當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析——六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析——六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告 2002-09-03中國房地產(chǎn)報(bào) 由建設(shè)部提議，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)”近期于上海召開。來 自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個(gè)城市及浙江省房協(xié)的主要負(fù)責(zé)人及部分企業(yè) 家、專家出席了會(huì)議。上述城市（?。┦俏覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和熱點(diǎn)地區(qū)，對(duì)其進(jìn) 行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)不同，房改的進(jìn)程不 同，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)也存在差異。此次分析會(huì)重點(diǎn)就各地房 地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些值得關(guān)注的問題以及今后發(fā)展的態(tài)勢(shì) 進(jìn)行了為深入的研討，對(duì)引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著非常積極的意義。 一、六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展情況 1、房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 首先是房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度超過了40％。上海完 成開發(fā)投資280.5億元，同比增長(zhǎng)58.2％；北京完成開發(fā)投資253.9億元，同比增長(zhǎng)42％ ；杭州完成開發(fā)投資40.57億元，同比增長(zhǎng)41.6％；浙江完成開發(fā)投資198.6億元，同比 增長(zhǎng)40.6％。天津一季度完成開發(fā)投資20.3億元，同比增長(zhǎng)20％；重慶完成開發(fā)投資57 .29億元，同比增長(zhǎng)19％；廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了10多年快速增長(zhǎng)，1至5月完成開發(fā) 投資118.5億元，同比增長(zhǎng)5.97％。 其次是房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加大 2002年1至5月，北京房地產(chǎn)開復(fù)工面積4，680萬平方米，同比增長(zhǎng)31.7％，其中住宅開 復(fù)工面積3，441萬平方米，同比增長(zhǎng)36.2％；天津一季度房地產(chǎn)施工面積1，182萬平方 米，同比增長(zhǎng)10.6％，其中新開工面積151萬平方米，同比增長(zhǎng)19％；重慶房地產(chǎn)施工面 積2，643.81萬平方米，同比增長(zhǎng)32％，其中住宅面積2，508.3萬平方米，同比增長(zhǎng)32. 3％。上海、浙江、廣州、杭州房地產(chǎn)施工面積和新開工面積都在上一年高速發(fā)展的基礎(chǔ) 上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長(zhǎng)10％以內(nèi)。 再次是商品房竣工面積總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面積達(dá)到347.04萬平方米，同比增長(zhǎng)58.2％，其中住宅竣工面 積301.75萬平方米；北京商品房竣工面積175.2萬平方米，同比增長(zhǎng)19.4％，其中住宅竣 工面積149萬平方米，同比增長(zhǎng)37.4％；天津一季度商品房竣工面積96萬平方米，比去年 同期減少31萬平方米，占年度竣工計(jì)劃的11.6％；重慶商品房竣工面積89.2萬平方米， 同比下降23.1％，其中住宅竣工面積71.59萬平方米，同比下降6.7％。 2、商品房銷售總體保持快速增長(zhǎng)，但六市一省差異大 1至5月，北京商品房銷售面積達(dá)到212萬平方米。北京呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而且銷售面 積的增長(zhǎng)大于銷售額的增長(zhǎng)比率。 上海商品房銷售面積達(dá)到450.1萬平方米，同比增長(zhǎng)8.9％，仍然處于平穩(wěn)上升的階段。 上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過竣工量。 浙江省近幾年商品房銷售面積和銷售額一直保持在20％左右的增長(zhǎng)幅度。今年1至5月， 全省商品房銷售面積達(dá)到341.6萬平方米，銷售額69億元，同比增長(zhǎng)分別為3.1％和9.6％ 。杭州今年1至5月，商品房銷售面積51.01萬平方米，占全省商品房銷售面積的15％左右 。 廣州商品房銷售面積達(dá)到346.86萬平方米，同比增長(zhǎng)3.32％，銷售金額158.22億元，同 比下降0.24％。在商品房銷售方面，現(xiàn)房交易增速大于期房交易?，F(xiàn)房交易面積已占總 銷售面積的40.1％。 天津一季度商品房上市量64萬平方米，同比下降18％；商品房銷售面積98萬平方米，銷 售額24.9億元，分別同比下降34％和31％。 重慶1至5月，現(xiàn)房銷售面積74.78萬平方米，銷售額11.52億元，同比下降分別為20.8％ 和33.6％，期房銷售170.26萬平方米，銷售額33.81億元，同比下降分別為17.4％和30. 1％。 3、商品房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現(xiàn)不同 上海近年來的商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平 均價(jià)格為3，866元和3，670元，均比上年增長(zhǎng)8％。今年一季度，商品房銷售價(jià)格比去年 同期上漲5.7％，其中新建商品住宅上漲5.9％。上海的商品房?jī)r(jià)格還有上升的空間。 浙江省商品房?jī)r(jià)格從2001年開始穩(wěn)步上升，每平方米的平均價(jià)格為1，979元，商品住宅 的價(jià)格為1，820元。今年1至5月，商品房平均價(jià)格為2，023元，商品住宅的價(jià)格為1，8 08.6元。 天津2001年陸續(xù)出臺(tái)了一些導(dǎo)致建房成本增加的政策（如土地出讓金的提高），今年一 季度受這些政策的影響，全市商品房平均銷售價(jià)格每平方米2，540元，比去年同期上漲 120元，漲幅達(dá)到5％。 北京2001年商品住宅平均價(jià)格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn) 態(tài)勢(shì)。近期，商品住宅價(jià)格既不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅度回落，也不會(huì)有多大漲幅。 廣州近幾年商品房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價(jià)格每平方米5，100元，19 99年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。 重慶近幾年商品房?jī)r(jià)格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房 銷售價(jià)格出現(xiàn)回落。商品房平均銷售價(jià)格每平方米1，850元，與去年同期相比下降15.6 ％。 4、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)展變化 從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展 。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、市場(chǎng)化程度較高的上海、廣州、杭州及浙江省，民營和外商企業(yè)投資 已占全市（省）房地產(chǎn)投資的半壁江山。上海2001年民營和外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的注冊(cè) 資本已占到全市房地產(chǎn)企業(yè)總資本的45.5％；廣州2002年1至5月民營企業(yè)完成房地產(chǎn)投 資71.79億元，同比增長(zhǎng)25.8％。北京、天津、重慶民企業(yè)投資的數(shù)量也在增加。 從消費(fèi)主體看，個(gè)人購買商品房的比重已達(dá)90％以上。今年1至5月，上海個(gè)人購買商品 房和商品住宅的比重分別為95.9％和98.1％；北京個(gè)人購買商品住宅達(dá)到92.5％；浙江 為98.7％；天津?yàn)?8.9％；重慶為97.6％。同時(shí)，消費(fèi)主體也在逐步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較 快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購房的數(shù)量不斷增加。上海2000年外省市和境外 人士購房占商品房預(yù)售總套數(shù)的11.3％，今年1至5月，已達(dá)25％左右；浙江外省市和境 外人士購房已達(dá)到33.3％，廣州和北京的數(shù)字也在增加。 5、二手房市場(chǎng)日趨活躍，交易量加速增長(zhǎng) 上海2001年二手房市場(chǎng)交易突破1，000萬平方米，2002年1至5月，超過600萬平方米，呈 現(xiàn)很強(qiáng)的發(fā)展后勁。二手房交易增長(zhǎng)速度已超過商品房銷售的增長(zhǎng)速度。 廣州二手房市場(chǎng)交易連年大幅度增長(zhǎng)。2001年二手房交易223萬平方米，同比增長(zhǎng)77.7％ ，占整個(gè)市場(chǎng)比重的29.44％。2002年1至5月，二手房市場(chǎng)交易109.21萬平方米，占整個(gè) 市場(chǎng)比重52.25％。 杭州二手房市場(chǎng)交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)隨新建商品房售價(jià)水漲船 高。2001年二手房市場(chǎng)交易46.2萬平方米，年初成交價(jià)每平方米2，838元，今年一季度 二手房均價(jià)已升至每平方米3，546元。市場(chǎng)上呈現(xiàn)商品房、二手房齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。今年1至5月，二手 房市場(chǎng)交易71.81萬平方米，交易金額5.9億元，同比增長(zhǎng)30.6％和19.9％。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長(zhǎng)。今年一季度二手房交易面積35萬平方米，成 交金額4.1億元，分別比去年同期增長(zhǎng)24％和36％。 二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)的分析 總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù) 保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后判斷市場(chǎng)形勢(shì)，研究供求關(guān)系時(shí) ，決定因素是需求。在考察需求時(shí)，在投資需求與消費(fèi)需求之間，消費(fèi)需求是關(guān)鍵。根 據(jù)這樣的推理，六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分別如下： （一）上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其發(fā)展是健康的 （1）房地產(chǎn)投資開發(fā)的規(guī)模適度。2001年上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為10.2％，連續(xù)10年保持兩 位數(shù)的增長(zhǎng)速度。上海經(jīng)濟(jì)健康快速持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。2001年房地 產(chǎn)開發(fā)投資630.73億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的30.3％，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)2.9個(gè) 百分點(diǎn)。2000年、2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)分別為9.9％和11.4％，這一增長(zhǎng)速度與上 海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。（2）住房消費(fèi)保持較高的增長(zhǎng)速度。2001年新建商品房銷 售面積比去年增長(zhǎng)15％，其中商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)16.3％。今年1至5月，商品房 銷售面積同比增長(zhǎng)7.4％，其中住宅面積同比增長(zhǎng)8.9％。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理 。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比 為1.06：1、0.99：1，今年1至5月為0.77：1；新建商品房與存量房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯 。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不斷提高。 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的 主體。房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動(dòng)、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能 力和抗波動(dòng)能力增強(qiáng)。 2、總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上升空間 房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會(huì) 發(fā)生大的波動(dòng)。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今后發(fā)展的態(tài)勢(shì)是：開發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持在較高水 平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長(zhǎng)；存量房交易將會(huì)大幅度提高，且在整個(gè)房地產(chǎn)交易中的 比重不斷提高；房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域 。 （二）浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、浙江省近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的 ，但大城市商品住宅價(jià)格上漲過快，低價(jià)位住房供不應(yīng)求 （1）國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、人民收入的提高是浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 的基矗（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房購銷兩旺，空置率下降并保 持在合理區(qū)間，商品房為7％，住宅為5％。（3）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。在已竣工的 住宅當(dāng)中，普通商品住宅占90.1％，經(jīng)濟(jì)適用房占6.9％，別墅占3％。（4）個(gè)人購房已 占主導(dǎo)地位，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升。（5）存量房市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮，存量房交易量快速增長(zhǎng) 。 2、未來三五年，只要正視問題，政策得當(dāng)，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的 趨勢(shì) （1）浙江省第十一次黨代會(huì)決定未來三五年將全面推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將繼 續(xù)保持快速增長(zhǎng)，浙江經(jīng)濟(jì)將支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù) 推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì) 每年將增加50萬非農(nóng)業(yè)人口，這必將會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)需求。（3）民營經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買力強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 基本達(dá)到了小康型，開始向富裕型邁進(jìn)，呈現(xiàn)住房消費(fèi)升級(jí)的態(tài)勢(shì)，加上遍布全國各地 的浙江外出經(jīng)商人員，住房消費(fèi)需求還會(huì)不斷擴(kuò)大。（4）住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開，職 工購房能力將有所提高，二手房市場(chǎng)日趨活躍，住房梯級(jí)消費(fèi)顯現(xiàn)。 （三）杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售及房?jī)r(jià)全線上揚(yáng)，商品房供 不應(yīng)求，市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，市場(chǎng)繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺，得益于杭州經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，得益于一系列開放、搞活市嘗 調(diào)動(dòng)消費(fèi)積極性的政策推動(dòng)以及得天獨(dú)厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費(fèi)需求及投資需求 。 （2）杭州土地供應(yīng)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從1999年開始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地 全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式供給。 （3）商品房開發(fā)銷售形勢(shì)一直呈現(xiàn)上升之勢(shì)，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地 產(chǎn)投資、房屋施工面積、竣工面積增長(zhǎng)較快，市區(qū)住房供不應(yīng)求。 （4）二手房市場(chǎng)供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二 手房齊頭并進(jìn)。 （5）個(gè)人購房已占主導(dǎo)地位，居民人均居住面積2001年底已上升到11.2平方米。 （6）商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，上漲幅度位于全國城市的前列。今年一季度漲幅在7％左右 。 （7）市場(chǎng)顯現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有些失衡。 現(xiàn)杭州市場(chǎng)上高檔住宅如市中心高價(jià)位住房和遠(yuǎn)郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層 的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對(duì)缺乏。 （8）經(jīng)濟(jì)適用房供求錯(cuò)位，表現(xiàn)在面積過大、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯、供求關(guān)系相對(duì)緊張等方 面。 （9）投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 2、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，未來三五年將保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中低 價(jià)位的住宅供應(yīng)增加，價(jià)格漲幅趨緩 （1）從供應(yīng)市場(chǎng)看，近兩年土地供應(yīng)量成倍增加，決定了今后二三年內(nèi)房...
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析——六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分