興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告
興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性研究報(bào)告 目錄： 1、項(xiàng)目基本情況 1.1項(xiàng)目概況 1.1.1位置 1.1.2用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.3項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析 2.1貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2.2貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 2.3小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 2.4貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 2.4.1住宅市場(chǎng)供給情況分析 2.4.2住宅市場(chǎng)需求情況分析 2.5貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析 2.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 3、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述 3.1貴陽(yáng)市2010年總體城市規(guī)劃 3.2貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略 3.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 4.1區(qū)域定義 4.2現(xiàn)狀與規(guī)劃 4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量 5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 5.1地塊概況 5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 5.3交通 5.4地塊周邊環(huán)境 5.5項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的SWOT分析 6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 6.1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 6.2其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià) 7、市場(chǎng)需求分析 7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)論 8、項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià) 8.1目標(biāo)客戶確定 8.2項(xiàng)目概念定位 8.3項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 8.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 9、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9.1項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 9.1.1項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算 9.1.2項(xiàng)目總投資與成本估算 9.1.3項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 9.2項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 10、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 10.1項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 10.2項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 10.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 10.4項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 10.5項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 11、項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況： （一）項(xiàng)目概況： 1、地理位置： 珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠 江路,與樂(lè)街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。 2、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路A地塊項(xiàng)目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹 地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被 以松樹(shù)為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋?chǎng)和一座水庫(kù) ；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左 右，拆遷面積4萬(wàn)2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于 洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長(zhǎng)江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較 大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂(lè)街小區(qū)與之相接 ，現(xiàn)樂(lè)街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。北面是一片山麓。 （二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1、珠江路A地塊用地平衡表： |項(xiàng)目 |用地面積（公頃） |百分比（%） | |居住用地 |21.19 |58.5% | |公建用地 |3.17 |8.7% | |道路用地 |5.42 |15% | |公共綠地 |6.47 |17.8% | |總用地 |36.25 |100.00% | 2、珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： |序號(hào) |項(xiàng)目 |數(shù)量 | |1 |總建筑面積 |44.34萬(wàn)㎡ | |2 |住宅建筑面積 |41.14萬(wàn)㎡ | |3 |公建建筑面積 |3.2萬(wàn)㎡ | |4 |總居住戶數(shù) |3244戶 | |5 |總居住人數(shù) |11354人 | |6 |人口毛密度 |313人/公頃 | |7 |人口凈密度 |535人/公頃 | |8 |容積率 |1.23 | |9 |綠地率 |33.5% | 3. 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） |12.50% |年度銷售量 |合計(jì) | | | 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析 1. 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 2003年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。 1、綜合： 全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值280.92億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.0%，增幅是近年來(lái)的最好水平，比全國(guó)平均水平高出3.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平 高出2.9個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值達(dá)10962元，比上年增長(zhǎng)11.8%。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值28.81億元，增長(zhǎng)6.7%，第二產(chǎn)業(yè)完成增加 值191.94億元，增長(zhǎng)14.8%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值160.17億元，增長(zhǎng)11.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)比重由上年的7.9：50.9：41.2調(diào)整為7.6：50.4：42.0，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 率分別為4.1%、59.3%和36.6%。 [pic] 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值147.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算 ，比上年增長(zhǎng)了22.0%，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)38.8%， 比上年提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)。 價(jià)格總體水平有所上揚(yáng)。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.8，比上年上漲0.8%。從居民 消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)等四 大類價(jià)格分別上漲2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè) 備用品及維修服務(wù)等四大類價(jià)格分別下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。 勞動(dòng)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全市在崗職工55.45萬(wàn)人，在崗職工年平均工資12182 元，比上年增長(zhǎng)10.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.0%。全年有1.82萬(wàn)下崗失業(yè)人員實(shí) 現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.9%。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待 進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費(fèi)狀況仍 不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò) 大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 2、工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全年全部工業(yè) 增加值完成151.62億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。全部工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)45.3%，拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.9個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值121.21億元，增長(zhǎng)16.1%。其中：重工業(yè)完成增加值7 6.56億元，輕工業(yè)完成增加值44.64億元，分別比上年增長(zhǎng)14.6%和19.6%；國(guó)有及國(guó)有控 股企業(yè)完成增加值77.9億元，增長(zhǎng)7.9%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，增長(zhǎng)18.0%；大 中型企業(yè)完成增加值78.02億元，增長(zhǎng)9.4%。產(chǎn)品銷售率達(dá)96.76%。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額11.18億元 ，比上年增長(zhǎng)1.6倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3238萬(wàn)元。 建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值40.32億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。全年具有 資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.89億元，實(shí)現(xiàn)稅金總額4.75億元。全年房屋建筑施 工面積1217.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.5%，房屋建筑竣工面積368.49萬(wàn)平方米，比上年 下降11.2%。 3、固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽(yáng)大劇院、火 車站中心廣場(chǎng)環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等 重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成239.9億元，比上年增 長(zhǎng)27.6%。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成104.45億元，增長(zhǎng)33.0%；更新改 造投資完成53.45億元，增長(zhǎng)28.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成60.62億元，增長(zhǎng)21.2%。全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資2.19億元，比上年增長(zhǎng)67.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 71.34億元，比上年增長(zhǎng)29.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資166.37億元，比上年增長(zhǎng)26.4%。 4、國(guó)內(nèi)貿(mào)易： 消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成153.67億元，比上年增長(zhǎng) 了12.5%。從城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售總額完成140.7億元，比上年增長(zhǎng)了12.6%，占零售 總額的91.6%；縣及縣以下消費(fèi)品零售總額12.97億元，比上年增長(zhǎng)11.1%，占零售總額的 8.4%。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額118.44億元，比上年增長(zhǎng)12.0%；餐飲業(yè)完 成零售額30.98億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4.6個(gè)百分點(diǎn)，占全社 會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的19.5%上升到20.2%。 5、財(cái)政和金融： 2003貴陽(yáng)市財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市財(cái)政總收入91.6億元，比上年增長(zhǎng)15.7%，其中 ：地方財(cái)政收入完成40.39億元，增長(zhǎng)22.1%；財(cái)政支出保持適度增長(zhǎng)，支出結(jié)構(gòu)日趨合 理，全年財(cái)政總支出53.03億元，增長(zhǎng)8.8%。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快，資金運(yùn)行趨于活躍。年末全市 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額893.6億元，比年初增長(zhǎng)22.1%，其中：企業(yè)存款余額352.55億元 ，增長(zhǎng)16.1%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額344.95億元，增長(zhǎng)19.8%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 763.61億元，比年初增長(zhǎng)28.2%，其中：中長(zhǎng)期貸款398.47億元，增長(zhǎng)41.4%；短期貸款 267.15億元，增長(zhǎng)1.5%。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入1606.06億元，現(xiàn)金支出1577.59億元， 收支相抵，凈回籠現(xiàn)金28.47億元，比上年多回籠現(xiàn)金0.88億元。 保險(xiǎn)、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市保險(xiǎn)部門的保費(fèi)收入10.95億元，增長(zhǎng)11.1%，其中： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入3.92億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入5.9億元，分別增長(zhǎng)3.7%和12.4%。全年保費(fèi)陪 付金額為2.97億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付2.05億元，壽險(xiǎn)陪付0.7億元，分別增長(zhǎng)12.0%和 4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數(shù)為17萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)2.0%，全年股票 交易額為181.11億元。 6、城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。年末市區(qū)道路總長(zhǎng) 787公里，道路面積624.3萬(wàn)平方米。公交運(yùn)營(yíng)車輛1870輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)車輛2238標(biāo)臺(tái) ，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度1298公里，公交客運(yùn)總量4.4 9億人次，城市出租汽車2444輛。 全市自來(lái)水綜合生產(chǎn)能力125.7萬(wàn)立方米/日，供水管道長(zhǎng)度1735.48公里。全年供水 總量25551萬(wàn)立方米，其中生活用水13687萬(wàn)立方米。自來(lái)水普及率達(dá)97.1% 年末有煤氣用戶24.78萬(wàn)戶，液化氣用戶19萬(wàn)戶。全年煤氣供應(yīng)量10990萬(wàn)立方米， 其中家庭用氣5737萬(wàn)立方米；液化氣供應(yīng)量氣量23517噸。 環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實(shí)施，深入開(kāi)展城市環(huán) 境綜合治理，積極實(shí)施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染 指數(shù)降至65，空氣質(zhì)量好于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到351天，占全年總天數(shù)的9 6%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值為0.08 9毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值為6.08。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提 高，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為94.44%，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線 噪音平均值分別為55.8DB（A）和69 DB（A）。加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力898 0噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16. 76萬(wàn)標(biāo)立方米/時(shí)，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物 取得明顯的成效。 年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積 1691公頃。建成區(qū)綠地率38.8%，綠化覆蓋率39.4%，人均公共綠地面積12.4平方米。 7、人口、人民生活和社會(huì)保障： 年末全市總?cè)丝跒?48.7萬(wàn)人（常住人口），比上年增加2.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.7%，其中 城市人口163萬(wàn)人。人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增長(zhǎng)率6.22‰。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，生活水...
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