上海市高檔物業(yè)市場研究報告
目 錄 1. 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場 一、土地市場 二、開發(fā)投資 三、開發(fā)規(guī)模 四、商品房市場 五、住宅銷售市場 六、在建住宅基地的情況分析 七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 伍、各區(qū)最新重點個案分析 陸、市場研究部下一步工作重點 附：最新典型個案市場快訊 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場 2003年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著高位運行，無論投資、開發(fā)規(guī)模還是市場銷 售，都呈健康增長趨勢。 一、土地市場 2003年1- 3月，上海市出讓新增經(jīng)營性用地44幅，土地面積225.4萬平方米，可建面積301.9萬平方 米，總體容積率為1.34。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占90%，依然為土地市 場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，新增性用地出讓僅占總量的1.2%。具 體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓 土地面積為各區(qū)之最，為55.2萬平方米，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同 樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬平方米，閔行則位居老三。 出讓新增性用地中，招投標用地25幅，占地面積160萬平方米，可建面積188萬平方米 ，平均容積率為1.18，低于總體水平，招投標項目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地 價水平較低，25幅地塊的成交均價為1012元/平方米土地。 二、開發(fā)投資 今年一季度全社會固定資產(chǎn)投資達364.6億元，同比增長25.9%，其中住宅投資完成了 109.2億元，比去年同期增長25.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達到30%。全市商品房投 資139.8億元，同比增長29.6%，商品住宅投資108.7億元，占房地產(chǎn)投資77.8%。 三、開發(fā)規(guī)模 由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時新開工 規(guī)模仍持續(xù)增長，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長，一季度住宅的建 設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。 全市1- 3月份累計住宅施工面積4531.9萬平方米，比去年同期增長25.2%；住宅竣工面積496.8萬 平方米，比去年同期增長105.9%。住宅新開工513.7萬平方米，比去年同期新開工409.9 萬平方米，增長了25.3%。 新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江，其中浦東的新開工量幾乎占了全市新 開工總量的一半，達到225.8萬平方米。 四、商品房市場 　　有資料顯示，至2003年2月底，全市商品房批準預(yù)售發(fā)證數(shù)205份，面積327.7萬平方 米，基本與去年同期持平，其中，1月份批準預(yù)售面積為258.4萬平方米，2月份則為67. 3萬平方米，顯示出2個月批準預(yù)售的一重一輕。具體分析批準預(yù)售分區(qū)情況，1- 2月共批準9個行政區(qū)205個項目，其中以浦東63個項目，100.4萬平方米為各行政區(qū)之首 ，黃浦區(qū)于年初批準預(yù)售，上市8.2萬平方米，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準預(yù)售面積為 5.1萬平方米。 　　全市商品房預(yù)售登記面積621萬平方米，成交總額219億元，其中住宅預(yù)售面積395. 6萬平方米，成交金額202億元，同比增幅為25.5%及72.1%。1- 2月，全市商品住宅成交均價為5120元/平方米，套均總價65萬元/套，占全市商品房成交 額92%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。 增量房購房購買對象分析，2003年1- 2月商品住宅預(yù)售登記中，本市人員登記占總量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4 .6%。 五、住宅銷售市場 第一季度上海住宅消費市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價格保持穩(wěn)步增長 ，新建商品房與存量房齊頭并進。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面 積621萬平方米，同比增長20.3%，其中住宅590萬平方米，同比增長18.3%；存量房銷售 面積471萬平方米，同比增長41.2 %，其中住宅373萬平方米，同比增長46.1%。 。 六、在建住宅基地的情況分析 1、住宅建設(shè)的地域分布 一季度共有1129塊在建住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為4萬平方米。其中，內(nèi)環(huán)線內(nèi)325塊 ，平均建設(shè)規(guī)模4.6萬平方米，內(nèi)、外環(huán)線間440塊，平均建設(shè)規(guī)模4.5萬平方米；外環(huán)線 外364塊，平均建設(shè)規(guī)模2.9萬平方米。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增長，比去年同期提高8個百分點； 同時，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少7個百分點。內(nèi)、外環(huán)線 間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在40%左右。 住宅建設(shè)地域分布情況表（%） | |內(nèi)環(huán)線內(nèi) |內(nèi)外環(huán)線之間 |外環(huán)線外 | |施工面積 |33 |44 |23 | |竣工面積 |23 |48 |29 | |新開工面積 |31 |40 |29 | 2、價格分布 至3月底，從全市在建住宅基地的價格分布情況看，中高價位以及高價位在建住宅 的比例增高，均價在5000元以上的項目占了總數(shù)的45%，而3000元以下的項目基本在 外環(huán)線外。 具體分布為： | |面積（萬平方米） |比例% | |合計 |3906.2 |100 | |3000以下 |439.8 |11.3 | |3000-5000 |1697.2 |43.4 | |5000-7000 |1131.6 |29.0 | |7000以上 |637.6 |16.3 | 3、層數(shù)分布 從層數(shù)分布來看，多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小，占38%；高層住宅占總量的6 2%，其中15層以上的占總量的38%。 別墅共有289.2萬平方米，占總量的6.4%，其中，單體160.8萬平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為128.4萬平方米，占別墅總量的45%。 別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個區(qū)分別是閔行（66.7萬平方米）、松江（47.9萬）、南 匯（41.8萬）、浦東（41.1萬）和青浦（40.9萬），這五個區(qū)的別墅建設(shè)占總量的8 2%。 4、戶型面積分布情況 從戶型來看，主流房型還是二房和三房，分別占38.1和44.9%，一房、四房和別墅 分別占5.1%、9.2%、2.7%。平均單套面積為120平方米 七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布 [pic] （備注：以上數(shù)據(jù)來源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價位在7000元以上的摟盤歸入高檔摟盤； 每平方米價位在3000美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，2002 全年上海單價在7000元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的35％。 1. 高檔物業(yè)市場回顧 ← 高檔物業(yè)租賃市場 因外圍經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素影響，在2003年的第一季度外籍人員繼續(xù)受跨國公司總部的 成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價格相對昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓 而削op本身的開支。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原 先高端租賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補了 部分空缺。因此，別墅市場的平均入住率基本譮化不大，只微升一個百分點至86.2%，而 平均租金從每月每平方米20.3美元下調(diào)至每月每平方米19.8美元。 與別墅市場一~櫻袷焦⒃詒炯徑缺硐制轎齲驕胱÷駛舊嫌肷霞境制劍糪n在83.7%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。 高檔公寓市場表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從81.6%攀升至 87.4%，同時平均租金也從每月每平方米11.2美元繼續(xù)上升至每月每平方米11.9美元。 ← 供應(yīng)、需求和租金（2003年第一季高檔住宅租賃市場最新項目狀況） |項目名稱 |88 新天地 |嘉豪苑 |碧云鉆石酒店 |羅山綠洲別墅 | | | | |公寓 | | |區(qū)域 |盧灣 |徐匯 |浦東 |浦東 | |地址 |黃陂南路 380 |興國路 228號 |碧云路1168號 |康橋路1801號 | | |號 | | | | |類型 |服務(wù)式公寓 |服務(wù)式公寓 |服務(wù)式公寓 |別墅 | |套數(shù) |53 |30 |280 |50 | |套房面積 |50-89 |120-290 |98-249 |221-406 | |(平方米) | | | | | |入伙日期 |1.2003 |1.2003 |1.2003 |3.2003 | |需求租金價 |3,500-5,000 |2,400-8,000 |1,680-4,180 |3800-7000 | |格 | | | | | ← 高檔物業(yè)銷售市場 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2002年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。已 登記商品住宅預(yù)售面積達到2,587萬平方米，同去年相比增加44.3％。同時商品住宅批準 預(yù)售面積亦達到2,476萬平方米，同比增加64％。供需比為1:1.045，市場仍然呈現(xiàn)出供 不應(yīng)求的狀態(tài)。上海市房地產(chǎn)市場供需量的大幅增加，預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入 新的發(fā)展階段。 2003年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。與上季度相比，浦東新區(qū) 的上市量明顯下降，僅為10.9萬平方米。從上市樓盤數(shù)量來看，本季度新推的12個樓盤 中，4個位于黃浦區(qū)；3個位于靜安區(qū)，其余分布在長寧、盧灣、浦東、徐匯。 1）價格分析 2003年一季度新推出高檔住宅的價格以7000- 10000元/平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的75％。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一fr位為高檔住宅 市場中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細分市場。10000- 15000元/平方米的新推量達到16.4％。而單價大于15000元/平方米的物業(yè)占到了8.6%， 相對較少。本季度新推高檔住宅價格分布狀況與上季度基本相同。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價格在7000- 10000元/平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細分市場。 2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心”4年來收集共45000余份購房者需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，潛 在購房者在選擇房型種類方面有所變化。由于價格整體上升導(dǎo)致二房型住宅的客戶比例 有所增加，亦分流了部分原本計劃購買三房型住宅的客戶。另外大量小戶型單身公寓的 上市使一房的客戶需求得到有效釋放。 2000－2002年高檔物業(yè)價格走勢圖 [pic] 3）市政建設(shè)支持 上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長22公 里的軌道交通4號線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計劃于2004年底基本建成，200 5年實現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通1號線、2號線和3號線（明珠線一期）接軌， 形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運輸效率。屆時必將進一步帶動軌 道周邊商品住宅價格的升高。 二、未來高檔住宅市場預(yù)測 2002年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動；外灘一體 化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設(shè)啟動；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策 階段轉(zhuǎn)入加速推進階段；住房拆遷安置補貼新規(guī)定出臺；房地產(chǎn)交易手續(xù)費降低等舉措 ，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。 ← 高檔物業(yè)租賃市場預(yù)測 在未來的一至三年的時間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣 工并投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會對最高端的別墅和服 務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。 另外，由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會 更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。 ← 高檔物業(yè)銷售市場預(yù)測 由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場部預(yù)計，未來三至五年內(nèi) 高端住宅供應(yīng)市場供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競爭較為激烈，而未來的高端住宅需求 市場亦由于境內(nèi)外客戶的實際需求使市場容量日益增加，所以，預(yù)計總體高端住宅市場 近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商品住宅的價格亦將趨于平穩(wěn)。 但是，本年度全球經(jīng)濟受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可 能令到外國投資者縮op投資，Oι蝦８叩滴鏌凳諧〈淳藪蟮呢"面影?和利潤沖擊。 1. 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應(yīng)量相對集中，從1999年至今各區(qū)域高檔住宅累計供應(yīng)量來看，主要 集中在浦東、徐匯和長寧三個區(qū)域，占到全市高檔住宅累計總量的67％。 2003年1季度的新盤主要集中在靜安、長寧兩區(qū)，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。受新 一輪舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在 黃浦、靜安、長寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域，而沿江沿河等具獨特景...
上海市高檔物業(yè)市場研究報告