總建筑面積與地塊用地面積之比，是表述地塊開發(fā)強度的一項 重要的指標。 1) 保證土地的合理使用和良好的環(huán)境質(zhì)量。 2) 與地塊的區(qū)位、地塊性質(zhì)、建筑高度、建筑間距和建筑密度等因素綜合考慮，保 證其可操作性。 3) 必要時可給出的容積率指標應(yīng)給出上下限的幅度，便于在實際操作中調(diào)節(jié)。 4) 在舊區(qū)改建中應(yīng)考慮容積率和拆建比的關(guān)系。 2.5.6 綠地率：指地塊在地面上各類綠地的總和與地塊用地總面積之比，是衡量環(huán)境 質(zhì)量的重要指標(綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和 道路綠地)。單位：％。 1) 根據(jù)地塊的不同使用功能確定綠地率。 2) 已編制國標的以國標為準確定綠地率。 2.5.7 建筑后退：指建筑控制線與道路紅線或道路邊界的距離，或與地塊邊界的距離 。即：●沿路建筑退道路紅線或道路邊界?！裣嗯R地塊建筑退地塊邊界。單位： 米(m)。 1) 根據(jù)地塊的位置和不同使用功能確定建筑后退的距離。 2) 對于建筑控制線與道路紅線之間的地段，應(yīng)提出對其用途的控制要求。 3) 相鄰地塊建筑控制線與地塊邊界距離的確定，應(yīng)參照國標《建筑設(shè)計防火規(guī)范GD Jl6—87》。 2.5.8　出入口位置：指街坊內(nèi)或地塊內(nèi)機動車道與外圍道路相交的出入口位置的控 制。即：●街坊禁止開設(shè)出入口路段和允許開設(shè)出入口的數(shù)量?！裨试S開設(shè)出入 口位置和數(shù)量，一般用圖例表示。 (1)　符合道路規(guī)劃的要求，居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃應(yīng)符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī) 范GB50180--93》， (2)　一般地段可選用出入口位置控制的其中一項進行控制，山地城市須選用“允許 開口位置和數(shù)量”進行控制。 2.5.9　公共服務(wù)設(shè)施配套要求：主要指與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù) 和使用的各類設(shè)施，一般用于居住區(qū)。此項指標的確定以《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè) 計規(guī)范GB50180—93》為準，一般用列表方式表示。 2.5.10 配建停車車位：對地塊配建停車車位的控制。一般給出地塊配建停車場的停車 車位數(shù)(輛)，停車車位數(shù)應(yīng)包括機動車和自行車兩項。 2.6 成果形式和深度 2.6.1 控制性詳細規(guī)劃的成果形式分為規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙兩部分。 2.6.2 規(guī)劃文件包括文本和附件： (1)　文本的內(nèi)容包括規(guī)劃實施細則，文本以條例的形式重點反映規(guī)劃區(qū)各類用地 控制和管理的原則及技術(shù)規(guī)定。文本經(jīng)當?shù)厝嗣裾脚鷾屎?，是具有?律效力的規(guī)劃管理文件。文本還包括對制定管理條例的背景與依據(jù)的解釋， 供規(guī)劃管理人員內(nèi)部掌握，以便對技術(shù)規(guī)定作出解釋或在特殊情況下對技術(shù) 規(guī)定...
(二)城市詳細規(guī)劃統(tǒng)一技術(shù)措施