房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研
房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研 【第一部分 項目所在地區(qū)氣候調(diào)查】 1． 目的：通過對項目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項目所在地區(qū)的基本狀況。 2． 調(diào)查方式：查找地區(qū)的《市志》及詢問當?shù)氐臍庀笈_。 3． 調(diào)查主要內(nèi)容： 3-1．溫度 3-2．日照條件 3-3．風向 3-4.降雨量及濕度 4．綜述 【第二部分 項目土地性質(zhì)調(diào)查】 1． 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基 本現(xiàn)狀。 2． 調(diào)查方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。 3． 調(diào)查主要內(nèi)容： 3-1．地理位置（附圖） 3- 2．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、 動物種群 3-3．土地面積及其紅線圖 3-4．七通一平現(xiàn)狀 3-5．地塊的歷史研究 4．綜述 【第三部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】 1． 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進行 調(diào)查。 2． 調(diào)研方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝圖片。 3． 主要內(nèi)容 3-1．地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。 A、 地塊東面近景、遠景。 B、 地塊南面近景、遠景。 C、 地塊西面近景、遠景。 D、 地塊北面近景、遠景。 3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。 3-3．環(huán)境污染情況： A、 空氣：灰塵及氣味 B、 噪音：噪音來源及噪音分貝 C、 水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度 D、 土地：垃圾污染 3-4．治安情況 4．綜述 【第四部分 地塊交通條件調(diào)查】 1． 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。 2． 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實地察看。 3． 主要內(nèi)容 3-1．項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃： A、 主要交通干道 B、 遠景規(guī)劃 C、 公共交通起始線路 3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。 3-2．地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。 4．綜述 【第五部分 周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查】 1． 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。 2． 方式：實地調(diào)研。 3． 主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔 次、與地塊距離），包括： 3-1．購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等） 3-2．文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質(zhì)量） 3-3．醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量） 3-4．金融（銀行、保險、證券） 3-5．郵政 3-6．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所） 3-7、水電、排污情況 4．綜述 【第六部分 周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】 1． 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。 2． 方式：實地調(diào)研。 3．主要內(nèi)容 3-1．周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性 3-2．各樓盤及小區(qū)的居民階層 3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等： A、 基本資料：1）、開發(fā)商 2）、地理位置 3）、占地面積 4）、小區(qū)規(guī)模 5）、小區(qū)內(nèi)配套 6）、開發(fā)時間 7）、建筑結(jié)構(gòu) 8）、建筑面積 B、 戶型、面積跨度 C、 規(guī)劃 D、 銷售資料 1）、售價 2）、付款方式 3）、銷售進度 4．綜述 【第七部分 項目地塊的綜述】 【第八部分 項目地塊特性的類似方案分析】 3． 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價值。 4． 方式：資料查找。 3．主要內(nèi)容：（圖片為主） 3-1．規(guī)劃 3-2．建筑 3-3．環(huán)藝 3-4．建材 3-5．特殊環(huán)境處理 4．綜述 市場研究工作模塊 市場調(diào)研 【第一部分 項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】 1． 目的：調(diào)查項目所在地宏觀經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。 2． 調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進行分析。 3． 主要內(nèi)容： 3-1．宏觀經(jīng)濟運行狀況 1）、數(shù)據(jù) 指 標 數(shù)量 與上年同比增長 全省 項目所在地 全省 項目所在地 A.國內(nèi)生產(chǎn)總值 其中： 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) B.固定資產(chǎn)投資 其中：房地產(chǎn)開發(fā) C.社會消費品零售總額 D.商品零售價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù) 2）、分析 3-2．項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) A．項目所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等 。 B．政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。 C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。 D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。 3-3．項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 1）、數(shù)據(jù) 項 目 上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā)總額 其中商品房建設(shè) 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積 銷售預(yù)售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買賣 2）、分析 3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異 板塊差異 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū) 地理范圍 劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述 政府市政規(guī)劃的引導 商品住宅平均價格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷區(qū)域 3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢 區(qū)域 01年平均價格 00年平均價格 99年平均價格 多層 高層 多層 高層 多層 高層 全市 項目所在板塊 【第二部分 類比競爭樓盤調(diào)研】 1． 目的：調(diào)查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。 2． 調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進行有目的的實地調(diào)查。 3． 主要內(nèi)容： 3-1． 基本資料 樓盤名稱 地理位置 發(fā)展商 建筑承建商 建筑規(guī)劃設(shè)計商 環(huán)境設(shè)計商 銷售代理商 3-2． 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 戶型（a房b 廳 c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺g花園） 面積跨度 套數(shù)/百分比 平層 錯層 躍層（復(fù)式） 3-3．項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 總占地面積 總建筑面積（容積率） 建筑層數(shù)、棟數(shù) 建筑布局及開發(fā)節(jié)奏 戶型結(jié)構(gòu) 外立面風格、色調(diào)及用材 交樓內(nèi)裝修標準 小區(qū)綠化及環(huán)藝 車流組織及戶車比 小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施 物業(yè)管理 售價（按揭折后價） 最高價：最低價：均價： 付款方式 一次性：分期：按揭： 銷售進度 銷售率： 已銷售單位戶型比例 客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團客戶： 3-4．綜合評判 評判項目 評價 A．地塊周邊環(huán)境及配套評判 A-1 地理位置 A-2 周邊環(huán)境、景觀 A-3 周邊市政配套 A-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì) B．樓盤素質(zhì)評判 B-1 建筑風格和立面 B-2 建筑布局和空間規(guī)劃 B-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 B-4 戶型設(shè)計 B-5 小區(qū)內(nèi)配套 B-6 車流組織 B-7 物業(yè)管理 C．物業(yè)形象 C-1 發(fā)展商品牌 C-2 項目包裝及營銷手法 綜合評價 【第三部分 住宅消費者行為分析】 1． 目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。 2． 調(diào)查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。 3． 主要內(nèi)容： 3-1． 各類檔次商品住宅客戶分析 指 標 比 例 家庭結(jié)構(gòu) 3口之家：3代同堂：二人世界：單身 職業(yè)特征 經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政 府及事業(yè)單位：其他：外銷 買主年齡結(jié)構(gòu) 20－30：30－45：45－55：55以上 客戶家庭月收入狀況 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元 以上 客戶地理半徑集中率 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑 3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析 A、 購房目的及面積偏好 指 標 比例 購房目的 A首次置業(yè)滿足基本居住需求 B二次置業(yè)改善居住條件 C投資保值和增值 D辦公 E為父母或子女購房 F度假 G其他 面積偏好 A 50平米以下 B 50－70平米 C 70－80平米 D 80－100平米 E 100－120平米 F 120－140平米 G 140平米以上 B、 層數(shù)、戶型偏好及購買價格承受能力 指 標 比 例 層數(shù)偏好 A 多層（7層以下） B 小高層（8－18層） C 高層（18層以上） 戶型偏好1 A 平層 B 錯層 C 躍層（復(fù)式） 戶型偏好2 A 1房1廳 B 2×1 C 2×2 D 3×2 E 4×2 F 4×3 G 5×2/3/4 H 6房及以上 價格偏好 A（根據(jù)當?shù)貎r格板塊劃分） 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力 A 1000元以下 B 1000－2000元 C 2000－3000元 D 3000－4000元 E 4000－5000元 F 5000元以上 C、 影響購房決策的最主要的5個因素 A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育） D 距離上班地點的遠近 E 價格 F 建筑風格及外立面 G 戶型設(shè)計及實用率 H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃 I 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動 J 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度 K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全 L 建筑質(zhì)量的保證 M 發(fā)展商品牌和實力 進行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有： 1、對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā) 展等因素息息相關(guān)，對房價和銷售情況有影響。 2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。 需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工 面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾 年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情 況的力度和發(fā)展趨勢等。 3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。 主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售 、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導人的重要講話，新的政策措施、工作 部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等 規(guī)定、政府對銷放心房"的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。 4、對項目周邊居民的調(diào)查了解。 了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、 購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式 、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進行深入了解。然后再有 針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。 5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。 了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣 傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、 裝修標準、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資 金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的 開發(fā)營銷策略。 市調(diào)的內(nèi)容 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查 一、區(qū)域概況 1、區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 ②　人口 包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均 壽命。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。 ④　歷史人文景觀 有關(guān)該城市的歷史、重點風景旅游景點。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機場、車站等情況。 ⑥　公共設(shè)施 有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ⑧ 其它 2、宏觀經(jīng)濟部分 ① 當?shù)亟?jīng)濟構(gòu)成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 ④ 主要的一些大企業(yè)情況 ⑤ 其他 3、微觀經(jīng)濟部分 ① 人均收入及各支出比例 ② 生活方式及社會時尚 ③ 消費理念 ④ 就業(yè)情況 ⑤ 其他 4、整體評述和遠景展望 二、房地產(chǎn)市場 1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢（注：按各部門劃分） ① 房地產(chǎn)管理部門 A、 對開發(fā)商 a. 有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件 b. 對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運用 c. 其他 B、 對消費者 a. 有關(guān)拆遷的安置方式 b. 房改房交易的規(guī)定 c. 房價的控制 d. 其他 C、 對中介代理機構(gòu) a. 有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核 b. 機構(gòu)的其他管理條約 ② 土地局 A、 土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制 B、 土地的年供給量 C、 有關(guān)土地的其他規(guī)定 ③ 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃 B、 拆遷力度 ④ 交通部門 A、 有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè) B、 重點交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) C、 對私人購車的一些政策 ⑤ 銀行 A、 存款利率，按揭貸款的利率 B、 按揭年期及業(yè)務(wù)方式等 C、 對開發(fā)商的貸款支持 ⑥ 稅、費部門 A、 有關(guān)交易的稅、費 B、 辦有關(guān)證件的收費情況 C、 對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等 ⑦ 其他政府部門 A、 公安部門關(guān)于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 ⑧ 與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息 2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當?shù)厝丝诘?‰。 A、 居民收入情況 B、 居住情況...
房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研