投資××自然村項(xiàng)目開發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告
投資×××××自然村 項(xiàng)目開發(fā)之運(yùn)行 可 行 性 報(bào) 告 福建省××投資有限公司榕樹下撰稿 （參考文件） 二OO一年十月 目 錄 第一章 總論…………………………………………………1 一、項(xiàng)目投資主體與意愿…………………………1 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及投資結(jié)構(gòu)…………………………1 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)……………………………………3 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………3 二、需求預(yù)測(cè)………………………………………4 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)架………………………………………5 一、基本方案確定…………………………………5 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件…………………………………5 第四章 項(xiàng)目實(shí)施……………………………………………7 一、建設(shè)工程進(jìn)度安排……………………………7 二、投資估算與投入計(jì)劃…………………………8 第五章 收入、成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)……………………………8 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估……………………………………………10 投資×××××自然村項(xiàng)目 開發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告 第一章 總 論 一、項(xiàng)目投資主體與意愿： 為了加速以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國(guó)家大 力推行住房制度改革的關(guān)鍵。而福建省××投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱本公司）集廣州、深 圳、北京等地開發(fā)樓盤的實(shí)踐與策劃尺度以及港臺(tái)商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開發(fā)的 本質(zhì)意愿： 1、以普通百姓購房為意識(shí)，建造一個(gè)文明進(jìn)步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社 會(huì)性的優(yōu)化空間。 2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上， 實(shí)現(xiàn)資金的增殖回流。 3、以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠價(jià)銷售策略組織運(yùn)營(yíng)，從投資的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)、成本和財(cái)務(wù)計(jì) 劃動(dòng)態(tài)決策入手，形成消費(fèi)者權(quán)益為購房主導(dǎo)。 4、避免局部的營(yíng)利性和無序性的干擾，強(qiáng)調(diào)整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整 和社區(qū)服務(wù)的周全以及體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的前瞻性。 5、歐式建筑風(fēng)格與古城風(fēng)貌、民族風(fēng)格相吻合。在舊城改造時(shí)，保護(hù)好園林、名勝 、古跡等。 6、采用新的建筑材料，選擇的色調(diào)和隔音效果確實(shí)能接近自然的環(huán)境。 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及投資結(jié)構(gòu)： 1、項(xiàng)目概況與有利因素 ×××××自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風(fēng)街道××村委會(huì)管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線， 東臨福飛路僅一條8米河道相隔，正對(duì)面為“麗景大酒店”，視野開闊；南接“湖前小區(qū)”， 該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房300多間約160戶村民，近 35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地紅線內(nèi)現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿 過，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加 層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠(yuǎn)超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開 發(fā)安居之有利因素： ①空氣清晰。在四至范圍500米內(nèi)沒有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛 路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯(cuò)落的自然景觀。 ②兩條16米規(guī)劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)和D區(qū) 。規(guī)劃時(shí)將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟(jì)效益。 ③有××村委會(huì)的支持，做好居民的思想及其配合工作使開發(fā)前期工作能順利進(jìn)行有了 保障。 2、項(xiàng)目改建開發(fā)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總征地面積48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測(cè)算），實(shí)用地面積37930平方米，在 此范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。 上部總建筑面積104100平方米，其中：公建面積2500平方米，店面8900平方米，住宅91 680平方米。地下室6700平方米，預(yù)計(jì)可停車約140部；半地下室停車面積2850平，停車 80部。設(shè)計(jì)有700套住宅約2450人居住。建筑基底面積13220平方米，建筑密度34.8%，容 積率2.72，綠地率30%。 3、降低成本形成真實(shí)性 ①利用計(jì)算機(jī)等辦公設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全程管理，可以縮短設(shè)計(jì)、訂購、施工組織選擇 與施工進(jìn)度時(shí)間； ②本公司與監(jiān)理機(jī)構(gòu)技術(shù)力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術(shù)人員和現(xiàn)場(chǎng)管理 人員的人工費(fèi)用與辦公費(fèi)用； ③以優(yōu)秀樓盤促進(jìn)銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費(fèi)用，也可避免濫用廣告和 提供不真實(shí)的信息給消費(fèi)者； ④融合金融操作手法并合理投入資金，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本 為足夠支付的最低要求形成資本收益。 此外，還可通過管理手段對(duì)施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實(shí)施嚴(yán)格的信用監(jiān)督， 將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動(dòng)起來，有效地組合真實(shí)的成本。這種 信用監(jiān)督機(jī)制形成專業(yè)化的住宅市場(chǎng)細(xì)化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)及業(yè)主的權(quán)益上。 4、總投資、出資結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 投資總額計(jì)劃1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內(nèi) 部各股東集資，不占有國(guó)有資金和其他企業(yè)資金。全程計(jì)劃融資肆仟萬元人民幣，出資 額及其時(shí)間按工程實(shí)際進(jìn)度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內(nèi)部股 份資金主要用于項(xiàng)目開發(fā)的前期費(fèi)用，施工建造費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi) 用及其它相關(guān)費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目除住宅、商場(chǎng)外，還包括辦公建房、銷售大廳、機(jī)房、老 人活動(dòng)中心、室內(nèi)外健身場(chǎng)所與幼兒園和停車場(chǎng)等的建設(shè)。 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)的思維需要更新和提高 。因此，本公司在決策開發(fā)前對(duì)市場(chǎng)的分析由為重要。揚(yáng)長(zhǎng)避短，趨利避害。這種開發(fā) 前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實(shí)情實(shí)力。 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)還處于起步階段，但人們已開始意識(shí)到它的優(yōu)勢(shì)。在北京 地區(qū)已形成有相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)商，開發(fā)的規(guī)模和速度也相當(dāng)驚人。福州成片開發(fā)的地塊 相對(duì)較少，東擴(kuò)南移計(jì)劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤的樓花預(yù)售相對(duì)好。因 此，福州市的住宅市場(chǎng)不是“熱”的問題，而是需要大力發(fā)展。在近二、三年內(nèi)福州住宅 市場(chǎng)走低谷的可能性不大。 現(xiàn)狀調(diào)查： 1、無論從數(shù)量方面還是在質(zhì)量方面，城市住宅總體發(fā)展水平偏低，市場(chǎng)銷售總體呈 現(xiàn)低速增長(zhǎng)狀態(tài)。老城鎮(zhèn)的格局有所打破，但與建設(shè)現(xiàn)代化都市的要求相差甚遠(yuǎn)。 2、已生存幾十年的危陋簡(jiǎn)房還不少，有大量的舊城和危舊房屋需要改造更新。 3、城鎮(zhèn)住宅有特別巨大的需求潛力，與現(xiàn)實(shí)的住宅供給能力有反差，表現(xiàn)在二環(huán)路 之內(nèi)的現(xiàn)房幾乎沒有。 4、布局上早年以多層、低層為主，今年興起多層與高層之間（稱為小高層）系列。 總論：投資開發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場(chǎng)空間。如果能夠建造一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示范小區(qū) 的形象建筑住宅以及安裝上真正的智能化系統(tǒng)，是可以占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。 二、需求預(yù)測(cè) 1、房地產(chǎn)開發(fā)主要分為住宅開發(fā)、商場(chǎng)開發(fā)和寫字樓開發(fā)三大類。從近年的統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)看，銷售熱點(diǎn)多集中在住宅上，其次為商場(chǎng)。而從2001年上半年開始，福州人住高層 或中高層的思維已被鎖定，特別是在市中心一線中高層，高層銷售情況良好，沒有多少 剩余的房子。盡管目前開發(fā)企業(yè)都有自己固定的銷售方式與手段，但只要做到切實(shí)降低 了建造成本和銷售費(fèi)用，優(yōu)秀的樓盤不論中高層，還是多層，依然具有極大的吸引力。 2、從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況看，多層住宅雖然銷路良好，市中心的樓房供不應(yīng) 求，但這部分商品房的銷售總量所占比重較小。大部分商品房的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)集中在遠(yuǎn)離市中 心（五一廣場(chǎng)至溫泉公園一線）的地塊上。而本項(xiàng)目正好處于該競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)上。由此，對(duì)于 占有和維持一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)份額，低成本，高質(zhì)量是本公司很感興趣的。如果開發(fā)組織得 當(dāng)，吸引消費(fèi)者成為可能。 3、由于加入WTO世貿(mào)組織的確定和福州市戶籍政策的放開，將以福州為中心的貿(mào)易 區(qū)，可能會(huì)有相當(dāng)?shù)耐馍毯腿珖?guó)各地的流動(dòng)商人來榕居住。特別是農(nóng)村居民，將可能大 量涌入城市，這都給福州住宅市場(chǎng)帶來良好的商機(jī)。 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)架 一、基本方案確定： 1、規(guī)則平衡方案見表1。 規(guī)劃平衡表 表1 單位：平方米 |序號(hào) |項(xiàng) 目 |建筑面積 |比重% |備 注 | |1 |總征地面積 |48690 | | | |2 |實(shí)用地面積 |37930 |77.9 | | | |其中：綠地 |11379 |30 | | | | 區(qū)內(nèi)道及其地 |13331 |35.2 | | | | 建筑物占地 |13220 |34.8 | | |3 |總建筑面積 |104100 | | | | |其中：住宅面積 |91680 |88.07 | | | | 店面市場(chǎng)面積 |8900 |8.55 | | | | 公建面積 |2500 |2.4 | | | | 其他住宅 |1020 |0.98 | | 2、本項(xiàng)目4個(gè)區(qū)建筑風(fēng)格相似，工程內(nèi)容相同。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件： 1、立面造型為全歐式風(fēng)格，外墻面采用臺(tái)灣“鈴鹿涂料——陶瓷石系列”（ 主色為乳白色其他顏色相配按設(shè)計(jì)效果選擇）永保十年不變色，以高格調(diào)優(yōu)值感，外觀 獨(dú)特為首選。 2、戶型面積設(shè)計(jì)80~160平方米，復(fù)式180~220平方米，以一梯二戶為標(biāo)準(zhǔn)。大于13 0平方米的戶型保持面積：主臥室15~22平方米、客臥室11~15平方米，客廳30~45平方米 ，餐廳15~20平方米，廚房和衛(wèi)生間6~8平方米，陽臺(tái)5平方米，每戶均有2至3個(gè)陽臺(tái)。以 三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標(biāo)準(zhǔn)。 3、鳥瞰規(guī)劃效果：以多層為主，適當(dāng)?shù)牡蛯优c高層散綴于多層之間。 4、立體采用永久性鋼筋混凝土，剪力墻結(jié)構(gòu)，七度以上抗震。室內(nèi)墻面水泥砂漿找 平，內(nèi)部除剪力墻外不做分割，不擺設(shè)衛(wèi)生潔具，窗戶均采用韓國(guó)夏音木紋色塑鋼門窗 （具備隔音、隔熱、防水性能）綠色中控鍍膜玻璃。 5、單元分?jǐn)偮士刂圃?2%以內(nèi)。 6、房?jī)?nèi)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：保持良好的通風(fēng)采光條件，南向?yàn)榇罂蛷d與主臥室，北向?yàn)榭团P 室及廚房、餐廳。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。 7、空間組合：躍層式、復(fù)合式、閣樓式、錯(cuò)層式與普通式。 8、各單元入口配備進(jìn)口名牌電梯（低層除外），每戶入室安裝名牌防盜門一次到位 。區(qū)內(nèi)配有先進(jìn)的智能化電腦控制服務(wù)系統(tǒng)，解決安全、通訊、資訊、防盜、消防、物 業(yè)管理服務(wù)。 9、中心花園設(shè)計(jì)按德國(guó)園林與住宅區(qū)綠色風(fēng)格分布設(shè)施，并配有雕塑、噴泉、綠地 小道、健身步行道及健身用具。區(qū)外環(huán)境東面設(shè)計(jì)一條長(zhǎng)達(dá)150米的休閑步行道，符合住 客的欣賞品味?；緲?gòu)思：借山、借水，使山水與建筑色彩共一體；在綠化中，把建筑 設(shè)計(jì)的比例，尺度、色彩與感情的投入融在一起。 10、擬采用雙線路供電、自備發(fā)電機(jī)組。 11、建安工程按980元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和 保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。 12、建設(shè)內(nèi)容主要以商場(chǎng)與住宅組成。共用場(chǎng)所：幼兒園、老人活動(dòng)室、棋牌室、 接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場(chǎng)所。 13、區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流，嚴(yán)格區(qū)分車行道、步行道和綠化道，形式無障礙通行的交 通組織形式。 本項(xiàng)目建后，將與北面新開發(fā)的住宅小區(qū)連成一片，形成集商業(yè)、貿(mào)易、住宅為一 體的現(xiàn)代服務(wù)社區(qū)。 第四章 項(xiàng)目實(shí)施 一、建設(shè)工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目全程開發(fā)期為30個(gè)月，即前期籌備階段6個(gè)月，需要完成總平規(guī)劃報(bào)批、選址 、拆遷與建審等系列工作；建設(shè)工程期24個(gè)月。四個(gè)區(qū)分兩個(gè)步驟進(jìn)行，第一期開發(fā)A區(qū) 和B區(qū)，首選安置好村民居??；B區(qū)和C區(qū)開發(fā)時(shí)間間隔不超過5個(gè)月。進(jìn)度分析以每3個(gè)月 為一序期，共分10個(gè)序期進(jìn)行分析。全程運(yùn)行計(jì)劃見表2。 表2 |序期 |1 |2 |3 | |店面（一層） |1100 |8900 |7800 | |住宅 |33900 |91680 |57780 | |地下停車面積 | |6700 |3000 | |配套公建設(shè)置 | |2500 | | |半地下停車面積 | |2850 |2850 | 2、售房計(jì)劃：店面和住宅可用于銷售部分，依現(xiàn)有住宅市場(chǎng)定價(jià)原則，初步定價(jià)：店面 4500元/m2，住宅2100元/m2。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補(bǔ)貼給村民 每平方米120元和其他拆遷與過渡貼補(bǔ)外，更新費(fèi)尚可收取350元/m2。有關(guān)銷售收入計(jì)劃 見表5。 表5 單位：萬元 |序號(hào) |功 能 |均價(jià)（元） |面積m2 |金 額 | |1 |店面 |4500 |7800 ...
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