物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī) 現(xiàn)將現(xiàn)行的物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)整理如下，與大家分亨！ 財政部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知 財基字〔１９９８〕７號 國務(wù)院各部門、各直屬機構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）： 　　為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營 特點，我們制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何 問題，請及時向我部反映。 抄送：財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處。 　　附件：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 １９９８年３月１２日 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 第一章　總則 　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和 經(jīng)濟核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。 　　除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。 　　第二條　本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)） ，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責 任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。 　　其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。 　　第二章　代管基金 　　第三條　代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管 的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 　　房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位 ，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯 間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。 　　共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施 設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用 照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳 池、各類球場等。 　　第四條　代管基金作為企業(yè)長期負債管理。 　　代管基金應(yīng)當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的檢查與監(jiān)督。 　　代管基金利息凈收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作代 管基金滾存使用和管理。 　　第五條　企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、 商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當設(shè)立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法 規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。 　　管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。 　　商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。 　　第六條　企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè) 產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè) 備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用 設(shè)施設(shè)備維修基金。 　　第三章　成本和費用 　　第七條　企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服 務(wù)等過程中發(fā)生的和項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。 　　第八條　企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成 本包括直接人工費、直接材料費各間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接 費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。 　　直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。 　　直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動 力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 　　間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資 產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租 賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等 。 　　第九條　企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。 　　第十條　企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。 　　第十一條　企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用 期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。 　　第十二條　企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的０.３％－０.５％計提 壞帳準備金，計入管理費用。 　　企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。 　　不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳， 沖減管理費用。 　　第四章　營業(yè)收入及利潤 　　第十三條　營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包 括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 　　第十四條　主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收 入。 　　物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦 性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。 　　物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建 筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用 設(shè)施收入。 　　物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房 屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 　　第十五條　企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認 為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 　　物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為 營業(yè)收入的實現(xiàn)。 　　企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當 根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 　　第十六條　企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收 入。 　　第十七條　補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。 　　第十八條　營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。 　　主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用 及財務(wù)費用后的凈額。 　　營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 　　其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后 的凈額。 　　第十九條　其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入 ，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收 入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 　　商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商 業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食 店等經(jīng)營收入。 　　第二十條　其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出 。 　　企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。 　　企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分 期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。 　　第五章　附則 　　第二十一條　本規(guī)定自１９９８年１月１日起施行。 　　第二十二條　本規(guī)定由財政部負責解釋和修訂。 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知 發(fā)改價格[2003]1864號 各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設(shè)廳、房地局： 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共 和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們， 請執(zhí)照執(zhí)行。 附：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 中華人民共和國建設(shè)部 二○○三年十一月十三日 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第一條　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人 民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。 　　第二條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 　　第三條　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)； 鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競 爭形成。 　　第四條　國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)服務(wù)收費 的監(jiān)督管理工作。 　　縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域 內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 　　第五條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場 調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主 管部門確定。 　　第七條　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng) 當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其 浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動 幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　第八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行 公示。 　　第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用 。 　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè) 管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承 擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 　　第十條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服 務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定 應(yīng)當一致。 　　第十一條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企 業(yè)的酬金。 　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 　　6、辦公費用； 　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修 資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 　　第十二條　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所 交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不 少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提 出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。 　　第十三條　物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物 業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進 行審計。 　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物 業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 　　第十五條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè) 服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主 委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服...
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