北京房地產(chǎn)行業(yè)月度分析報告
北京房地產(chǎn)月度分 析報告 目 錄 第一篇 數(shù)據(jù)分析 1 一、在全國市場的地位分析 1 二、資金情況分析 2 1.開發(fā)投資情況 2 2.資金來源情況 3 三、土地開發(fā)分析 5 1.完成開發(fā)面積情況 5 2.購置土地面積情況 6 四、商品房分類分析 7 1.施工面積 7 2.新開工面積 9 3.竣工面積 11 4.銷售情況 13 （1）銷售面積 13 （2）銷售額 15 （3）銷售率 17 （4）銷售價格 18 （5）個人購買比例 19 第二篇 市場情況 21 一、房地產(chǎn)市場總體分析 21 1.房地產(chǎn)市場形勢分析 21 （1）總體形勢分析 21 （2）價格變動分析 22 2.房地產(chǎn)走勢分析 24 （1）房價與地價關(guān)系分析 24 （2）土地供需關(guān)系分析 25 （3）房源供給預(yù)測分析 26 （4）房價走勢綜合分析 26 二、北京區(qū)域市場分析 27 1.北京房地產(chǎn)市場預(yù)測分析 27 （1）市場競爭格局分析 27 （2）市場供需變動分析 27 （3）市場準(zhǔn)入變動分析 27 （4）市場預(yù)測思維分析 27 （5）市場細(xì)分競爭分析 27 （6）奧運板塊房價預(yù)測分析 27 （7）供應(yīng)變動情況分析 27 （8）客戶定位變動分析 27 （9）交通網(wǎng)線效用分析 27 （10）08年后房價預(yù)測分析 27 2.北京住宅開發(fā)趨勢分析 27 （1）小戶型開發(fā)前景分析 27 （2）多層住宅前景分析 27 （3）多功能居住區(qū)前景分析 27 （4）高層住宅前景分析 27 3.北京商品房價格趨勢分析 27 （1）市場供需情況分析 27 （2）價格影響因素分析 27 （3）價格下調(diào)手段分析 27 （4）價格下調(diào)空間分析 27 4.北京寫字樓市場態(tài)勢分析 27 （1）區(qū)域化更加明顯 27 （2）環(huán)保概念深入人心 27 （3）市場總體租金下調(diào) 27 5.北京地產(chǎn)新興區(qū)域前景分析 27 （1）新興區(qū)域熱點分析 27 （2）區(qū)域優(yōu)勢影響分析 27 （3）產(chǎn)品升級影響分析 27 三、全國重要地區(qū)市場分析 27 1.上海：未來樓市走勢預(yù)測 27 2.深圳：樓價為何持續(xù)上漲 27 3.廣州：樓市從容面對央行加息 27 四、金融市場 27 1.子行業(yè)情況 27 （1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一 27 （2）央行推動中長期貸款證券化試點 27 2.各地動態(tài) 27 （1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤 27 （2）上海：地產(chǎn)企業(yè)貸款增速明顯下降 27 （3）濟(jì)南：住房公積金又創(chuàng)新紀(jì)錄 27 五、海外市場 27 1.美國：9月舊房銷量增加 27 2.德國：房地產(chǎn)信托投資前景分析 27 （1）房地產(chǎn)市場投資前景分析 27 （2）不動產(chǎn)投資信托公司準(zhǔn)入障礙分析 27 （3）信托投資進(jìn)入德國市場前景分析 27 3.英國：房價10月大跌 27 第三篇 政策解讀 27 一、金融方面 27 1.新利率政策對地產(chǎn)業(yè)的影響 27 2.新利率政策對租賃市場的影響 27 二、土地方面 27 1.“土地新政”的進(jìn)步性與局限性分析 27 2.“招拍掛”對房產(chǎn)市場的影響分析 27 （1）“招拍掛”并非地價上漲根源 27 （2）“招拍掛”使土地市場更規(guī)范 27 （3）“招拍掛”給實力開發(fā)商機(jī)會 27 第四篇 風(fēng)險關(guān)注 27 一、市場風(fēng)險 27 1.發(fā)改委拉響房價預(yù)警 27 2.高檔地產(chǎn)風(fēng)險分析 27 3.地產(chǎn)市場存在五大風(fēng)險 27 二、金融風(fēng)險 27 1.房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析 27 2.銀行個人房貸風(fēng)險分析 27 （1）流動性風(fēng)險分析 27 （2）違約前景分析 27 （3）操作風(fēng)險分析 27 （4）加息風(fēng)險分析 27 （5）停辦風(fēng)險分析 27 3.貸款政策風(fēng)險分析 27 （1）假按揭形式分析 27 （2）假按揭原因分析 27 （3）銀行對策分析 27 表格目錄 表格 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 2 表格 2 北京市資金來源總計情況 3 表格 3 北京市資金來源構(gòu)成 4 表格 4 完成土地開發(fā)面積 5 表格 5 土地購置情況 6 表格 6 商品房施工面積 7 表格 7 三類商品房施工面積 9 表格 8 商品房新開工面積 9 表格 9 三類商品房新開工面積 11 表格 10 商品房竣工面積 11 表格 11 三類商品房竣工面積 13 表格 12 商品房銷售面積 13 表格 13 三類商品房銷售面積 15 表格 14 商品房銷售額 15 表格 15 三類商品房銷售額 17 表格 16 三類商品房銷售率 17 表格 17 商品房平均銷售價格 18 表格 18 商品房個人購買比例 19 圖表目錄 圖表 1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重 1 圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重 2 圖表 3 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－本期 4 圖表 4 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－同期 5 圖表 5 三類商品房施工面積－本期 8 圖表 6 三類商品房施工面積－同期 8 圖表 7 三類商品房新開工面積－本期 10 圖表 8 三類商品房新開工面積－同期 10 圖表 9 三類商品房竣工面積－本期 12 圖表 10 三類商品房竣工面積－同期 12 圖表 11 三類商品房銷售面積－本期 14 圖表 12 三類商品房銷售面積－同期 14 圖表 13 三類商品房銷售額－本期 16 圖表 14 三類商品房銷售額－同期 16 圖表 15 商品房銷售率比較 18 圖表 16 商品房銷售價格比較 19 圖表 17 商品房個人購買比例比較 20 （數(shù)據(jù)截止：2004年11月30日） 第一篇 數(shù)據(jù)分析 2004年1- 9月份，由于國家相關(guān)部門出臺了一系列政策來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，北京市房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展勢頭有所減緩。 一、在全國市場的地位分析 2004年1- 9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為8.11％，較去年同期的11.14％有較大下降 ；同時，2004年1- 9月，北京市商品房銷售額占比為8.75％，較同期的11.22％同樣有所上升；此外統(tǒng)計數(shù) 據(jù)顯示，今年北京市商品房銷售價格的增幅要低于全國的整體水平。這表明了在眾多因 素的作用下，北京市的商品房銷售價格的增幅得到了有效的控制，將更有利于北京市房 地產(chǎn)市場的長期良性發(fā)展。 圖表 1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重 [pic] 圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重 [pic] 二、資金情況分析 1.開發(fā)投資情況 1-9月，北京市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資870.56億元，同比增長20.27%， 要高于同期固定資產(chǎn)12.5%的增幅，但與全國總體水平比較起來，北京市房地產(chǎn)投資居于 中下水平，表明北京市房地產(chǎn)投資越趨理性。在開發(fā)投資中，商品住宅完成投資768.42 億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為41.21億元。數(shù)據(jù)表明，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快。 表格 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 單位：億元，％ |地 區(qū) |開發(fā)投資總額 |同比 |住宅投資總額|經(jīng)濟(jì)適用房投資總| | | | | |額 | |9月 |870.56 |20.27 |471.57 |49.02 | |8月 |733.95 |－ |397.18 |40.46 | |7月 |611.03 |－ |320.84 |32.79 | |6月 |490.15 |－ |261.43 |26.87 | |5月 |373.89 |－ |194.93 |19.87 | |4月 |265.81 |－ |131.2 |11.84 | |3月 |165.9 |－ |76.57 |5.27 | |2月 |71.75 |－ |30.91 |1.31 | |1月 |- |－ |- |- | 2.資金來源情況 同全國其他地區(qū)基本一樣，北京市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一直是國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌及 其他資金三分天下的格局，而利用外資的規(guī)模仍然偏小。今年1- 9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金1511.23億元，同比增長16.8%，跟全國總體水平 相比，增幅較為平穩(wěn)。 表格 2 北京市資金來源總計情況 單位：億元，％ |時間 |資金來源小計 |同比 | |9月 |1511.23 |16.8 | |8月 |1353.7 | | |7月 |1178.42 | | |6月 |1001.57 | | |5月 |778.1 | | |4月 |613.73 | | |3月 |460.27 | | |2月 |271.02 | | |1月 |- |- | 在資金來源中，國內(nèi)貸款到位360.99億元，同比下降6.14%；企業(yè)自籌資金到位272. 94億元，同比增長10.27%；其他資金（主要是定金和預(yù)售收入）到位843.73億元，同比 增長32.8%；利用外資33.546億元，同比增長26.45%，數(shù)據(jù)表明，由于國家已經(jīng)開始緊縮 銀根，銀行提供的貸款資金出現(xiàn)了下降，在資金來源中的占比同比也大幅下降；但市場 資金占比過大也給市場帶來了一定的風(fēng)險。 表格 3 北京市資金來源構(gòu)成 單位：億元，％ |資金來源|到位金額 |同比增長 |本期占比 |同期占比 |上月占比 | |國內(nèi)貸款|360.99 |-6.14 |23.89 |29.72 |24.22 | |利用外資|33.56 |26.45 |2.22 |2.05 |2.37 | |企業(yè)自籌|272.94 |10.27 |18.06 |19.13 |18.80 | |其他資金|843.73 |32.80 |55.83 |49.10 |54.60 | 如果從構(gòu)成比例來看的話，2004年1- 9月，其他資金占比最高，達(dá)到55.8％，利用外資占比最小，僅僅為2.2％；對比同期的 占比來看，可以發(fā)現(xiàn)利用外資和企業(yè)自籌資金的占比均有所下降；這一方面表明在國家 緊縮銀根政策的作用下，北京市房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化；但另一方面，自籌資金 的下降也帶來了較大的風(fēng)險。 圖表 3 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－本期 [pic] 圖表 4 按構(gòu)成分的開發(fā)投資資金來源－同期 [pic] 三、土地開發(fā)分析 1.完成開發(fā)面積情況 2004年1- 9月份，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積172.81萬平方米，同比下降66.95%，表 明在國家各項宏觀調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投資商非理性投資得到了有效的控制。 表格 4 完成土地開發(fā)面積 單位：萬平方米，％ |時間 |完成開發(fā)土地面積 | | |自年初累計 |同比 | |9月 |172.81 |-66.95 | |8月 |161.6 |- | |7月 |142.76 |- | |6月 |120.5 |- | |5月 |78.51 |- | |4月 |67.21 |- | |3月 |36.94 |- | |2月 |32.7 |- | |1月 |- |- | 2.購置土地面積情況 1- 9月，北京市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積298.23萬平方米，同比下降63.71％。而在1- 9月，北京市土地購置費累計達(dá)到121.64億元，同比增長6.01%。表明在國家的宏觀調(diào)控 政策作用下，特別是土地政策的作用下，北京市土地供應(yīng)面積出現(xiàn)了明顯的下降。 表格 5 土地購置情況 單位：億元，萬平方米，％ |時間 |土地購置費 |本年購置土地面積 | | |自年初累計 |同比 |自年初累計 |同比 | |9月 |121.64 |6.01 |298.23 |-63.71 | |8月 |97.03 |- |268.65 |- | |7月 |86.37 |- |317.5 |- | |6月 |71.1 |- |248.88 |- | |5月 |54.31 |- |106.26 |- | |4月 |41.77 |- |87.78 |- | |3月 |32.48 |- |61.21 |- | |2月 |12.52 |- |50.66 |- | |1月 |- |- |- |- | 四、商品房分類分析 1.施工面積 雖然有眾多宏觀調(diào)控政策的影響，北京市房地產(chǎn)施工面積仍保持了一定的增長。1- 9月，北京市商品房施工面積達(dá)8299.69萬平方米中，同比增長11.86%，增幅運行較為平 穩(wěn)。 表格 6 商品房施工面積 單位：萬平方米，％ |時間 |施工面積 | | |自年初累計 |同比 | |9月 |8299.69 |11.86 | |8月 |7903.7 |- | |7月 |7612.58 |- | |6月 |7241.12 |- | |5月 |6783.01 |- | |4月 |...
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