第三部分項(xiàng)目總體策劃與構(gòu)想
第三部分 項(xiàng)目總體策劃與構(gòu)想 重慶被辟為中國(guó)的第四個(gè)直轄市以后，特別是中國(guó)即將加入WTO時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的超前 引導(dǎo)性已經(jīng)非常明顯。在沿海及特區(qū)經(jīng)濟(jì)的政策優(yōu)勢(shì)逐漸失去時(shí)，重慶正以她新的擴(kuò)容 性以及中央賦予的政策優(yōu)勢(shì)掀起中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新熱潮。目前，投資重慶市場(chǎng)的富商巨 賈以及多年創(chuàng)業(yè)有成的成功人士已不能滿足于普通居住式的居住環(huán)境和“居者有其屋”的 現(xiàn)狀，他們需要擁有一塊真正屬于他們自己的休閑方式與社會(huì)交往和溶入自然的居住環(huán) 境。在緊張的社交和工作中，他們只能在彌漫硝煙的商戰(zhàn)中突圍、撕殺，無(wú)暇顧及在擠 壓的城市空間還能不能留有自己的私人空間。 他們需要屬于成功者自己的，能夠滿足各種生活要素需求的休閑生活空間！他們需 要新的能夠提供適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代生活節(jié)奏的生活模式。 近期，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展研究專家提出了一個(gè)新銳而又具有指導(dǎo)意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 新命題：郊區(qū)房地產(chǎn)在距離不超過(guò)20公里，車程不超過(guò)40分鐘，可以開(kāi)發(fā)第二居所和休 閑度假房地產(chǎn)。這個(gè)“公式”充分揭示了郊區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 世外桃源就是這種“公式”的代表作，創(chuàng)造并滿足于成功者和中產(chǎn)階級(jí)需求的一種新 的生活模式——亞假日生活模式。這種生活模式的具體體現(xiàn)就是城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 第七章 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念 世外桃源項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的精神思路，是指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目實(shí)施的綱 領(lǐng)。整個(gè)項(xiàng)目的策劃與組織實(shí)施必須按開(kāi)發(fā)理念去執(zhí)行。因此，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)策劃、 組織、執(zhí)行都必須以開(kāi)發(fā)理念去統(tǒng)帥。 由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)領(lǐng)域比較廣，系統(tǒng)比較復(fù)雜。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念只對(duì)其新銳的項(xiàng)目 理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念、項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)的主題、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的新生活模 式、 新生活理念的構(gòu)思等。 一、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念 世外桃源項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)思想來(lái)自樸素的理念：都市生活渴望重返自然。 商品住宅發(fā)展到今天，購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)已由“有瓦為房”的生存需求轉(zhuǎn)向“舒適享受”的 生活素質(zhì)追求，而從促使地產(chǎn)商和建筑師們應(yīng)更超前地組合這些新生活的需求概念，更 大膽地創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活空間。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展，高速路網(wǎng)的出現(xiàn)和汽車進(jìn)入百姓 人家，為在城區(qū)之外建筑融于自然山水的居所提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。這就是為什么在新 世紀(jì)之初，廣州地區(qū)突出涌現(xiàn)一批山水環(huán)境樓盤（重慶部分項(xiàng)目也正在效仿）的重要原 因之一。鬧市安家的概念正在逐漸淡出，甚至成為無(wú)奈的選擇，消費(fèi)者與建設(shè)者的共同 理念是：環(huán)境貴乎自然山水、建筑貴乎山水交融。 世外桃源項(xiàng)目由于其地理位置的優(yōu)越和重慶直轄市的城市功能輻射加強(qiáng)以及沙坪壩 、北碚的發(fā)展前景，加之有水天花園的前期“熱身”，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有前瞻性和時(shí)代 感，把人和自然的語(yǔ)言凝煉成建筑語(yǔ)言，進(jìn)行標(biāo)志性建筑的理念締造。 項(xiàng)目根據(jù)本身的稀缺資源，將以生態(tài)環(huán)境建筑作為項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)理念。以人與自 然的親和溝通，居住者生活環(huán)境品質(zhì)的改善，有效地組織人的活動(dòng)空間為主要設(shè)計(jì)目的 。 別墅區(qū)各功能單體的組合布置與復(fù)合功能相結(jié)合，以對(duì)居住者對(duì)水景、山景、江景 等生態(tài)植被環(huán)境的可近性和視覺(jué)感為出發(fā)點(diǎn)，并合理的組織人車流線，符合旅游、度假 、休閑者的生活習(xí)慣，并滿足各功能區(qū)各年齡階層的居住者活動(dòng)的不同需要。 世外桃源項(xiàng)目將按照“別墅度假，健康環(huán)境，文化教育，體育運(yùn)動(dòng)，旅游會(huì)所”的五 維空間進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，“以人為本”，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，努力營(yíng)造一個(gè)與城市環(huán)境相協(xié)調(diào) 、與自然環(huán)境相親和的人居環(huán)境，并體現(xiàn)中產(chǎn)階層和成功人士“自我價(jià)值”實(shí)現(xiàn)的理想家 園。同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分考慮自然環(huán)境的屬性，應(yīng)用生態(tài)學(xué)觀念，結(jié)合社區(qū)文化的 現(xiàn)代內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造體現(xiàn)居住特征、可持續(xù)發(fā)展的跨世紀(jì)旅游度假的“亞假日 生活”模式的夢(mèng)幻空間。 世外桃源還將以溫泉資源作為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。以實(shí)現(xiàn)“溫泉旅游度假 村＋風(fēng)景休閑度假村＋綠色運(yùn)動(dòng)村＝城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)”的構(gòu)想。www.3722.cn 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 世外桃源針對(duì)旅游度假的主題在設(shè)計(jì)理念方面將體現(xiàn)以下具體內(nèi)容： 1、自然之上，最大限度的依托自然地貌，因勢(shì)利導(dǎo)，屏棄過(guò)多人工雕琢的痕跡，令 旅游度假者欣賞到天然的美景，在真實(shí)的自然風(fēng)光中回歸自我； 2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)多樣化，避免雷同； 3、最大限度的考慮投資規(guī)模與投資效益并確保環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。 二、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題 直轄后的重慶為許多有識(shí)之士提供了更廣闊的發(fā)展空間和無(wú)限的商業(yè)機(jī)會(huì)，也造就 了無(wú)數(shù)成功的商界名流。隨著他們生活水平的提高，他們已不再滿足于“居者有其屋”的 居住現(xiàn)狀，他們渴望擁有一塊真正屬于他們自己的休閑式社會(huì)交往和溶入自然的居住環(huán) 境，使他們可以在輕松而無(wú)拘無(wú)束的環(huán)境和氣氛中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建 立友誼，進(jìn)而策劃商戰(zhàn)的搏殺，得以在網(wǎng)球場(chǎng)或桌球室笑談財(cái)富與人生，在花園式的居 室里享受撫愛(ài)和親情。這是成功者的私人領(lǐng)地。 他們除了追求高尚休閑娛樂(lè)的生活方式外，他們需要對(duì)子女的教育，對(duì)長(zhǎng)輩的贍養(yǎng) ，對(duì)健康的渴望，對(duì)度假的需求，對(duì)浪漫的怡情等。同時(shí)，城市的喧囂與擁擠、吵雜、 污染、交通等問(wèn)題使成功人士和中產(chǎn)階級(jí)們無(wú)法讓生活中出現(xiàn)的新的“煎熬”繼續(xù)煩擾他 們。他（她）們決計(jì)要走出為工作和生計(jì)的“門欄”，他（她）們要尋找新的生活空間。 因此，世外桃源項(xiàng)目策劃的主題是： 高水準(zhǔn)的成功者的休閑生活空間——城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 三、生活模式——亞假日生活模式 新生活模式是一種概念，又是理念的提升。結(jié)合目前地產(chǎn)界開(kāi)發(fā)理念的多元化和異 端化的傾向，我們?cè)诟叨瓤偨Y(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了概括與提煉，提出了新銳的新生活理念—— “亞假日生活模式”。 亞假日生活模式——其真實(shí)涵義在于有別于“假日住宅”和“旅游住宅”的一種“半假日” 式的居住生活模式。其生活來(lái)源于從目前被媒體炒熱的“5+2”生活模式中脫穎而出的一種 新穎而前衛(wèi)的生活模式。其特點(diǎn)是： 1、居住人群有別于普通的工薪人員； 2、不單純是二次置業(yè)人士； 3、不是完全意義上的單純居所（第一居所）； 4、帶有“移動(dòng)”辦公性質(zhì)又有假日休閑性質(zhì)的生活模式； 5、在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國(guó)家法定工作日 （每周少于5天）的生活居所； 6、地處優(yōu)美的環(huán)境中。如山、水、景等。 7、住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)更看重業(yè)主的休閑功能，與市區(qū)住宅有著質(zhì)的差別； 8、亞假日住宅的配套設(shè)施更能滿足休閑的娛樂(lè)性、項(xiàng)目的容積率比較低； 9、亞假日住宅宅型面積一般“嬌小”，廚房設(shè)計(jì)為開(kāi)敞式，臥室采光較好； 10、在結(jié)構(gòu)形式上以聯(lián)排別墅、低層住宅形式為特點(diǎn)； 11、適宜使用人群為：企業(yè)成功人士（老板），中產(chǎn)階級(jí)，工作地點(diǎn)隨意組合（可 在家辦公族）的，不受上下班時(shí)間約束的人群，有較多的節(jié)假日用于旅游、休閑的“樂(lè)水 族”； 12、居住地與城市距離不超過(guò)20公里，車程在40分鐘以內(nèi)。 四、新生活理念的構(gòu)思 世外桃源項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念是從現(xiàn)代人的新生活模式和新生活方式為契機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的 。為使項(xiàng)目的新生活概念更具體化，我們對(duì)新生活的方式與理念提出更具體化的標(biāo)準(zhǔn)： 1、有情調(diào)的風(fēng)情小鎮(zhèn)。能使山水、人文、服務(wù)三者合一的“風(fēng)情小鎮(zhèn)”。 2、路程在20公里以內(nèi)，車程約40分鐘以內(nèi)。 3、住宅生活便利，產(chǎn)權(quán)有保證。 4、與景區(qū)保持一定的距離，但氣候條件要好，空氣清新，四季分明。 5、綠化率高，房屋密度低，整體環(huán)境優(yōu)良。 6、房屋價(jià)格適中，大約15萬(wàn)元就可買一套。 7、戶型新穎，以組團(tuán)形式組織建筑，讓人產(chǎn)生歸屬感。 8、小區(qū)配套要齊全，會(huì)所設(shè)置齊備，社區(qū)人文環(huán)境要好。 9、在小區(qū)內(nèi)，要建設(shè)迷你城市廣場(chǎng)。廣場(chǎng)周邊布置歐式咖啡館、酒吧、餐廳、面包 房、花店、水果攤等，晚間可以在廣場(chǎng)上開(kāi)個(gè)party。 這種新生活方式就是我們要?jiǎng)?chuàng)造的“亞假日生活模式”！ 這種新生活方式就是我們要建造的——城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 第八章 項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 在項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)中，主要是項(xiàng)目的功能開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目功能中本章主要考慮別墅的 開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目規(guī)劃的開(kāi)發(fā)。 一、別墅的開(kāi)發(fā) 世外桃源項(xiàng)目的主要建筑物是別墅。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)也就是別墅的開(kāi)發(fā)。 別墅的存在一直和山水文化有著密不可分的聯(lián)系。而中國(guó)人的許多精神也可以說(shuō)是 山水孕育出來(lái)的。中國(guó)的美學(xué)思想如：氣、風(fēng)、骨、神等都與山水有關(guān)；中國(guó)的哲學(xué)思 想，如老莊哲學(xué)就離不開(kāi)山水的孕育，中國(guó)的國(guó)畫、詩(shī)詞、古典園林從某種意義上說(shuō)也 來(lái)源與山水。別墅的布局和環(huán)境設(shè)計(jì)以及別墅的鑒賞都受到山水文化的重大影響?！端螘?.謝靈運(yùn)傳》中寫到“修營(yíng)別業(yè)，傍山帶江，進(jìn)幽居之美”。這幽居之美，無(wú)非是為了滿足 人的一種精神與心靈的追求。所以說(shuō)，從古至今，別墅是人在財(cái)富的擁有和文化積淀到 一定程度后，心靈與自然伸張的一種精神需求。 別墅的策劃主要是對(duì)別墅功能的策劃，在不同景觀區(qū)分別布局袖珍別墅，景觀別墅 ，落水別墅，聯(lián)排別墅、獨(dú)立式豪宅別墅等。 世外桃源項(xiàng)目所處的位置非常適合建造別墅，把文化和哲學(xué)思想的精髓充分匠造在 別墅中，使別墅具有靈氣。 別墅是整個(gè)基地建設(shè)的“魂”。整個(gè)基地都必須按這個(gè)“魂”的精要去設(shè)計(jì)、去嚴(yán)判、 去建造。使別墅的“魂”充分飄散在整個(gè)基地的每一方寸之間，成為重慶別墅運(yùn)用之最高 境界。 （一）別墅的風(fēng)格策略 在普通人眼中，別墅一直都是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾 多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。近年，不少外國(guó) 建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕 鋼結(jié)構(gòu)別墅。 世外桃源項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)方面可部分采用以下結(jié)構(gòu)形式： 1、木結(jié)構(gòu)別墅 木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以 追溯到十八世紀(jì)，而目前美國(guó)已建的113萬(wàn)棟別墅中，就有98%屬于木結(jié)構(gòu)。由此可見(jiàn)， 木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。 木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，面這些木材制品在生 產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲(chóng)、耐高溫等特點(diǎn)。與普通的磚混 結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見(jiàn)的。不過(guò)， 木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊，為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想 象空間。 可見(jiàn)，木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好選擇。目前，深圳仙湖山莊別墅與 汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅都選擇用木結(jié)構(gòu)別墅，作為銷售賣點(diǎn)推廣，效果相當(dāng) 好。 對(duì)世外桃源項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，藍(lán)色貝利家園、單身別墅與情侶別墅可部分選擇木結(jié)構(gòu)別墅 。 2、輕鋼結(jié)構(gòu)別墅 輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國(guó)外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它 以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及 更好的防蟲(chóng)性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保 概念。曾經(jīng)在廣東南海穆天子山莊別墅和廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅、深圳蛇口鯨山 美式別墅上選擇了輕鋼結(jié)構(gòu)，都取得較好的效果。 （二）別墅產(chǎn)品的戶型策略 新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)、款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修齊全，對(duì)世外桃源來(lái)說(shuō)，面積在60 —250平方米之間。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國(guó) 人和重慶人生活方式的主流類型。由于重慶市場(chǎng)的特點(diǎn)和旅游度假的基本需要，我們把 面積一般控制在60—250平方米之間（不包括豪宅），戶型品種安排在20個(gè)左右，供各類 人士選擇。 （三）別墅物業(yè)的設(shè)計(jì)策略 1、營(yíng)造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格 別墅物業(yè)對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過(guò)其它一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由 別墅物業(yè)本身特征和對(duì)環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過(guò) 建筑造型、材料、顏色、飾物等因素綜合表現(xiàn)出來(lái)。建筑藝術(shù)風(fēng)格對(duì)于物業(yè)的價(jià)值影響 程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過(guò)其它各種物業(yè)。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心 理存在的各種嗜好及人們生來(lái)就存在的獨(dú)異性和尊重感。 例如：廣東龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使 其單價(jià)高于一般的別墅一倍左右。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保 值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其 保值性也越弱，之所以稱某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無(wú)分別 。 世外桃源別墅物業(yè)根據(jù)山水的分布和位置的不同，建筑風(fēng)格可分別選擇：歐陸式、 美式、中國(guó)傳統(tǒng)式建筑風(fēng)格。 2、維護(hù)別墅物業(yè)的私密性 密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有環(huán)境空間。 對(duì)于別墅物業(yè)來(lái)講，其對(duì)...
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