地產項目可行性報告內容指引
地產項目可行性報告內容指引 目 錄 第1章 前言 5 第2章 項目決策背景及摘要 5 2.1 外部環(huán)境 5 2.2 內部因素 5 2.3 項目概況 6 2.3.1 宗地位置 6 2.3.2 宗地現狀 6 2.3.3 項目周邊的社區(qū)配套 6 2.3.4 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 8 2.4 土地價格 8 2.4.1 土地價格計算的方法 8 2.4.2 合作方式及條件 9 2.4.3 土地法律性質評估 9 2.4.4 取得土地使用權程序評估 9 2.4.5 政策性風險評估 10 第3章 市場分析 10 3.1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況 10 3.1.1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述 10 3.1.2 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項指標成長狀況（近3-5年） 10 3.1.3 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 10 3.1.4 區(qū)域內表現最好個案狀況 11 3.2 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點 11 3.2.1 o 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 11 3.2.2 o 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 11 3.2.3 o 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 11 3.2.4 o 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 11 3.2.5 區(qū)域市場目標客層研究 11 3.2.6 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍 11 3.3 結論 12 3.3.1 本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴 求點。 12 3.3.2 目標市場定位及產品定位 12 3.3.3 市場定位 12 3.3.4 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 12 3.3.5 產品建議 12 第4章 規(guī)劃設計分析 12 4.1 初步規(guī)劃設計思路 12 4.1.1 設計概念 12 4.2 規(guī)劃設計的可行性分析 12 4.3 土地升值潛力初步評估。 14 4.3.1 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展 戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 14 4.3.2 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 14 4.4 工程計劃 14 4.4.1 工期計劃 14 4.4.2 各期開工面積 14 4.4.3 竣工計劃 14 4.4.4 開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。 14 4.5 銷售計劃 14 4.5.1 各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分 析。 14 4.6 投資收益分析和成本預測 14 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積， 容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等 14 4.6.1 稅務分析 15 4.7 經濟效益分析 15 4.8 敏感性分析： 16 4.9 項目資金預測 ： 17 4.9.1 資金投入計劃： 17 4.9.2 資金回款計劃： 17 4.9.3 資金需求計劃： 17 4.9.4 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月 平均額 17 4.10 管理資源配置 17 4.10.1 機構設置 17 4.10.2 人力資源需求 18 4.10.3 人力資源缺口及解決 18 4.11 綜合分析與建議 ： 18 4.11.1 優(yōu)勢： 18 4.11.2 劣勢： 18 4.11.3 機會： 18 4.11.4 威脅： 18 4.11.5 結論和建議 18 第5章 竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 18 5.1 主要指標測算 18 5.2 競爭對手分析 19 第6章 在新城市開發(fā)需要補充的內容 20 6.1 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況 20 第7章 附件 21 7.1 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。 21 7.2 按照新恒基集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 21 7.2.1 成本測算可采用兩種方法： 21 7.2.2 成本估算表 21 7.3 說明 23 前言 隨著集團房地產業(yè)務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越 來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力， 特制定可行性報告內容指引。 項目決策背景及摘要 1 外部環(huán)境 1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設 、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目 處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。 3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文 化園、政府重點工程等； 2 內部因素 1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中 的地位（是否核心項目）； 2、 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義； 3 項目概況 1 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。 附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心 商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府 的關系）。 2 宗地現狀 1、 四至范圍； 2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開 發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工 狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等， 地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等 因素分割土地； 7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 3 項目周邊的社區(qū)配套 周邊3000米范圍內的社區(qū)配套 1、 交通狀況 （1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （3） 現有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的 工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 2、 教育：大中小學及教育質量情況。 3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5、 文化、體育、娛樂設施 6、 公園 7、 銀行 8、 郵局 9、 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀 項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫） 1、 治安情況 2、 空氣狀況 3、 噪聲情況 4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等） 6、 周邊景觀 7、 風水情況 8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校 、購物中心/超市的建設等。 9、 其他 4 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、 道路現狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3、 污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4、 通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成 本等。 5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等 。 6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況 。 規(guī)劃控制要點 1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積 3、 綜合容積率、住宅容積率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 綠化率 7、 其他 4 土地價格 1 土地價格計算的方法 若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。 2 合作方式及條件 1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分 利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅 務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 3、 付款進度及與拿地程序的配合 4、 其他合作的主要條件 5、 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 3 土地法律性質評估 （一）現狀 1、 土地所有權歸屬 2、 土地使用權歸屬 3、 土地的用途 （二）規(guī)劃 1、規(guī)劃所有權歸屬 2、規(guī)劃使用權歸屬 3、規(guī)劃的用途 4 取得土地使用權程序評估 1、 取得土地使用權的程序 2、 取得土地使用權需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用權所需條件 4、 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫） 1、 土地性質變更的程序和理由 2、 土地性質變更的政策支持或障礙 3、 土地性質變更需要的工作日 5 政策性風險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無 法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性 判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區(qū)內住宅等。 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中 明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、 不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 市場分析 1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況 1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述 o 形成時間 o 各檔次住宅區(qū)域內或商業(yè)樓群分布狀況 o 購買人群變化 2 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項指標成長狀況（近3-5年） o 開工量/竣工量 o 銷售量/供需比 o 平均售價 3 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內供應產品特征 1、 各檔次產品供應狀況 2、 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 o 平均售價 o 開發(fā)規(guī)模 o 產品形式 o 平均消化率 o 平均容積率 o 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 4 區(qū)域內表現最好個案狀況 項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片 。 未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 2 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點 1 o 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 2 o 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 3 o 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 4 o 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 5 區(qū)域市場目標客層研究 6 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍 （建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上） 3 結論 1 本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求 點。 2 目標市場定位及產品定位 3 市場定位 4 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 5 產品建議 規(guī)劃設計分析 1 初步規(guī)劃設計思路 1 設計概念 產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。 主要產品類型 多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例 。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 2 規(guī)劃設計的可行性分析 1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下， 制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和新恒基所追尋的 各種檔次高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的 可能性。 2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 3、 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性 、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產 品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污 染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方 法。 5...
地產項目可行性報告內容指引