當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向（謝家瑾）
當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向 建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長 謝家瑾 （2005年6月） 一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題 1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加 快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場 體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活 等，都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系 列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市 拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極 成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié) 構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是： （一）房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高， 商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年 一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進(jìn)一步 上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以 上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四 季度環(huán)比增長2.8%。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部 沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，20 05年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關(guān)注 的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定 。 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不 足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù) 5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾 年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度 ，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海 市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升， 并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供 求矛盾。 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年 一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有1 3個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達(dá)到115%。 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。 商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅 供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟(jì)適 用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的 地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 二、存在問題的原因分析 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活 水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房 品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。但是，也有許多不合理因 素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價格上 漲過快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投 資，從而使房價進(jìn)一步上漲。 （一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子 小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種 情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠 向房地產(chǎn)市場。特別是在負(fù)利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通 過住房消費信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。 （二）國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭。 一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求 迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團(tuán)”、“山西炒房團(tuán)”，聚集 幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也 參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價過快 上漲的態(tài)勢。 據(jù)調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓 ，23%用于出租，48%空關(guān)待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例達(dá)到 20%左右。今年一季度，上海市成交單價超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積占 43%；其中，溫州人占72%。 （三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人 民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)全部利 用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達(dá)到34.2%，高于整個利用外資增幅20.9個百分點 。今年1- 2月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍 。今年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣,比去年同期增加了1.5倍。 （四）一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住 房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半， 有的甚至達(dá)到60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌 集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際 的形象工程、政績工程。 （五）市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛 假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實價格信息，哄抬房價 ，誤導(dǎo)市場預(yù)期。有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張 ，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。 （六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地 產(chǎn)獲取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房價上漲提前入市。在多重因素的作用 下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。 三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施 保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。今年以來， 針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示，溫家 寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將 此作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住 房價格的通知》（國辦發(fā)電〔2005〕8號），就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市 場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。建設(shè)部及房地產(chǎn)市 場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國 辦電報的措施。 4月25日，曾培炎同志在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房 地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。曾培炎 副總理指出：“房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。我們要以鄧小平理論和‘三個代 表’重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的 一項重要任務(wù)來抓，切實搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更多的采用土地 、財稅、金融等經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)市場管理和監(jiān)管，從供給和需求兩方面入手，積極穩(wěn)妥 地進(jìn)行調(diào)控；要重點控制不合理需求，遏制投機(jī)炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房 需求；要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入 家庭的基本住房需求；要把握好調(diào)控的力度，防止市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求 基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！?建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，提出：當(dāng)前和今后一段時間， 調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施，加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙 向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。調(diào)整供應(yīng)，重點是 改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求，重點是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制 拆遷帶來的住房被動性需求；整頓規(guī)范市場秩序，重點是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價 等行為。 國務(wù)院第88次常務(wù)會議，聽取了建設(shè)部的匯報。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階 段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。此外，還要求建設(shè)部結(jié)合推進(jìn)節(jié)能省地型住 房建設(shè)，抓緊組織制定住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，加強(qiáng)對住宅建設(shè)和消費的引導(dǎo)；國土資源部 會同有關(guān)部門抓緊研究改革土地出讓金分配辦法，抑制部分城市政府追求短期利益，經(jīng) 營土地、抬高地價的行為；財政部、國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門研究完善土地增值稅的 政策，提高投機(jī)炒房和炒賣土地成本，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)軌前后土地自然增值收益。 為確保中央各項調(diào)控政策措施落實到位，會議決定，在有關(guān)政策出臺后，由建設(shè)部會同 有關(guān)部門對部分房價上漲過快、投資增幅較大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地 區(qū)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并選擇一兩個典型地區(qū)進(jìn)行通報批評等處理。 2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、 人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26 號）。對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施： （一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要求各地盡快明確今明兩年普通商品 住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。住房價格上漲過快、中低價位 普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類項目為主，并在有關(guān) 計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期 。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工 作進(jìn)度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設(shè)項 目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān) 部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時， 要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī) 劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)提 高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 用地供應(yīng)量。在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責(zé) 任。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度， 切實制止囤積土地行為。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對投 機(jī)性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的，銷 售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù) 免征營業(yè)稅。同時要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管 理。 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo) ”力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，銀監(jiān)局要加 大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸 款需求，防范貸款風(fēng)險。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向（謝家瑾）