上海房地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告
上海房地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告 目　錄 一 TOWN HOUSE的發(fā)展演化 二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述 三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 1) 初始階段市場(chǎng)狀況 2) 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況 3) 趨向成熟階段市場(chǎng)狀況 4. TOWN HOUSE 消費(fèi)者特征分析 5. TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析 1. 區(qū)域特征分析 2. 檔次劃分 3. 類(lèi)別劃分 4. 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析 六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來(lái) 一 TOWN HOUSE的發(fā)展演化 TOWN HOUSE的起源 　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，當(dāng)時(shí)的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密 度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展。18世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德 理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來(lái)TOWN HOUSE在美國(guó)得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類(lèi)建筑形態(tài)出現(xiàn) 。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左 右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)。 離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。 上個(gè)世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居 　　19世紀(jì)念年代起，隨時(shí)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi) ，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫(kù)門(mén)建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一 帶。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里，敦 仁里棉陽(yáng)里等。與石庫(kù)門(mén)建筑同時(shí)發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色 彩的一個(gè)變種。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路 的尚賢坊等。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較 大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路 的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當(dāng)時(shí)，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套 ，22余萬(wàn)平方米，蔚為大觀(guān)。 二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述 上海人追求居住時(shí)尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別 墅市場(chǎng)旺銷(xiāo)的基礎(chǔ)。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類(lèi)型物業(yè)相比 價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍?？們r(jià)50—70萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅，基本符合購(gòu)置這一類(lèi) 物業(yè)者的心理價(jià)位。 　　目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外和外環(huán)線(xiàn)附近。最為集中的 區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周?chē)鷧^(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。 由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的 莘莊 周?chē)?lián)排別墅樓盤(pán)相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表 性樓 盤(pán)有君臨天下花園、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤(pán)面市，如雅 仕軒。 另一個(gè)聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園及 特大 型項(xiàng)目康橋半島等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高 故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價(jià)相對(duì)便宜，因而單體總價(jià) 不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷(xiāo)路，其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十 分稀 缺，價(jià)高卻很好銷(xiāo)。 　　時(shí)下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀(guān)的個(gè)性氛圍 ，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì) 森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一 族極有吸引力，一期房一銷(xiāo)而空。 　　莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價(jià)大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之 間， 單價(jià)大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220 平 方米之間，單價(jià)大致在3100～4000元之間。 　　總的來(lái)看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會(huì)客廳設(shè)計(jì)挑空4米以上 ， 帶車(chē)庫(kù)，且每戶(hù)設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比較經(jīng)濟(jì)。從閔行地區(qū)聯(lián)排 別墅 物業(yè)中有代表性的四個(gè)樓盤(pán)“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九 亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來(lái)看，銷(xiāo)售率基本上在80％以上，甚至一度達(dá) 到 了100％。其中標(biāo)志性樓盤(pán)君臨天下花園開(kāi)盤(pán)三個(gè)多月即列上海市銷(xiāo)售第十名，一期銷(xiāo)售 達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎(jiǎng)。 　　目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十 分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的 聯(lián)體 別墅少人問(wèn)津即是一例。未來(lái)為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個(gè)性聯(lián)體 別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會(huì)各自分化出來(lái)。專(zhuān)家分析，目前上海別墅市場(chǎng)尚未供求 平衡，生活類(lèi)別墅仍是發(fā)展方向，在未來(lái)幾年中，中價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。 三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析　 研究 TOWN HOUSE 市場(chǎng)，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個(gè)階段，對(duì)不同階 段的情況進(jìn)行分析。我們首先根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間階段，將TOWN HOUSE 市場(chǎng)分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。 1. 上海TOWN HOUSE 初始階段市場(chǎng)狀況 該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場(chǎng)探索階段。消費(fèi)者對(duì)于TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，廣大消費(fèi)者還沒(méi)有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該階段主要指 1998年以前。 該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家 園、銀泰花園、錦秋加州花園等。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點(diǎn)綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰 花園等。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對(duì)較多,較具有代表性。具體情況如下： |項(xiàng)目名稱(chēng) |錦秋加洲花園 |雅仕軒 |雅閣花園 | |項(xiàng)|地址 |寶山陳太路 |松江莘松路 |莘松路場(chǎng)東路 | |目| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |投資興建 |香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限 |上海莘迪房地產(chǎn) |雅閣置業(yè) | | | |公司 | | | | |物業(yè)公司 |錦秋物業(yè) |雅仕物業(yè) |福而偉 | | |開(kāi)盤(pán)日期 |98年 |一期98-5；二期99 |一期98-6；二期20| | | | |年7月 |00-1 | | |交房日期 | |二期2000年5月 |一期99-10；二期2| | | | | |000-4 | |開(kāi)|占地面積 |80萬(wàn) |10萬(wàn) |11萬(wàn) | |發(fā)| | | | | |概| | | | | |要| | | | | | |建筑面積 |70萬(wàn) |5萬(wàn) | | | |容積率 |0.88 |0.5 |0.6 | | |總戶(hù)數(shù) |3000 |600戶(hù) |600戶(hù) | | |間距 |15米 |15-20米 |15-25 | | |綠化率 | | | | |建|設(shè)計(jì)風(fēng)格 |歐式 |歐式 |英式 | |筑| | | | | |設(shè)| | | | | |計(jì)| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |景觀(guān)設(shè)計(jì) | | | | | |建筑設(shè)計(jì) | | | | | |棟戶(hù)數(shù) |10以上 |6、8、9、11 |2、4、6、9 | | |主力房型 |3DLK |4DLK |4DLK | | |主力面積 |140-180 |147、172 |146-173（聯(lián)）；1| | | | | |96-243（單） | | |層數(shù) |3 |3 |3 | | |層高 |3 |3 |3.5 | | |面寬 |5.1 |4.8-6 |7 | | |花園面積 |20-30 |57-76 |50-100 | | |露臺(tái)面積 |25 |10 |15-20 | | |車(chē)庫(kù) |室外 |室外 |室內(nèi)、室外 | | |外立面 |彩色涂料 |涂料 |涂料 | |銷(xiāo)|單價(jià)范圍 |2400-2700（一期）|2952-3256 |2840-3700 | |售| |2600-3000（二期）| | | |情| |3000-3500（三期）| | | |況| |3200-4200（四期）| | | | | | | | | | |均價(jià) | |3050 |3300 | | |總價(jià)范圍 |30-70萬(wàn) |41-56萬(wàn) |42-91萬(wàn) | | |主力總價(jià) |40-50萬(wàn) |48萬(wàn) |50萬(wàn) | | |銷(xiāo)售率 |70% |100% |一期100%；二期50| | | | | |% | 錦秋加洲花園 錦秋加洲花園是上海開(kāi)發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。位于寶山區(qū)大場(chǎng)一帶，周邊環(huán)境較差。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交 通狀況差。 小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬(wàn)平方米，分期開(kāi)發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達(dá)10戶(hù)以上，建 筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大， 只有15米。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。車(chē)位為露天車(chē)位，在房子的前面。房型面積 在140- 180平方米左右，相對(duì)較小，限制了房間的布局。小區(qū)配有俱樂(lè)部、商場(chǎng)、商務(wù)中心、幼 兒園、小學(xué)等。 　　錦秋加洲花園定位較低，開(kāi)始總價(jià)只要30萬(wàn)左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十 萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅閣花園 也是上海較早開(kāi)發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。周邊以 中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。出行主要依靠社 區(qū)巴士和自備車(chē)。 小占地區(qū)11萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為 主。室外車(chē)庫(kù)，外立面一般，房型不大140——170平方米。小區(qū)配有俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng) 、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園。 雅閣花園總價(jià)不高，總價(jià)40萬(wàn)左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地10萬(wàn)平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較 高，但基本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計(jì)不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密 性差。三樓有三間臥房，布局局促，露臺(tái)較小。小區(qū)另有俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超 市、餐廳、便利店等。 虹橋金斯花園 　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。 　　小區(qū)為公寓和TOWN ...
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