三峽風·時代購物廣場項目策劃
目 錄 項目情況簡介及定位依據分析 前 言 1.1 項目基本情況簡介 1.2 項目定位依據調查分析 項目市場定位 2．1 項目定位 2．1．1業(yè)態(tài)定位 2．1．2業(yè)種定位 2．1．3經營定位 2．1．4風格定位 2．1．5形象定位 2. 1. 6價格定位 項目規(guī)劃建議 前 言 3．1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3．1．1業(yè)態(tài)組合 3．2 業(yè)種規(guī)劃 3．2．1業(yè)種組合 3．2．2商品結構 3．3 商場服務設施規(guī)劃建議 3．3．1硬件設施規(guī)劃建議 前 言 正如“產品質量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準則”一樣。在目前供需嚴重 失衡的情況下，房地產中商業(yè)物業(yè)必須密切關注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關注同類產 品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。因而，本項目在對現有產品基礎 上定位時，進行針對性的市場研究和詳細了解自己產品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學 的對一商業(yè)物業(yè)進行決策和定位、規(guī)劃已經成為開發(fā)商不可忽略的問題。 鑒于 “三峽風·時代購物廣場”項目位于忠縣“第一商圈”的中心位置，非常適合經營商業(yè)，但面 對忠縣已經存在的眾多商家，怎樣吸引消費者青睞本項目？怎樣達到銷售和經營的雙贏 ？一個基于市場現狀；具備一定前瞻性；有相對唯一性；富于個性的商場定位呼之欲出 。 1.1.1經濟技術指標 （1）區(qū)位介紹 “三峽風·時代購物廣場”是忠縣舊城改造詳細規(guī)劃中的頭號項目，位于北山路，所處 位置為忠縣“黃金”商業(yè)圈中心，與忠縣中心廣場隔街相望。該廣場所在地一直都是著名 的商業(yè)老街，有上百年的歷史。目前既是忠縣的交通要道，亦是商業(yè)貿易中心，位置優(yōu) 越、交通便利、人財兩旺，享有忠縣“第一商圈”的美譽。 （2）經濟技術指標 “三峽風·時代購物廣場”24層，由4層裙樓和1座塔樓及中央商業(yè)街組成，總建筑面積 約為：30000M2。 其中：負一層：約1500 M2；商業(yè)裙樓為4層：約7500M2；中央商業(yè)街：約1800 M2；寫字樓為5層；住宅樓為15層。 配套：住宅電梯2部；1F—2F：4部扶手電梯；1部貨梯；3組消防步梯。 1.1.2環(huán)境簡介 “三峽風·時代購物廣場”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場隔街相望，處 于忠縣商業(yè)核心地帶，可謂“忠縣的都心”。 “三峽風·時代購物廣場”座落在忠縣商業(yè)龍頭位置上，福靈地氣，物華天寶，可謂真 正的風水寶地，絕版地塊，也是忠縣傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，每日有上萬的人流量，輻射12萬 人口的消費支撐，商業(yè)吸引力與發(fā)展?jié)摿薮蟆?“三峽風·時代購物廣場”地處忠縣商業(yè)中心，是忠縣名副其實的CBD中心，農行、建行 、商業(yè)行等環(huán)繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為——聚財寶地。 1.1.3項目優(yōu)劣陳述 （1）優(yōu)點（賣點） ※ 忠縣商業(yè)“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具備。 ※ 新規(guī)劃對本項目的升值空間的提升。 ※ 主力品牌商家入駐。根據主力品牌商家的準確入駐情況確定。 ※ 定位準。商圈中獨特定位——集購物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購物 中心。 ※ 價格優(yōu)勢。低價格、高回報、升值潛力大。 ※ 實行統(tǒng)一經營。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。 （2）劣勢 ※ 人們對“產權式商鋪”認識不夠。 ※ 人們受傳統(tǒng)商業(yè)模式影響較深，還是期望以獨立門面出現，未能清楚地意識到商場整體 經營管理的優(yōu)勢。 1.1.4物業(yè)綜合實力 開發(fā)商：重慶三峽風企業(yè)集團·巨龍房產公司 承建商：重慶建工集團 1 . 2 . 3 市場商業(yè)狀況調查及分析 1. 主要競爭項目的調查及分析 主要競爭項目的調查及分析 |名稱 |地址 |使用狀|銷售價（元/平| |商業(yè)形態(tài) | | | |況 |方） |租金（元/平| | | | | | |方.月） | | |東坡商城 |新北山路 |未 |7500 | |臨街獨立門面| |樂聲商城 |北山路 |已 |10000 |60 |商場 | |港口商業(yè)城 |新北山路 |未 |5000 | |產權式鋪面 | |華怡廣場 |州屏山路 |未 |3000-4000 |20（整體） |1F商場內鋪面| | | |已 |1000 | |2F獨立門面 | |川東商業(yè)城 |北山路 |未 |12000-14000 | |1F臨街獨立門| | | | | | |面 | | | |未 |3000 | |-1F | | | |未 |3000 | |2F | 從忠縣在售物業(yè)和正在招商的商場來看，忠縣目前的商業(yè)物業(yè)正處在一個銷售上的 相對競爭區(qū)。樂聲商城招商已完成，其主營家電，定位與本項目完全不同；東城商城作 為經營性物業(yè)，其價格和定位均不構成威脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場在招商中均未找 到適合的思路，商場都未能形成；只有川東商業(yè)城與本項目在同期進行競爭。 2. 忠縣商圈狀況 忠縣通過舊城改造和新區(qū)發(fā)展，逐步形成了四橫四縱三點的商業(yè)網絡。 四橫：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路 四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街 三點：忠縣汽車站、人民廣場、華怡廣場 縣城內幾個大商場都分布在北山路，其余大多是臨街的獨立商鋪。 3. 商業(yè)現狀 百貨商場： （1）重百忠縣分店：兩層商場，1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上 用品；主要以中低檔商品為主。 （2）胡燃商行：三層商場，- 1F為超市；1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品 為主。 （3）中天百貨：一層商場，主營服裝，主要以中低檔商品為主。 （4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商品為主。 專賣店： 在忠縣開設的專賣店主要以臨街門面的形式出現，例如佐丹奴、美特斯·邦威、以純 、夢特嬌、鱷魚恤、金盾、柒牌等，但此類專賣店規(guī)模不大、檔次不高。 超市連鎖店： 名煙名酒莊、涪陵新大興超市規(guī)模不大，貨物品種不多。 餐飲： 忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設立了分店，但忠縣 較高檔的中餐館屈指可數。 娛樂設施： 忠縣娛樂設施較為單調，主要以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂場所，比如歌城、迪 吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場所。 4. 臨街獨立鋪面租金（按使用面積計算） |位置 |最低租金 |最高租金 |平均租金 | |北山路 |約35元/平方 |100元/平方 |67元/平方左右 | |北山支路 |約33元/平方 |90元/平方 |60元/平方左右 | |休育路 |約28元/平方 |80元/平方 |54元/平方左右 | |人民廣場 |約42元/平方 |83元/平方 |56元/平方左右 | |十字街 |約52元/平方 |120元/平方 |76元/平方左右 | |新北山路 |約45元/平方 |67元/平方 |54元/平方左右 | |人民路 |約20元/平方 |50元/平方 |36元/平方左右 | 相關結論：通過對周邊主要競爭項目的調查，我們看到這些商場自身經營都存在著各方 面的問題，樓層分布、商品組合、購物環(huán)境、商品質量等都與現代商業(yè)、消費 存在較大的差異。所以朝著現代消費者的消費要求靠攏將是必行之路，了解消 費者的消費需求、消費習慣、消費態(tài)度、消費愛好，投其所好，采取相應的市 場策略，找準市場定位，對相應的環(huán)節(jié)采取相應的對策，形成特色化、差異化 的經營，其市場前景是巨大的。 綜上所述，百貨商場、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但 忠縣當前商場的購物環(huán)境和商品檔次、質量并不讓人們滿意，加之缺乏中高檔的商品， 所以會出現忠縣人們驅車到重慶購物消費的現象也就不足為怪了，這樣對本項目的定位 依據何在，接下來就應該比較明確了。 2 . 1 .1 業(yè)態(tài)定位 隨著經濟發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結構也發(fā)生了新的變化：流 行服飾、家居裝飾用品及家用電器成為新的消費熱點，消費者文化需求提高，娛樂類、 休閑、運動、文體用品類零售額不斷上升。消費心理個性化、品牌化、時尚化、流行化 等趨勢日益明顯，商家必須為消費者提供商品定位準確的特色經營和專業(yè)服務。未來商 場的發(fā)展方向將是市場定位鮮明，經營主題突出，以獨特的經營模式、經營內容和經營 管理方式吸引消費者，這樣才能在商業(yè)領域里立于不敗之地，擁有強大的市場競爭力和 生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現商場自身應有的價值。 消費群體需求分析顯示：在我國，目前消費者的文化層次和生活素質越來越高，中 等收入階層人口和家庭數量日益增多，城市人口密度增加較快，伴隨著國家對拉動內需 、鼓勵居民消費的各項政策逐步實施，消費者假日消費能力的不斷增強，相應的旅游消 費群體也得到進一步擴展，市場對于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場的需求將 日益增加。消費者在面對琳瑯滿目的商品和繁多的廣告時，其選購所需商品難度也大為 增加，從而對能為消費者提供種類齊全的專類、特色商品、優(yōu)質的服務、舒適的購物環(huán) 境的購物場所產生較大的需求。同時，消費者在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域化擴大和城市 交通日益堵塞的情況下，極其需要縮短購物時間，提高采購效率，因而能為消費者提供 休閑式購物環(huán)境的商業(yè)網點也普遍的受到廣大消費者的青睞。 就目前忠縣內的商業(yè)分布狀況來看，已初步形成了以百貨商場為主，超市、專賣店 為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市民的購物需求，從商業(yè)的層 次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看相對滯后，基本上還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競爭實 力。從城市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長遠發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費市場的 容量來看，目前忠縣城區(qū)內還缺乏一家集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特 色的休閑購物商場，以滿足更多的消費者日益增長和特色的消費需求，并填補市場的空 白點。 結論：綜合根據本項目的規(guī)模、地理位置、人口密度和發(fā)展商的實力、性質，以及目 前忠縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場占據主導地位的格局，建議本項目業(yè)態(tài)定位為 ： 特色型休閑、流行、時尚主題商場 主題商場內以各種特色服飾主題店為主，如：店中店、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功 能的業(yè)態(tài)組合，加以引進餐飲、娛樂等配套功能，突出商場購物休閑、時尚天地、文化 娛樂、餐飲服務功能。 本項目主要面對消費客層為年輕、大眾消費者，同時努力爭取中等收入階層，吸引 高收入階層，最大限度地爭取客源，其年青人、成年人至白領人士皆是目標顧客群。 此種定位突出了流行、時尚、休閑服飾、主題店，價格平、服務優(yōu)的經營特色，同時也 具備了現代時尚、流行集中化、特色化、文化性強的特點，是集休閑、購物、飲食、旅 游、娛樂于一體的特色購物商城，代表了國內沿海乃至國際零售業(yè)發(fā)展方向的休閑、運 動、流行經營業(yè)態(tài)趨勢，其發(fā)展?jié)摿εc市場競爭力是極具優(yōu)勢性的。 2 .1 .2 業(yè)種定位 本項目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時尚主題商場，結合集休閑、購物、飲食 、旅游、娛樂于一體的特色，本項目內設置的業(yè)種將包含各種流行、時尚、休閑的服飾 品種，以期達到商場“特色、獨有”的效果，滿足獨特年齡階層、不同性別的消費者的購 物需求，營造良好的購物環(huán)境和功能，以達到預期的效果； 本項目業(yè)種可以分為以下幾大類： A. 服裝類：男女休閑裝、運動裝、時尚服裝等； B. 鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等； C. 飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等； D. 化妝品類：彩妝類、護膚用品、美容保健品等； E. 用品類：日用品、文具、玩具、禮品等； F. 餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等； G. 娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等 2 . 1 .3 經營定位 由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運作方面缺乏相關經驗，所以，我們 建議本項目開發(fā)商不直接進行零售經營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包 括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理 公司對商場進行商業(yè)及物業(yè)管理進行顧問，實行商場的所有者、管理者與經營者分離， 使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個統(tǒng)一 的社會形象面對消費者，同時由于商場內的各種零售商分別經營自己的產品，可以充分 展示獨特的品牌形象和經營風格。 2 . 1 .4 風格定位 社會發(fā)展到今天，已經完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民 族之間的隔閡，文化信息交流的擴大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習慣 ，針對商業(yè)而言，其最明顯的結果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資 需求向多元化...
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