房地產(chǎn)營銷概念綜觀
房地產(chǎn)營銷概念綜觀 http://www.soufun.com 2001-11-23 概念之一：輕松購房（房展） 具體內(nèi)容：2001中國北京夏季房地產(chǎn)展示交易會（6月14日至17日，國貿(mào)中心）將推出輕 松購房概念：數(shù)十位律師組成現(xiàn)場咨詢服務(wù)團(tuán)，31家新項目展會開盤，平易近人的專家 講座，清涼舒適的延時夜場。 概念之二：獨家房展 具體內(nèi)容：今年北京"海口假日溫泉度假酒店"的項目，在王府井一家大型酒店里包下一 間宴會廳，將項目的沙盤、實景照片、項目資料置于其中，售樓人員給每一個前來看展 的客戶詳細(xì)介紹項目情況。單純看來，這種展示與北京大多數(shù)售樓處的展示并沒有太大 區(qū)別，但是輔之以冷餐、飲料、背景音樂這些浪漫的因素，這樣的展示就顯得不那么簡 單了。 雖說來看展的人很少，但是只要來的人都會對項目產(chǎn)生濃厚的興趣，在不到兩個小時的 時間里，三套房子就被訂購。據(jù)有關(guān)人士介紹，自己知道北京的房地產(chǎn)展銷會人氣極旺 ，每年的成交量也非常大，很多項目就是因此而一炮走紅的。但是，他們并不愿意參加 。原因在于，像他們這樣的項目比較獨特，并不是住宅的主流產(chǎn)品，對于想在展會上購 買一套終身居住之所的大多數(shù)人們來說，萬元以上的單價，千里以上的航程根本不是他 們能夠接受的。這樣一來，項目很容易淹沒在眾多項目之中不能脫穎而出。 而采取獨家設(shè)展的辦法最重要的原因就是，雖然人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如大型房展，但是"命中率" 很高，人們既然能大老遠(yuǎn)跑到你的展示區(qū)，就說明對項目有一定的興趣，在這種基礎(chǔ)上 ，售樓人員完全可以詳細(xì)、準(zhǔn)確地對項目進(jìn)行宣傳，大型房展的那種人聲嘈雜環(huán)境往往 不利于人們很好地了解項目。此外，展會氛圍融洽，不似大型展會人潮涌動，摩肩接踵 。而是以音樂做背景、冷餐、飲料為招待的另類風(fēng)格。總之，在這樣的氛圍里，客戶可 以輕松、細(xì)致地了解項目情況。 同時，獨家房展還具有展會投入少、針對性強等優(yōu)點。 概念之三：零首付 具體內(nèi)容：最先的做法是，買房人只要交給開發(fā)商2萬元定金（相當(dāng)于保證金），并與開 發(fā)商簽訂前期認(rèn)購合同：雙方約定購房人不用交納首付款，在入住三個月至半年的時間 里，根據(jù)入住后的滿意程度，確定到底買不買房。如果買，則交首付并按月還月供；如 果對房子不滿意，可向開發(fā)商提出退房，開發(fā)商將退給買房人2萬的定金，只收買房人入 住期間的租金（租金水平與所購項目周邊同檔次租金價持平）。不過現(xiàn)在國家已經(jīng)禁止 此種銷售行為。 概念之四：入住前免息按揭（零首付的應(yīng)對措施） 具體內(nèi)容：買房人在入住前只交首付，在入住前還月供只需還本金，不用還利息。眾所 周知，還銀行貸款，前幾年所還款中，很大比例是利息。這樣一來，買房人在沒有入住 之前還是可以盡可能地降低風(fēng)險。 概念之五：酒店式商務(wù)公寓 具體內(nèi)容：作為集酒店、公寓和寫字樓于一體的酒店式商務(wù)公寓，它兼顧了住和商的功 能，"辦公+休息"的物業(yè)模式，使正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對 它情有獨鐘。需要說明的是，所謂的"辦公+休息"不僅是能商能住，還得有足夠大的公共 場所，如大堂、商務(wù)中心；"休息"不僅指居室能住，還得有配套的送餐、叫早、洗衣、 代購物品等酒店服務(wù)，外加星級會所、環(huán)境幽雅的休閑、交流空間。上文中提到的劉先 生告訴記者："買都會國際，還有一點原因是它不是’居家辦公’的概念，’居家辦公 ’意味著缺乏與外界接觸，會喪失許多機會，而都會國際在能住的同時，還為客戶提供一 流的辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，是商務(wù)公寓，而不是商住公寓。" 酒店式商務(wù)公寓特定的條件： 首先，酒店式商務(wù)公寓是寫字樓立項，而不是住宅樓立項，即開發(fā)商是按寫字樓的標(biāo)準(zhǔn) 交的地價，而不是按住宅樓標(biāo)準(zhǔn)交的地價。 其次，從建筑設(shè)計規(guī)范要求看，寫字樓立項的酒店式商務(wù)公寓不僅有開放性的空間，如 豪華高挑的大堂，適合交流、環(huán)境幽雅的廳堂，消防通道、電梯、供電、供水等設(shè)備配 套都要符合公共建筑的設(shè)計要求，而不是一般住宅樓的設(shè)計要求。 第三，酒店式商務(wù)公寓是酒店式公寓和SOHO的綜合產(chǎn)物，戶型靈活，可分可合，在充分 滿足各種商務(wù)個性化的需求的同時也滿足人們對高檔住宿的需求。 第四，周邊必需有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方面，人流旺盛。 概念之六：自助式小戶型公寓 "自助式"＋"小戶型"是其兩大鮮明特征。"自由度"立意為年輕的白領(lǐng)層度身定做服務(wù)時 尚公寓，并推出了自助特約服務(wù)，即在物業(yè)服務(wù)項目中增設(shè)了諸多類似酒店服務(wù)功能的 服務(wù)項目，如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政服務(wù)等。這些頗具新意、細(xì)致入微的服 務(wù)，可以為生活節(jié)奏快、時間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂， 而且在凸現(xiàn)"享受"這一生活的重點的同時，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外， "自由度"還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容 院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施。在戶型上也力推由56－85平方米 的一居和96－117平方米的兩居為一個標(biāo)準(zhǔn)單位的、空間可自由開合的小戶型設(shè)計，面積 小、總價低，市場反響相當(dāng)熱烈。 概念之七：OPENHOUSE---商務(wù)公寓 OPENHOUSE其實是對產(chǎn)品性質(zhì)的定位。從字面上理解，就是開放式空間。 　　它采用了"筒中筒"結(jié)構(gòu)體系，利用集中在單元中央的衛(wèi)生間作為"內(nèi)筒"，周邊外墻 作為"外筒"，內(nèi)、外筒之中完全敞開，大開間，可自由分隔組合。結(jié)構(gòu)上的可自由分隔 組合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作為居住空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以布置出一居至四居室。 　　作為辦公空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以分隔出從100多平方米辦公單位至1000多平方米辦公單位 ，可分可合。居住部分的功能也變得模糊了，原來的廚房、工人房就有可能成為辦公庫 房或復(fù)印室，也可成為員工茶水間。 　 概念之八： SOHO 　　所謂SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的縮寫，即小型的家庭辦公室。從這 個意義上講，SOHO就是在家里辦公，在家里上班，最大程度地享受到工作的樂趣和生活 的自由。 　　某家刊物曾對這種工作／生活方式作出過這樣的總結(jié)："SOHO是信息時代的必然產(chǎn)物 。電子和網(wǎng)絡(luò)把家與辦公室、中國與世界、個人與社會密切聯(lián)系在一起，年輕一代不必 再為坐班、趕車、交通堵塞、辦公條件、同事關(guān)系而煩惱。只需坐在家中，打開電腦、 傳真、手機，一切工作一切指令，便在須臾之間完成于股掌之中。" 概念之九：24小時售樓 實行"24小時售樓"，還需要基于對具體項目的市場分析。據(jù)介紹，如果項目所處區(qū)域周 圍大機關(guān)、大機構(gòu)多，客戶白天上班，看樓一般在晚上。那么開發(fā)商就可以相應(yīng)地延長 售樓時間。 盡管一般到了凌晨以后，將不再有人看房，這時售樓處將損失一定的供電、人力等成本 。但是如果在此期間只要有一兩個客戶購房，損失便能彌補。而且，到了夏季，人們茶 余飯后出門閑逛非常普遍，開發(fā)商抓住這一機會，肯定會收到意想不到的效果。"誰說晚 上不能看房，如果很多開發(fā)商都24小時售樓，也許夜間看房會成為一種時尚。" 概念之十：生活DIY計劃 "生活DIY計劃"，就是在專家工作的基礎(chǔ)上，在環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)最終定型之前，通過一 系列消費者參與的活動，使業(yè)主親自參與（Do It Yourself）設(shè)計自己未來的生活。 概念之十一：TOWNHOUSE 　　按照國外的解釋，TOWNHOUSE應(yīng)有如下特征：離城不太遠(yuǎn)、交通狀況良好、價格合適 ，相當(dāng)于城里的公寓價格，定位是第一居所。 　　就建筑本身而言，原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)沿街連排而建的，受沿街面的 限制，建筑體現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，而對于環(huán)境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此， TOWNHOUSE真正的內(nèi)涵應(yīng)該體現(xiàn)在室內(nèi)而不是室外。
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