成都市房地產市場分析及趨勢預測
2002年成都市房地產市場分析及趨勢預測

第一部分 宏觀環(huán)境
1、宏觀經濟環(huán)境
中國自加入WTO的一年時間里，全國的各項經濟指標可謂“全線飄紅”。2002年中國經濟快速健康成長，預計全年國內生產總值達到10.2萬多億元，實現(xiàn)歷史性突破，全年經濟增長率將達到8％，高于年初確定的目標。中國共產黨第十六次全國代表大會的召開，也促進了各地發(fā)展經濟的積極性。國務院發(fā)展研究中心等專業(yè)研究機構預測，如果不出現(xiàn)意外，2003 年中國經濟發(fā)展將保持強勁勢頭，預計增長速度將達到7.9％至8.2％。；世界經濟也處在緩慢復蘇階段。在相對比較有利的環(huán)境中，中國經濟的“三駕馬車”，投資、消費、出口在2002年是中國經濟保持高速增長的強大動力。2002年1-11月成都市完成房地產開發(fā)投資154億元，比去年同期增長21.9％。住宅投資118億元，同比增長28.3％，房地產業(yè)已成為推動成都市經濟發(fā)展的重要力量。
2、宏觀政策環(huán)境
(1)土地市場
2002年的成都市土地市場是經歷了一場歷史性的大變革。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的頒布實施為土地市場杜絕黑箱操作提供了保證。《規(guī)定》指出：自2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品住宅等經營性項目的用地，將在全國范圍內實行招標、拍賣、掛牌方式進行出讓。由于以前房地產市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業(yè)憑借關系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調控力度。政府在土地供應上缺乏計劃性，加大了土地招投標行為的投機性，阻礙市場健康發(fā)展。按照新的政策規(guī)定，進行商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性的用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地計劃并公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
(2)金融政策
2002年2月20日，中國人民銀行宣布金融機構各項存款年利率平均下調0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調0.27％；各項貸款年利率平均下調0.5％。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調0.54％。金融機構在中國人民銀行的準備金存款利率下調0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調0.54％。一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產業(yè)尤其大受鼓舞。房地產企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會降低，這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內大多數(shù)企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務成本下降，產生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民購房消費，拉動內需有很積極的影響。但是隨著房地產業(yè)的持續(xù)火爆，特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止92年房地產泡沫的再次出現(xiàn)，10月24日中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》。其中稱：商業(yè)銀行要警惕房地產泡沫。央行、六部委、國土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產市場中出現(xiàn)的相關問題發(fā)出警告對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理和價格增長過快等問題，建設部等六部委聯(lián)合發(fā)文要求各地加強房地產市場宏觀調控，強化土地供應管理，發(fā)揮土地供應和金融對房地產市場的調控作用；建設部確定整治房地產市場六問題，以整頓和規(guī)范房地產市場秩序。2002年12月5日，中國人民銀行正式宣布，將對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務辦理情況進行嚴格檢查。正式發(fā)出了開始收縮房地產信貸的信號。有關人士透露，央行之所以在房地產信貸業(yè)務上出此大動作，主要是為了抑制房地產開發(fā)局部過熱，避免10年前的房地產泡沫歷史重現(xiàn)。據了解，目前金融機構13.3萬億元貸款中大約有10％屬于房地產信貸。而按照央行這項規(guī)避風險的規(guī)定，全國兩萬多家房地產開發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁有貸款資格，而絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門檻”拒之于外。因為在這些開發(fā)企業(yè)中，其投資的自有和籌集資金往往不足30％，主要還是靠銀行貸款進行項目運作，所以，這些企業(yè)的平均資產負債高達70％以上，有的甚至達到了94％。與這種開發(fā)商融資能力脆弱相對應的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風險。如果嚴格執(zhí)行央行此項規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產信貸，那些主要依靠銀行資金開發(fā)物業(yè)的開發(fā)公司資金供應鏈將有可能斷裂，一 輪房地產業(yè)的洗牌運動在所難免，
附：中國人民銀行即將進行的四大檢查重點：
一、是否對“四證”不齊備的房地產項目發(fā)放開發(fā)貸款；是否放松貸款條件，在開發(fā)商自有資金沒有達到開發(fā)項目總投資30％的情況下發(fā)放住房開發(fā)貸款；
二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中，是否有違反《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問題；購買期房的是否符合多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，是否嚴格執(zhí)行個人住房貸款利率政策，有無擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為；
三、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行低借比不得超過60％、貸款期限最長不得超過10 年、商業(yè)用房應為現(xiàn)房的規(guī)定：
四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權、授信額度的規(guī)定，以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款，向開發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。
(3)整頓房地產市場
全國整頓和規(guī)范市場經濟秩序領導小組辦公室負責人日前公開表示，明年將在鞏固已有成果的基礎上，組織新的專項整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場秩序的基礎上，集中整治與群眾利益密切相關的房地產市場，把整頓和規(guī)范市場經濟秩序的工作推向深入。對房地產市場全國范圍內的全面整頓，從今年7月份就開始了，整頓的重點包括：違規(guī)開發(fā)，廣告虛假，面積“短斤缺兩”；中介機構魚目混珠，虛假信息充斥市場，從業(yè)人員良莠不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強制使用不利于購房人的合同，有的企業(yè)在合同中設置免責條款，逃避責任；未經驗收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費少服務、服務態(tài)度 惡劣問題等等。
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