物業(yè)管理?xiàng)l例釋義
物業(yè)管理?xiàng)l例釋義 制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和 工作環(huán)境，制定本條例。 【釋義】 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的。 隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不 窮。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)沒(méi)有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺 乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此 ，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例)的出臺(tái)就具有極為重要的意義。 根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個(gè)方面： 1) 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理企 業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”就反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù) 與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長(zhǎng)期性和我國(guó)城市化發(fā)展，可以 預(yù)見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利 益。如果沒(méi)有良好的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問(wèn)題，業(yè)主 買的嶄新的房屋不久就可能會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。因此， 物業(yè)管理的有無(wú)和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的 大問(wèn)題。 目前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地 都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾 多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬(wàn)別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸 上升。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理 行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。 物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管 理問(wèn)題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽(tīng)取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見(jiàn)，預(yù)先 完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)竣工 時(shí)參與驗(yàn)收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義 務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服 務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng) 歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的 要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購(gòu)房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有 利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的 正常穩(wěn)定。 (二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。 物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義 民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境 和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活 動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè) 使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的 發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開(kāi)展 ，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改 觀，進(jìn)而吸引更多的外來(lái)投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力。 物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相 關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。 物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房 屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行 維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是一種 與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推 進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng) 的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度 統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的物 業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。實(shí)行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功 能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工 作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。 關(guān)于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個(gè)方面作出分析： (一)物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體 。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活 動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要 滿足針對(duì)物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策 法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維 護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。 (二)物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委 托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表全體 業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá) 全體業(yè)主的要求。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)確定所管理的物業(yè)， 闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會(huì) 經(jīng)過(guò)討論研究，最后做出決議。(3)委托管理工作范圍。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維 修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、管理費(fèi)及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等。(4 )業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì)議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并討論 重大管理事項(xiàng)。(5)報(bào)告制度。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)定期報(bào)告工作，定期公布賬 目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。其他如保密條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭(zhēng)議的解決等 等。 (三)物業(yè)管理的基本內(nèi)容。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的 專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：(1)房 屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的 管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工 作； (6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類； (2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服 務(wù)；(6)社會(huì)福利類。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大 類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、 第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心 做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 物業(yè)管理企業(yè)的方式——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 【釋義】 本條規(guī)定了國(guó)家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征就是通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的競(jìng) 爭(zhēng)，達(dá)到買賣雙方等價(jià)交換的目的。因此，競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在 。然而，縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理公 司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得并沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而輕易獲取，普遍存在著誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理 的狀況。從El前的物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有 以下幾種：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是 由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來(lái)；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會(huì) 上自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開(kāi)發(fā) 商，大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化的要求 ，如果長(zhǎng)期下去，還會(huì)因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或 開(kāi)發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物 。 物業(yè)管理呼喚競(jìng)爭(zhēng)，這里的競(jìng)爭(zhēng)主要是指物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。在物業(yè)管理市場(chǎng)上 ，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)的存在，業(yè)主可以較為自 由地對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對(duì)于已 經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)也同樣存在。聘用和改聘對(duì)物業(yè)管理公司的激勵(lì)約束 作用是通過(guò)其聲譽(yù)發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時(shí)，主要 就是考察它過(guò)去的業(yè)績(jī)，即其聲譽(yù)。因此，競(jìng)爭(zhēng)的壓力越大，物業(yè)管理公司對(duì)其聲譽(yù)也 就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵(lì)其約束手段的作用就越大。當(dāng)然，物業(yè)管理公司 對(duì)聲譽(yù)的重視，還取決于另一個(gè)因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說(shuō)，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情 況的準(zhǔn)確程度。在經(jīng)濟(jì)信息流通率越高的地方，聲譽(yù)與現(xiàn)實(shí)情況就越接近，從而聲譽(yù)也 就越受重視。正是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)于解決代理關(guān)系下形成的動(dòng)力問(wèn)題和短期行為問(wèn) 題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重 要的意義。這就是物業(yè)管理市場(chǎng)化的真正動(dòng)因所在。 在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)主體。也就 是說(shuō)，它基本上是一種企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其余四種，基本上沒(méi)有向社會(huì) 化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過(guò)提供管理服務(wù) 來(lái)獲取盈利。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企 業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方式，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉(cāng)促上陣，難 免“穿新鞋、走老路”。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、專業(yè)化 、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢(shì)，那種隸屬于開(kāi)發(fā)商或由房管所派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè) 會(huì)因先天下不足而愈來(lái)愈不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平， 培育和建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，從而使物業(yè)管理形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，走市場(chǎng)化的道 路，還亟待培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)招標(biāo)一投標(biāo)方 式，接受業(yè)主委員會(huì)的聘請(qǐng)。雙方在完全平等的原則下，通過(guò)雙向選擇簽訂合同，明確 各自的權(quán)利義務(wù)。(2)確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，沒(méi) 有權(quán)威的價(jià)格機(jī)制，就不可能有公正競(jìng)爭(zhēng)行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。當(dāng)然， 確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的價(jià)格水平，而是指由市 場(chǎng)定價(jià)。政府主管部門只需根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平 第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。 【釋義】 本條是關(guān)于國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。 物業(yè)管理作為我國(guó)新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開(kāi)放以及建 立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要，是我國(guó)城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型 與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用 現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件(如房屋、設(shè)備與設(shè)施等 )和軟件(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學(xué)管理，通過(guò)內(nèi)部不同層次的管理...
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