房地產(chǎn)市場調(diào)查報告及評估
馬山縣房地產(chǎn) 市場調(diào)查報告及評估 2005年1月15日 目錄 一、前言……………………………………………………3-4 二、馬山印象………………………………………………5 三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………………………………6-10 四、商業(yè)環(huán)境分析…………………………………………11-14 五、投資前景預(yù)測…………………………………………15 六、評估結(jié)論………………………………………………16-17 一、前言 本次市場調(diào)查主要針對馬山縣房地產(chǎn)市場，并將當?shù)亟?jīng)濟狀況、商業(yè)環(huán)境及投資前 景做一一分析，供投資者參考。 調(diào)查歷時三天（2005年1月11日至1月13日），報告中所提及的數(shù)據(jù)采集周期為2004 年1月份至2005年1月份；本次市調(diào)采用深度訪談的形式進行，采樣標本涉及到公務(wù)員、 餐館老板、美容院老板、房地產(chǎn)開發(fā)商、摩的司機、旅社工作人員、服裝店主、商鋪鋪 主等20多位從事各行業(yè)的人員。由于受訪人員面廣、訪談度深，因此，調(diào)查所采集的資 料較為真實，分析也會較為準確。 訪談不同的采樣標本，目的是為了了解所需的不同層面的資料： 公務(wù)員：由于收入較為穩(wěn)定，目前是馬山縣置業(yè)和高檔消費的主體之一，主要了解 他們置業(yè)的心態(tài)和生活習慣； 餐館老板：大多集中于汽車站一帶，他們的顧客以本地有一定消費能力的人群以及 外地人為主，主要了解當?shù)氐南M習慣和餐館的經(jīng)營狀況，從而分析 當?shù)氐慕?jīng)濟狀況； 美容院老板：顧客多為在當?shù)貙儆谑杖胼^高者，主要了解這部分人的職業(yè)、收入來 源及消費習慣； 房地產(chǎn)開發(fā)商：主要了解客戶的組成及當前馬山縣房地產(chǎn)政策和走勢； 摩的司機：由于他們每天穿梭于各條道路之間，對縣城內(nèi)各類大小事情都耳聞目睹 ，有利于我們更了解馬山； 旅社工作人員：他們多為本地人，對馬山縣很了解，同時也能打聽到顧客來源； 服裝店主：馬山有二十來個服裝品牌專賣店，主要了解他們的經(jīng)營狀況和顧客群體 ，反映出當?shù)厣虡I(yè)狀況； 商鋪鋪主：從鋪主的出租情況、租金等方面了解商業(yè)發(fā)展前景及未來商業(yè)區(qū)走勢。 二、馬山印象 本次市場調(diào)查人員是初次到馬山縣，所得到的調(diào)查資料來進行的市場分析會更為客 觀； 馬山縣城實質(zhì)上屬于一個小盆地，四周均被高山圍繞，平地面積狹小，土地資源較 為有限；由于地勢的限制，很難有更大的城市發(fā)展規(guī)劃，這將阻礙馬山縣城的城市擴建 ，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進不來，不利于經(jīng)濟的增長，也影響到人口的增加；馬山縣城常駐人口 為3.3萬人左右,人口達不到一定規(guī)模，此地的商業(yè)就很難有起色，對于馬山這樣一個沒 有支柱產(chǎn)業(yè)的小縣城來說，財政稅收必成問題，財政沒有錢城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就會滯 后，同樣城市發(fā)展也會舉步為艱。 馬山縣還是一個缺水的縣城，在枯水期，三樓以上基本停水，一二樓水壓也偏低； 對外來投宿的旅客極為不便，在冬天（枯水期），旅館每天平均也就兩三個顧客，由此 可見馬山縣流動人口極少，這也是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟狀況的指標之一。 馬山縣城區(qū)道路多為10米至15米寬，原因很簡單：由于缺乏城市規(guī)劃，全城清一色 的“天地樓”，在出讓地皮時，政府為多收土地款，對道路均按最低標準規(guī)劃；全城的20 米以上的道路僅有兩條，這兩條大道是后規(guī)劃的，因此還沒有形成較為密集的商業(yè)帶。 三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2004年馬山縣土地局出讓了三宗地皮，分別為同富新城、江濱新城和原酒廠地塊， 加上2003年建設(shè)局下設(shè)一地產(chǎn)公司開發(fā)的敢浪小區(qū)；這四個項目為目前馬山縣城在開發(fā) 的項目，其中前三家是開發(fā)商直接銷售地皮，敢浪小區(qū)是全縣唯一銷售商品房的項目。 四個項目銷售情況如圖所示： 同富新城： 地塊于2004年12月18日獲得（地價：280萬元，支付50%土地款后即可辦理銷售手續(xù) ），并于2005年1月6日開盤（距獲得地塊之日僅19天）；此項目占地約22畝，劃分地皮 后出售，開發(fā)商負責建起地基，然后交付給客戶；整個地塊共劃分為53塊地皮（規(guī)格為 8m×13m即雙門面），每塊地12萬至15萬元，截至2005年1月13日止已銷售了51塊地皮，銷 售業(yè)績是當?shù)刈詈玫?；購地皮可以按揭，但只能按?0%，按揭期限最長為10年； 此項目的宣傳物料極為簡單：橫幅、沙盤、幾幅效果圖和一些復(fù)印資料。 銷售人員僅有三名，一名是經(jīng)理，兩名置業(yè)顧問，其中一名為兼職。 按正常的銷售進度，不太可能在獲得地塊僅19天就能達到銷售96%的業(yè)績，從中必定 有一定原因；經(jīng)調(diào)查，此地塊出讓前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；開盤當 天就售出40多塊地皮這一驕人業(yè)績的蒂造者為一名風水先生；土地局出通告后，這位風 水先生就帶著羅盤到地塊看風水，此地塊本是農(nóng)機廠的廠址，已有數(shù)十年的歷史，沒有 墓葬，非常干凈，是塊風水寶地；此消息一經(jīng)傳出就吸引了許多居民前來看地，沒開盤 前就有很多人預(yù)定了位置，所以開盤就出現(xiàn)了搶購熱潮。 由此可見當?shù)厝朔浅Ｗ⒅仫L水，為了證實這一點，我們對多個采樣標本人物進行了 調(diào)查，他們對“同富新城”的認知率為100%，并有相當一部分人知道有風水先生到地塊看 風水的事，風水大師的話無人質(zhì)疑。 另一方面，從搶購地塊此事來看，馬山縣應(yīng)該有相當一部分收入較高的人群；據(jù)開 發(fā)商介紹，這部分人群主要是效益較好的政府部門的公務(wù)員、做生意的人以及一些不知 為何職業(yè)的人（后來經(jīng)多方了解，推測出這部分人多為私彩的“莊家”）。 江濱新城： 占地約120畝，分兩期開發(fā)，一期于2004年12月底開盤，共77塊地皮，截至2005年1 月12日止，已銷售了27塊地，占一期的35%；二期計劃于2005年1月15日開盤，推出約21 0塊地皮；此項目共劃分了280多塊地皮，規(guī)格為8m×12m、9m×12m、8m×10m、9m×10m（均 為雙門面），銷售價格為10萬元至14萬元不等，可按揭40%；此項目所在地位于江濱路， 緊靠姑娘江，環(huán)境較好，屬于新規(guī)劃的新區(qū)；在一期和二期之間有一個約15000平方米的 廣場和一座體育館。 宣傳物料：售樓部、宣傳單頁、價格表、規(guī)劃圖、橫幅； 銷售人員：每天僅一人值班； “江濱新城”開盤20天來共銷售了27塊地，屬于正常的銷售進度，但與“同富新城”相 比又似乎有些反常；從部分采樣標本人物中了解到，主要原因是一期地塊邊上有一塊較 高的“烈士墓碑”，周邊曾有墓地，因此口碑不是很好；一期銷售了20多塊地皮后就比較 難買了，這也許就是開發(fā)商為了盡快回籠資金才在一期只銷售了35%的時候冒險推出二期 的原因，也是這一反常的不符合房地產(chǎn)銷售規(guī)律的做法的唯一解釋；因為通常只有在一 期銷售接近尾聲時才會推出二期，否則一期剩余部分將出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，影響整個項目的 銷售進度（其實此類問題開發(fā)商在推盤之前就應(yīng)該會考慮到，并做出應(yīng)對方案；江濱區(qū) 作為規(guī)劃的新區(qū)其實是個很好的宣傳包裝的賣點，加上這附近就只有這么一個房地產(chǎn)項 目，這更是一張“王牌”，可惜沒有利用）； 酒廠地塊： 所在地塊緊靠“同富新城”，占地約40多畝，約劃分有110塊地皮，2004年7月份左右 開始銷售，目前賣了一半；規(guī)格為8m×12m，售價約為10萬元/塊； 此項目較為奇怪的是，沒有在任何地方做任何廣告，也沒有售樓部及電話，必須到 地塊現(xiàn)場詢問才能得到部分信息；在調(diào)查中，對此項目認知的人不多，因此具體資料不 詳；我們推測，地塊可能有糾紛，所以推廣有障礙。 敢浪小區(qū)： 全縣唯一的商品房，2004年1月份開盤，至今整整一年時間，項目共有住宅64套，已 售54套；其中三棟為現(xiàn)房，另一棟已封頂；售價為580元/㎡，面積為104㎡至137㎡，全 部為三房兩廳的戶型；付款方式為一次性支付。 敢浪小區(qū)60多套住宅花了一年時間都沒有清盤，這樣的銷售進度慢得出奇；售價58 0元/㎡，一套房子僅六七萬元，在開盤前期是可以按揭的，也就是說首付最多也不過2萬 元，馬山縣雖然經(jīng)濟狀況一般，但能供起幾萬元房子的人還是有相當多的，不至于銷售 這么慘淡；此項目是建設(shè)局下設(shè)單位開發(fā)的，按理，問題不大可能出在開發(fā)商身上，后 來我們在所有采樣標本人物那里得到了一致的答案：在當?shù)厝诵睦?，只有占有地皮才?永恒不變的，才是真正屬于自己的不動產(chǎn)；絕大部分人不愿意接受商品房的形式，因為 他們認為商品房只有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而沒有地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，一旦政府政策變動就有可能被收回去， 所以心里不踏實。 類似這樣的想法在馬山縣幾乎所有人都有，不過據(jù)了解，從2005年開始停止宅基地 的出讓，開始以公開拍賣的形式獲得地塊，并逐步向商品房的形式過渡。此政策開始實 施后，才能逐漸扭轉(zhuǎn)當?shù)厝说乃枷耄瑥亩邮苌唐贩康男问?；我們預(yù)計，如果2005年開 始實施，那么今年就是一個過渡年，2006年商品房銷售會開始升溫，2006年底至2007年 當?shù)厝藭耆邮苌唐贩浚N售將穩(wěn)步增長；但是對馬山縣這樣一個小盆地來說，可供 開發(fā)的土地不多，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿?四、商業(yè)環(huán)境分析 4.1商業(yè)現(xiàn)狀 目前，馬山縣商業(yè)較為集中的區(qū)域是同富路與江濱路交叉點周圍（以新華書店為中 心），主要經(jīng)營的是服裝、建材、發(fā)廊以及一些雜貨店；這里每三天一輪的“趕墟日”人 們都聚集于此；來趕墟的多為農(nóng)民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，他們帶來許多土產(chǎn)之類的東西，賣 出后所得的錢再采購部分日常用品回去；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和當?shù)厝艘苍谶@個時候來購賣他們所 需用品。 我們詢問過幾家服裝店的老板，“趕墟日”并不能給他們帶來多大的生意，因為到縣 城來趕墟的大多買不起這些品牌的衣服，倒是那些雜牌便宜的衣服賣得不錯，他們的店 只有在一些較大的節(jié)日時生意才好，平時生意很一般，經(jīng)常有整天不“發(fā)市”的情況。 另外，新興路與汽車站前一帶的商業(yè)也相對較為集中；新興路多為服裝店、發(fā)廊和 網(wǎng)吧，整條街商鋪的出租率為75%左右；餐飲和摩托車銷售店集中于汽車站前一帶，這里 流動人口相對較多些，生意也還不錯，出租率為100%。據(jù)了解，半年前曾在汽車站前的 臨街路上拍了幾塊地皮，規(guī)格為8m×16m，最終賣價為26萬每塊，十分搶手，因為地段不 錯，臨街，人流較多，租金也較高。 以下為馬山縣各條商業(yè)路段租金比較： |路段 |面積 |租金（年） | |同富路 |45㎡ |10000元 | |江濱路 |40㎡ |7000元 | |新興街 |65㎡ |6000元 | |汽車站 |50㎡ |11000元 | |其他路段 |50㎡ |4000元 | 馬山縣城最高的臨街商鋪租金也僅為每月20元/㎡，其他絕大多數(shù)商鋪每月更低至5 元/㎡，由此可反映出馬山縣經(jīng)濟的不景氣，所以商業(yè)也發(fā)展不起來；據(jù)調(diào)查，超過一半 的商鋪開張不到一年就關(guān)門了，然后又有新的承租者繼續(xù)經(jīng)營，也就是說真正有盈利的 經(jīng)營者不到一半。 因為縣城中清一色都是天地樓，所以幾乎所有街道兩旁都由獨立的商鋪組成，商鋪 總數(shù)估計不下2000個，供應(yīng)量遠遠大于這個僅有3萬多人口的小縣城對商鋪的需求量，這 些商鋪經(jīng)營的商品自然是供大于求了，內(nèi)需不足，競爭又過大，這也是大部分店主不賺 錢和租金偏低的原因之一。 4.2生活（消費）習慣 對于一個資源貧乏、經(jīng)濟落后的地方，當?shù)氐娜舜蠖喽紩x擇外出打工，打工所賺 到的錢也自然成為當?shù)刈钪饕氖杖雭碓粗?，僅靠這些拉動當?shù)叵M是較為困難的； 我們對服裝店、美容院和餐館進行了調(diào)查，每到節(jié)日，外出務(wù)工的人回城時，他們的生 意才能算得上是“興隆”；平常大多為熟客，這部分顧客也多為有固定職業(yè)和收入的人， 還有另一部分特殊的顧客——私彩的“莊家”和“碼仔”們。 私彩，這個近兩年聽得最多的詞，它深深的影響了很多人，也成為當?shù)亟?jīng)濟的“劊子 手”；在馬山縣，有超過50%的私彩彩民，上至黨政機關(guān)干部，下至平民百姓，甚至以種 地為生的農(nóng)民無一不成為私彩的“俘虜”，人們沉迷于私彩賭博，將嚴重影響經(jīng)濟的發(fā)展 。目前，玩私彩已成為當?shù)夭拭衩刻毂刈龅氖?，有的以此為娛樂，打發(fā)時間；玩上了癮 的越玩越大，大賭都設(shè)在山上，居高臨下好“放風”又好“閃”；一般來說大多“莊家”都賺 錢，有的“碼仔”也是小“莊家”，所以之前提及在購買地皮的客戶中，這些人占了很大的 比重；一些品牌服裝店、美容美發(fā)店、餐館和娛樂場所就成了他們常去的地方（當然是 贏錢的時候）。 馬山縣城內(nèi)的娛樂休閑場所不多，因此除了玩私彩之外就是看電視、打撲克這些普 通的“節(jié)目”，生活方式較為單一、枯燥。 4.3購買力 馬山縣經(jīng)濟狀況不佳，整體購買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都 總會有富翁，從“同富新城”的客戶搶購地皮的事情來看，當?shù)夭环τ绣X人。 對當?shù)剡M行房地產(chǎn)投資，如果不是經(jīng)營性質(zhì)的話，短期來說還是有一定市場的，必 竟我們的產(chǎn)品是房子，針對的客戶是這批少數(shù)的有錢人。 五、投資前景預(yù)測 ◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可供開發(fā)的土地不...
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