馳峰（峰景園）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
謹(jǐn)呈：XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 馳峰（峰景園）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 二00三年十二月二十六日 第一章 市場(chǎng)分析 一、城市概況 1、基本概況 中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽(yáng)。“貴陽(yáng)”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而 得名。古代貴陽(yáng)盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴 陽(yáng)簡(jiǎn)稱“筑”。貴陽(yáng)作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已有400多年的歷史 。是貴州省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。貴陽(yáng)是森林之城，市區(qū) 四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，森林覆蓋率達(dá)34.79%，貴陽(yáng)氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒 、夏無(wú)酷署，年平均氣溫15.3度，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一 月上旬，平均為4度。貴陽(yáng)是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽(yáng)做商品 房開(kāi)發(fā)，大有可為，前途光明。 |貴陽(yáng)市 |總面積：8034KM2 人口：340萬(wàn) 總戶數(shù)：89萬(wàn)戶 新婚人數(shù)：23361人（女） | |行政設(shè)置 |云巖區(qū) |南明區(qū) |花溪區(qū) |烏當(dāng)區(qū) |白云區(qū) |小河區(qū) |三縣一市 | |面積（KM2） |67.5 |89.1 |957.6 |962.4 |259.6 |63.1 |5630.8 | |人口（人） |556453 |493080 |319398 |292130 |174841 |113281 |1455206 | |人口密度(人/KM2) |8244 |5534 |334 |302.76 |673 |383 |262 | |戶數(shù)（戶） |146328 |133870 |69138 |79139 |47198 |36980 |376221 | |新婚人數(shù)（女） |3069 |2684 |1864 |1976 |1987 |1180 |10601 | 2．2002年度貴陽(yáng)市人口狀況（2002年） 。 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式 的向四區(qū)快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路， 3．貴陽(yáng)市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：3.13人/戶） 4．居住狀況（房屋建筑面積擁有量：18.91平方/人，房屋使用面積擁有量 ：14.91平方/人） 5．居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：7383.72元/人 期未手存現(xiàn)金：8115.80元/人 可支配收入：7526.34元/人 家庭總支出：6680元/人（其中：消費(fèi)支出：5801.42，購(gòu)房支出： 2.36，其他支出：876.64元） 從上述資料計(jì)算得出：貴陽(yáng)市的房?jī)r(jià)水平的理論值： 房?jī)r(jià)收入比為6時(shí)：房?jī)r(jià)為：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方 房?jī)r(jià)收入比為7時(shí)：房?jī)r(jià)為：24263*7/100=1698元/平方 房?jī)r(jià)收入比為9時(shí)：房?jī)r(jià)為：24263*9/100=2183元/平方 6. 貴陽(yáng)市近期規(guī)劃（2003-2005）摘要 1. 2005年城區(qū)總?cè)丝冢?54.5萬(wàn)人 2. 規(guī)劃對(duì)城市中心區(qū)的布局要求:堅(jiān)持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,2005年城市中心區(qū)規(guī)劃83.1萬(wàn)人口,較2002 年減少6.58萬(wàn)人 3. 對(duì)于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房供應(yīng)主 補(bǔ)充的多層次住宅供應(yīng)體制。合理引導(dǎo)商品住宅的開(kāi)發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市 結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。 本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽(yáng)市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策 調(diào)控的有利影響。 二、總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。初步統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值336.4億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值1.49億元，增 長(zhǎng)5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.59億元,增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13.54億元 ，增長(zhǎng)10.8%。貴陽(yáng)市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù) 穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，深化 企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力開(kāi)拓市場(chǎng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)， 生產(chǎn)持續(xù)加速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，比上年增長(zhǎng)20.8% 。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，持續(xù)快速增長(zhǎng)，重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度加快在財(cái)政資金的 帶動(dòng)下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成175 .9億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。隨著我市新的城 市片區(qū)規(guī)劃，金陽(yáng)新區(qū)如火如荼的建設(shè)，以及各個(gè)中心片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展 ，全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展 時(shí)期，形勢(shì)良好。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額50億元，比上年增長(zhǎng)15.5%，略低 于全市投資的平均增速。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已成為拉動(dòng)我市投資快速增長(zhǎng)的主 要因素之一。 市場(chǎng)消費(fèi)活躍，外貿(mào)進(jìn)出口降幅趨緩消費(fèi)需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù) 呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。零售業(yè)已進(jìn)入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為特征 的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè) 超市進(jìn)一步加大擴(kuò)張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國(guó)內(nèi)外知名零售商業(yè)巨 頭紛紛搶灘貴陽(yáng)，為我市消費(fèi)品市場(chǎng)注入了新的生機(jī)和活力。全年市場(chǎng)物 價(jià)基本穩(wěn)定。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)136.6億元，比上年增長(zhǎng)12.3%。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢(shì)良好，金融機(jī)構(gòu)存、 貸款穩(wěn)步增加。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款為731.8億元，比上年增加86.6億 元；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款288.04億元，比上年增加47.91億元。金融機(jī) 構(gòu)各項(xiàng)貸款余額595.52億元，比上年增加109.21億元；人民生活水平穩(wěn)步 提高收入大幅增加，消費(fèi)低水平增長(zhǎng)。今年，我市相繼提高了國(guó)家公務(wù)人 員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。 預(yù)計(jì)全年我市在崗職工平均工資達(dá)10988元；全年城市居民人均可支配收 入為7306元，增長(zhǎng)10.5%。收入的增加使我市居民消費(fèi)也隨之上升，全年 城市居民人均消費(fèi)性支出為5801元，比上年增長(zhǎng)0.5%。 2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)： 3、今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８％以上，力爭(zhēng)達(dá)到９％，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益綜合指數(shù)提高３個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)幅度。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)１２％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) １０％，地方財(cái)政一般預(yù)算收入與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長(zhǎng)，外貿(mào)出口增 長(zhǎng)８％，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲１％左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 增長(zhǎng)６％，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)５％，人口自然增長(zhǎng)率控制在８‰以內(nèi)， 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率４％以內(nèi)。 4、產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（ 業(yè)界稱18號(hào)文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門(mén)，專家學(xué)者，開(kāi)發(fā) 商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費(fèi)者，總體認(rèn)為“通知”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn) 全面小康社會(huì)的建設(shè)都具有積極的推動(dòng)作用。18號(hào)文的出臺(tái)，是中國(guó)房 地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策是： o 控制高檔住房，增加普通商品房---個(gè)人已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體 o 不允許高收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 o 廉租房建設(shè)將以國(guó)家投資為主 o 不得限制已購(gòu)公房上市交易 o 規(guī)范發(fā)展住房信貸 本項(xiàng)目的方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求，是國(guó)家提倡的房地產(chǎn)項(xiàng)目 5、當(dāng)前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)強(qiáng)勁 | |投資額（億元） |竣工面積（萬(wàn)㎡） |新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡） |銷售面積（萬(wàn)㎡） |銷售額（億元） | |2001年 |43．33 |23．86 |561．5 |180．5 |24．62 | |2002年 |50．03 |31．60 |599．9 |187．85 |27．62 | 綜上所述，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭住 宅消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，必將進(jìn)入快速增長(zhǎng)的時(shí)期。本項(xiàng)目正是在這樣的環(huán) 境下運(yùn)行，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景。 三、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展總體概況 縱觀2003年貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓 盤(pán)在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所 未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時(shí)代、在水一方、 玉蘭園、欣歆園、曦陽(yáng)山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來(lái)理想生活的代 名詞，銷售也是捷報(bào)頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽(yáng)已步入了發(fā)展的 快車道，本項(xiàng)目正是在這種環(huán)境下啟動(dòng)的，有著良好的市場(chǎng)氣氛。 1. 貴陽(yáng)市2003年1-9月房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 o 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長(zhǎng)（增幅達(dá)43.09%） o 品房實(shí)際預(yù)售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，普通住宅成為拉動(dòng)市 場(chǎng)的絕對(duì)主力 o 住宅價(jià)格小幅上揚(yáng)從銷售量和價(jià)格的分析可以看出2000至2500元/平方是 市場(chǎng)對(duì)住宅 商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間。 2. 2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易會(huì)盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康 為主題的2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展示會(huì)，利用其具有的越境性、自由性 、集中性的優(yōu)勢(shì)，匯集到大量房源、商家、價(jià)格等信息，通過(guò)分析可以 對(duì)2004年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)有一個(gè)了解： o 規(guī)模：參展項(xiàng)目84個(gè)，建筑面積516萬(wàn)平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品 房417萬(wàn)平方，占81%）。參展樓盤(pán)的最高價(jià)是中天世紀(jì)新城的連排別 墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元 /平方。 o 成交情況： 意向性成交：7556套，92.6萬(wàn)平方米,成交金額:16.6億元,分別比上屆 增長(zhǎng)65%,55%,48%,其中經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房為6301套,76萬(wàn)平方,11 .7億元,分別占84%,82%,71% 實(shí)際預(yù)、銷售：1396套,14.6萬(wàn)平方,成交金額:3億元,分別比上屆增長(zhǎng) 118%,94%,56%,其中:經(jīng)濟(jì)適用房,普通商品房976套,10.2萬(wàn)平方,1.7億 元,分別占74%,73%,59%. o 啟示:不論是意向性購(gòu)房還是實(shí)際成交,經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和普通商品房達(dá)70 %以上,充分說(shuō)明貴陽(yáng)市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品 房為主。 四、本章摘要 o 貴陽(yáng)是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽(yáng)做商品房開(kāi)發(fā)，大有可為 ，前途光明； o 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的 快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路； o 在理性消費(fèi)漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場(chǎng)住房產(chǎn)品的主 流產(chǎn)品； o 商品房市場(chǎng)在貴陽(yáng)地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場(chǎng)潛量； o 三居室是人們?cè)谶x擇居住產(chǎn)品時(shí)的第一需要； o 從目前的收入水平來(lái)看，總房?jī)r(jià)在15- 23萬(wàn)的商品房是市場(chǎng)的主要可接受的合理價(jià)位； o 本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽(yáng)市的規(guī)劃政策，必將受到政 府宏觀政策調(diào)控的有利影響； o 貴陽(yáng)市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ，為房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； o 當(dāng)前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)強(qiáng)勁； o 普通住宅成為拉動(dòng)市場(chǎng)的絕對(duì)主力； o 2000至2500元/平方是市場(chǎng)對(duì)住宅商品普遍接受的價(jià)格區(qū)間； o 貴陽(yáng)市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主； o 郊居化居住已被接受認(rèn)同。 第二章 區(qū)域與在售樓盤(pán)分析 一、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)） 1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 （1） 區(qū)域總體形象較好，市場(chǎng)接受度較高 （2） 供應(yīng)量日益減少,樓盤(pán)多以單棟高層的開(kāi)發(fā)模式 （3） 樓盤(pán)素質(zhì)不斷提高——走高端路線 （4） 樓盤(pán)銷售狀況一般 （5） 配套設(shè)施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越 （6） 生活、交通便利 2、產(chǎn)品分析 （1） 樓盤(pán)主要以中高檔為主 （2） 戶型面積豐富，多種多樣 （3） 價(jià)格主要在2500元/平方米以上 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2500元/平方米以上。隨 位置的不同、開(kāi)發(fā)質(zhì)素不同，價(jià)格也隨之變化。主力單價(jià)穩(wěn)定在3000 左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中高價(jià)位。 （二）大營(yíng)坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例 1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 （1） 供需市場(chǎng)穩(wěn)定 做為城市中心區(qū)的二級(jí)輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū) 是老城區(qū)客戶對(duì)住宅位置的新的選擇，這里是部分消費(fèi)者第 一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。 （2） 區(qū)域配套逐漸完善 中天花園在整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開(kāi)發(fā)積累已經(jīng)形 成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī) 療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。 （3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開(kāi)發(fā)規(guī)模有限 由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開(kāi)工項(xiàng)目 明顯開(kāi)始減少。 2、市場(chǎng)產(chǎn)品 （1） 樓盤(pán)主要以中高檔為主 該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要 由于價(jià)格而決定. （2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤(pán)以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤(pán)則 以過(guò)渡型、投資型的中小戶型為主 經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也 較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。其中 以100-135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤(pán)的質(zhì)素。 （3） 價(jià)格主要在1800元/平方米以上 統(tǒng)計(jì)分...
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