太原2005年第一季度房地產廣告媒體投放分析報告
太原2005年第一季度房地產廣告媒體投放分析報告 內容介紹：太原市時代精奇數據中心通過對2005年太原市十一大主流報紙媒體“山西晚報 、太原晚報、山西青年報、山西商報、山西日報、太原日報、都市生活、三晉都市報、 生活晨報、山西廣播電視報、太原廣播電視報”的監(jiān)測，收集了報花、報眉、分類、夾報 、常用版面（以23*32.5cm為1作整版，通欄7.5*8cm以上）的廣告，經過統(tǒng)計分析完成《 太原市2005年第一季度房地產廣告媒體投放分析報告》。 內容涵蓋了"2005年1- 3月各類物業(yè)地產廣告投放情況分析"、"2005年不同價位項目廣告比例分析"、"2005年不 同區(qū)域廣告投放情況分析"、"2005年特色廣告主題分析"，除此之外，還羅列出2005年太 原市房地產特色廣告剪輯作為參考。通過長期、系統(tǒng)監(jiān)測，詳實地分析了太原市2005年 1-3月房地產廣告的投放情況。 報告目錄： 一、《行業(yè)篇》 一、2005年第一季度地產廣告主每月出現數量情況 二、地產廣告主物業(yè)屬性、地域區(qū)別 三、2005年前3個月地產行業(yè)于報紙投放硬廣告月流變圖 四、2005年第一季度太原房地產廣告投放情況概述 1、2005年第一季度分物業(yè)項目廣告主投放排名 1) 住宅項目于報媒投放情況 2) 公寓項目于報媒投放情況 3) 商鋪項目于報媒投放情況 4) 商務項目于報媒投放情況 5) 商住項目于報媒投放情況 二、2005年第一季度分物業(yè)地產廣告投放情況分析 三、2005年第一季度“不同價位項目”廣告比例分析 1、住宅廣告主于05年第一季度太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價2000-3000元住宅項目 B、均價3000-4000元住宅項目 C、均價4000元以上住宅項目 2、公寓廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 3、商鋪廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價4000-10000元商鋪項目投放廣告情況 4、商務樓廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價3000-4000元商務項目 B、均價4000-5000元商務項目 C、均價5000元以上商務項目 四、2005年第一季度不同城區(qū)各物業(yè)報紙廣告投放情況分析 1、六區(qū)域各物業(yè)投放廣告解析 1) 迎澤區(qū)各物業(yè)投放廣告情況 2) 小店區(qū)各物業(yè)投放廣告情況 3) 萬柏林區(qū)各物業(yè)投放廣告情況 4) 杏花嶺區(qū)各物業(yè)投放廣告情況 5) 尖草坪區(qū)各物業(yè)投放廣告情況 2、不同城區(qū)各物業(yè)投放廣告金額解析 五、 2005年第一季度房地產廣告主特色廣告語分析 1、不同業(yè)態(tài)地產特色廣告語對比 （1）商鋪物業(yè) （2）住宅物業(yè) （3）商務物業(yè) 2、不同廣告主訴求跟蹤 舉例：同業(yè)態(tài)某個廣告主每月廣告訴求變化對比、4個月訴求變化匯總跟蹤 【商鋪業(yè)態(tài)】——銅鑼灣廣場 【住宅業(yè)態(tài)】——華宇綠洲 【商務業(yè)態(tài)】——鼎元時代中心 二、《媒體篇》 一、2005年第一季度分行業(yè)于十一大報紙投放房地產廣告的情況 （1）住宅（普通住宅和公寓）于不同報媒投放頻次、版面積、價格情況 （2）商鋪于不同報媒投放頻次、版面積、價格情況 （3）商務樓于不同報媒投放頻次、版面積、價格情況 （4）商住樓于不同報媒投放頻次、版面積、價格情況 二、總結：2005年第一季度房地產行業(yè)媒體選擇傾向 三、舉例說明：不同業(yè)態(tài)——不同廣告主媒體選擇傾向 （1）商鋪業(yè)態(tài)——銅鑼灣廣場 （2）住宅業(yè)態(tài)——華宇綠洲 （3）商務業(yè)態(tài)——鼎元時代中心 三、《附錄》 一、房地產行業(yè)調查表 時代精奇市場調研問卷表-----《消費者住宅需求篇》 二、地產廣告主項目名稱、開發(fā)商、地址、銷售電話表 一、《行業(yè)篇》 一、2005年第一季度地產廣告主每月出現數量情況 由上圖得知：2005年1月至2005年3月期間，地產廣告主于太原主流報紙媒體出現數量 高低不等。在此三個月當中，1月出現廣告主數量等于2月+3月之和，而每月地產廣告主 出現數量與04年10月、11月比較相對較少。 由于傳統(tǒng)節(jié)日——春節(jié)的到來，習慣上屬購物狂潮期，但大量消費者的注意力被商場的 促銷活動所吸引，對地產銷售沖擊很大，引起地產銷售處于低潮期，故在05年2月期間地 產開發(fā)商不會在廣告上下很大手筆。 從2002年至今，時代精奇數據中心通過對太原地產市場的長期跟蹤監(jiān)測，發(fā)現太原地 產銷售的回暖期在每年的5-6月間，熱銷期在每年的9至11月期間。 二、地產廣告主物業(yè)屬性、地域區(qū)別 由此圖得知：太原市不同物業(yè)地產近期出現數量的比重情況，作為衣食住行中的主要 構成部分——“住宅”占據了市場一多半的份額，提及數量之和大于“商鋪+商務+雜合”業(yè)態(tài) 之和，（雜合指：一個地產同時包含商鋪、商務等多種業(yè)態(tài)）。 此現象說明： 1. 當今住宅的市場需求仍很大； 2、以經營、投資收益為主的“商鋪”出現了4家，同樣證明了商鋪市場的存在性，但與 2003年“太原商鋪年”相比較而言，05年的商鋪市場處于了理性消費期； 3、一個城市的中心區(qū)最高級表現既不是商業(yè)街的火熱，也不由住宅樓密度的大小所 決定，而是以工作者的辦公環(huán)境是否快捷、辦公效率是否很高為標準，所以高科技含量 的商務寫字樓成為了一張城市的名片，太原市2005年第一季度出現了5家純商務樓，說明 太原市的經濟有待發(fā)展； 4、在05年第一季度未出現“商住樓”業(yè)態(tài)的地產，說明從寫字樓和住宅演變而來的“商 住樓”已風光不再，消費者開始對此種物業(yè)屬性的項目心存懷疑，因為既想達到商務樓的 私密性，在配套設施上，又想達到住宅的舒適功能，本身存在著一定的矛盾性，從開發(fā) 商盈利的角度講，商住樓的售價略高于住宅，低于寫字樓，因此05年商住樓在太原商品 房市場上體量不會很大。 從03年太原市政府提出“南移西進”政策以來，整個太原市人民的消費目光盯緊了位 于太原市的南城區(qū)—— “小店”，故此在05年小店區(qū)地產開發(fā)勢頭不減，仍屬地產項目開發(fā)的熱區(qū)域；而作為購 物、生活、就業(yè)、就學、就醫(yī)等配套完善的迎澤區(qū)仍被開發(fā)商看重，不斷在寶地里搜金 、見縫插針式地開發(fā)地產項目，杏花嶺區(qū)與迎澤區(qū)相毗鄰，此區(qū)域借迎澤區(qū)之勢，以及 “山西世貿中心、華宇國際、第五大道”等商務樓的出現，為此區(qū)增添了閃光的亮點，正 逐漸形成以商務為主的區(qū)域，號稱“太原市的CBD區(qū)”；萬柏林和尖草坪區(qū)以重工業(yè)為主， 萬柏林區(qū)在03年也進入政府規(guī)劃的“西進”范圍內，但這片沃土仍有待開發(fā)！ 三、2005年前3個月地產行業(yè)于報紙投放硬廣告月流變圖 “3個月內地產于報紙投放廣告月流變圖”與“地產廣告主每月出現數量”情況成正比。 四、2005年第一季度太原房地產廣告投放情況概述 1、2005年第一季度分物業(yè)項目廣告主投放排名 （1）2005年第一季度住宅廣告主于報媒投放情況 2003年9月開盤的“華宇綠洲”， 以水景作為主賣點。2004年由于華宇集團在山西晚報承包了版面，此項目05年3個月以3 0多萬元投放廣告，說明此開發(fā)商資本雄厚；位于府西街的泛華盛世于2004年10月開盤， 由山西晉隆建設發(fā)展有限公司開發(fā)，廈門泛華集團·泛華地產投資興建的住宅項目，以別 墅式公寓為主推向市場；2004年12月內部認購的 “尚領世家”，以挑高5米的戶型空間作為強賣點，通過近五個月的銷售，基本售馨，此項 目與04年并州東街卷煙廠附近的“優(yōu)派對”規(guī)劃形態(tài)相同，利用戶型挑高空間作為強賣點 ，雖均價為：4400元/平米，但買三十平米可以得到六十平米的實用面積，被一大部分市 民接受認可，說明太原市民仍看重價格，對房子品質、實用不太注重。 濱東花園、宜佳美墅、百桐園、河畔明珠等住宅被稱為“太原高檔住宅樓”，具體價格 與廣告投放量見“2005年第一季度“不同價位項目”廣告比例分析“ （2）2005年第一季度公寓廣告主于報媒投放情況 2005年1- 3月份太原市號稱公寓項目的地產僅“東大盛世華庭”一家，下圖為此項目在05年第一季度 于太原主流報媒投放硬廣告情況。 〈東大盛世〉屬雜合業(yè)態(tài)地產，包含商業(yè)與酒店式公寓兩大部分，上圖為此地產200 5年推出“酒店式公寓”投放廣告情況圖。 （3）2005年第一季度商鋪廣告主于報媒投放情況 05年第一季度，商鋪業(yè)態(tài)中——銅鑼灣廣場與和信摩爾投放廣告額幾乎趨于等同狀態(tài)， 約為40萬元，“東大盛世華庭商業(yè)廣場”位居第三。 太原銅鑼灣廣場由山西寶地房地產開發(fā)有限公司與深圳銅鑼灣百貨有限公司、天津 家世界連鎖商業(yè)集團有限公司以及香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司聯(lián)合攜手，銅鑼灣的 經營團隊大多來自深圳銅鑼灣廣場，其帶來的并不僅是建筑面積的擴張，還有消費模式 的改變。為了擴大知名度，吸引更多的消費者，在太原本土大量投放廣告。再加上“家世 界”2005年3月底的正式開業(yè)，為銅鑼灣的二期銷售奠定了良好的基礎；和信摩爾位于長 風大街與平陽路交叉口，銷售均價約為：14000元/平米，目前全國知名的“沃爾瑪超市” 和“燕莎購物”已進駐，分別于2005年3和8月開業(yè)。東大地產投資興建的“東大盛世華庭商 業(yè)廣場”位于三墻路與壩陵街交叉口，銷售均價約為16000元/平米，由寶利發(fā)全案策劃， 在一定的時期內以大量的廣告爆炸式地投放于市場，從而引起消費投資者的注意。 （4）2005年第一季度商務樓廣告主于報媒投放情況 2004年至今，知道“鼎元時代中心”的群眾為數不少，此項目在銷售推廣上利用戶外、 墻體、過街燈、報紙廣告同步進行了轟炸式的投放，起到了一種人人皆知的效果，從20 04年8月開盤至今，銷售狀況良好； “聞匯大廈”由山西日報報業(yè)集團投資興建，具有一定的背景，此項目由“商鋪、寫字 間、住宅”三種不同的物業(yè)構成，從2004年6月至今主推寫字間； “北美楓情”地處漪汾街，屬于“西進”范圍，周圍就學、就業(yè)等市政配套的不斷完善， 使得此項目2005年3月27日隆重推出4層寫字間內部認購。 “第五大道”太原市CBD中央商務圈，地處府東街，以5A智能化、純商務血統(tǒng)立足于市 場上。 即將在2005年打開“太原市純寫字樓新紀元時代”！ （5）2005年第一季度商住樓廣告主于報媒投放情況 在2005年第一季度太原市商住樓未刊登廣告，由此可見，商住樓在風行一段時間后， 在市場上銷聲匿跡。 二、2005年第一季度分物業(yè)地產廣告投放情況分析 從《05年第一季度不同業(yè)態(tài)地產于報媒投放情況圖》得知：商鋪與商務樓廣告投放額不 相上下，分別為113萬和112萬元；住宅投放總金額之和緊隨兩者。一般而言，地產項目 的廣告投放額占銷售金額的1-3%。 商鋪之所以仍孤注一擲地大批量投放廣告，與此種業(yè)態(tài)的體量、售價、投資回報、返 租率有一定的內在聯(lián)系； 購置商務樓的人群，大致分為兩種：①自開公司購置②由于某一區(qū)域、地段可保值增值 ，用來出租的投資客購置，同時商務寫字樓可作為一個公司的門面，也存在投資回報的 概念，在太原市商品房開發(fā)面積上占據一大份額； 購買住宅的人群可大致分為以下幾種：①動拆遷購房者②外來定居人口③適婚青年購房 ④改善居住條件和投資購房者。 在2005年第一季度，有17家住宅、6家商鋪、6家商務樓分別于太原11大主流報紙媒體 投放了廣告，由此看出置業(yè)者對住宅的需求遠遠大于商鋪、商務、商住樓的需求量，由 于需求的原因，住宅出現數量的份額仍獨占鰲頭！ 由以下不同業(yè)態(tài)商品房的太原市均價可以推斷：“目前太原商品房市場的現狀如何？ ” 三、2005年第一季度“不同價位項目”廣告比例分析 1、住宅廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價2000-3000（含3000）元住宅項目 B、均價3000-4000（不含4000）元住宅項目 C、均價4000元以上 2、公寓廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 2005年第一季度只有一家酒店式公寓業(yè)態(tài)的廣告主——“東大盛世華庭”于報媒投放了廣 告，此項目公寓均價為6180元/m2，地處：三墻路與壩陵街交叉口。 在2004年太原市新增含有“酒店式公寓”物業(yè)屬性的地產項目有兩家，為“山西世貿中 心”和“中保京華城”，銷售均價分別為：4600元/平米和3800元/平米，由于地段、區(qū)域的 差別，使得兩個樓盤在銷售價格上產生的巨大的反差，說明1、太原市政府提出的“南移 ”政策，影響著太原市的房價；2、地產的售價與同地區(qū)大環(huán)境相關聯(lián)，有你漲我也漲之 局面。 3、商鋪廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價4000-16000元商鋪項目投放廣告情況 “天潤柏川.龍城帝景”由 山西中聯(lián)實業(yè)有限公司開發(fā)，天潤柏川投資，屬御花園假日廣場第二期商鋪開發(fā)項目， 銷售均價一層為：23800元/平米，商鋪總體均價為13800元/平米。 “鼎元時代中心”在推商務樓的同時，推出臨街底商，價格為：14800元/平米。 4、商務樓廣告主05年第一季度于太原十一大主流報媒投放廣告情況 A、均價3000-4000元商務樓項目 B、均價4000-5000（含5000）元商務樓項目 C、均價5000以上商務樓項目 |　項目名 |投放頻 |投放版面(以23*32.5cm|投放金額(萬 | |稱 |次 |為1版) |元) ...
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