武漢后湖花園完整可行性研究報(bào)告
武漢后湖花園完整可行性研究報(bào)告 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后 湖鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要 同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng) 目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資 分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的 方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值3620.11萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 [關(guān)鍵字]后湖花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) ABSTRACT The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage. [key word]Houhu Garden project investment develop and manage 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì) 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站http://www.fdc.com.cn）； 3、國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4、武漢市2000房地產(chǎn)年鑒； 5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 6、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三 大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī) 劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同 意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) 1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以 下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過(guò)20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式 ：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。 ②容積率：1.4 ③總建筑面積：11.72萬(wàn)M2 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2 小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2 公建面積：0.5萬(wàn)M2 ④建筑密度：22.5% ⑤綠化率：40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有 待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏 觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn) 健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力 度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需 求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn) 展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料 顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā) 展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房 銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò) 大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房 空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好 轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈 現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表 2000年實(shí)際 比上年同期+% 住宅投資（億元） 3318.7 25.8 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方米） 16984.1 26.9 商品房銷(xiāo)售額（億元） 3571.0 30.1 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9 占總銷(xiāo)售額的比重（%） 79.5 -- 1． 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901.73億元 ，與上年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318 .74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅1.32億平方米，占 商品住宅銷(xiāo)售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 3． 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上 年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元 ，下跌7.95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房 貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年 全部貸款新增額的40%。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市 場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起 ，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠 化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到 加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策 法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長(zhǎng)11.07%；全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米， 比1999年增長(zhǎng)3.68%；總竣工面積為454.11萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)2%；其中住宅竣工面 積達(dá)377.31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長(zhǎng)8.6%；全市商品房銷(xiāo) 售總面積為303.76萬(wàn)平方米，其中住宅為244萬(wàn)平方米，占總面積的80.33%，銷(xiāo)售額達(dá)6 0.2億元；空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市 場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù)數(shù)為19481戶(hù)，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80.15萬(wàn)平方米 ，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方 面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為21647戶(hù)，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速 地增長(zhǎng)。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始 步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重 要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率 為86.43%。從圖中可以看出：2000年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度 已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良 好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為3 5.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè) 新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 （3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，20 00年武漢市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格 指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的 住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基 數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房http://www.fdc.com.cn〉 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2000年，武漢市 正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出 歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò) 度轉(zhuǎn)換，從2000年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已 經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受20%的折 扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi) 始則實(shí)行“零折扣”。住宅這...
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