珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場(chǎng)分析
珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場(chǎng)分析 一、珠江新城概況 3 （一）總體概況 3 （二）土地利用現(xiàn)狀及特征 3 1、西區(qū)A、E、I區(qū) 3 2、中軸線區(qū)B、F、J區(qū) 4 3、東1區(qū)C、G、K區(qū) 4 4、東2區(qū)D、H、L區(qū) 5 5、東3區(qū)M、N區(qū) 5 （三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀 5 1、文化教育設(shè)施配套 5 2、金融配套 5 3、飲食配套 6 4、商業(yè)配套 6 （四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃 6 1、交通現(xiàn)狀 6 2、交通規(guī)劃 6 （五）大型建筑工程 7 1、廣州圖書館新館 7 2、廣東省博物館新館 8 3、廣州市第二少年宮 8 4、廣州歌劇院 8 5、電視觀光塔 8 6、雙子塔 9 （六）SWOT分析 9 1、優(yōu)勢(shì)分析（S） 9 2、劣勢(shì)分析（W） 9 3、機(jī)會(huì)分析（O） 9 4、威脅分析（T） 9 二、住宅市場(chǎng)分析 10 （一）供應(yīng)量分析 10 1、已售住宅項(xiàng)目 10 2、在售住宅項(xiàng)目 11 3、潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目 11 （二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析 12 1、住宅使用用地現(xiàn)狀 12 2、住宅開發(fā)情況 13 3、住宅產(chǎn)品分析 13 4、住宅價(jià)格分析 15 5、住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析 16 （三）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 17 1、天河北板塊 17 2、東風(fēng)東板塊 18 3、濱江東板塊 19 三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析 23 （一）商鋪概況 23 （二）分布特點(diǎn) 23 （三）商鋪類型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 23 1、專業(yè)市場(chǎng) 23 2、裙樓商場(chǎng) 25 （四）商鋪面積及租售價(jià)格分析 27 1、裙樓商場(chǎng) 27 2、專業(yè)市場(chǎng) 28 （五）裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位建議 30 （六）投資風(fēng)險(xiǎn)提示 30 （七）前景展望 31 四、珠江新城寫字樓市場(chǎng)分析 34 （一）寫字樓供應(yīng)量分析 34 1、2004年前珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目 34 2、2005年珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目 35 3、2006--2007年竣工的寫字樓項(xiàng)目 37 4、初步預(yù)計(jì)2008年-2010年竣工的寫字樓項(xiàng)目 39 （二）寫字樓產(chǎn)品特征分析 41 （三）價(jià)格特征分析 45 （四）客戶群分析 45 （五）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 47 1、天河北-體育中心商務(wù)區(qū) 47 2、琶洲商務(wù)區(qū) 50 二零零五年七月 一、珠江新城概況 （一）總體概況 　　珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道 ，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商 建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個(gè)就業(yè)崗位。 　　珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為： 作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、 貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國際文化交流與合 作的基地。 珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦公為 主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。在廣州城市中軸線和珠江新城 景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館、青少年 宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場(chǎng)群、海心沙市民廣場(chǎng)等。 （二）土地利用現(xiàn)狀及特征 　　珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為14個(gè)街區(qū) 。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個(gè)：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、東2區(qū)和東3區(qū)。 1、西區(qū)A、E、I區(qū) 　　A區(qū)以商務(wù)辦公為主。該區(qū)目前土地開發(fā)進(jìn)度較慢，投入使用的僅有廣東省檢察院、 廣州市檢察院和美居中心；在建項(xiàng)目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停工狀態(tài)，其余地 塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見動(dòng)工。 　　E區(qū)為商住區(qū)。該區(qū)開發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗晶華庭、 南天廣場(chǎng)、漾晴居、星匯園和雙城國際，建成在售的也有星匯國際大廈和華普廣場(chǎng)。另 外，廣州海關(guān)新業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當(dāng)中。 　　I區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。建成已入住的住宅 包括名門大廈、新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也有星辰大廈和保 利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設(shè)當(dāng)中，包括保利大廈、發(fā)展中心大廈、南方電 力調(diào)度通信大樓、廣州國稅大廈和廣州信合大廈。此外，廣東檢驗(yàn)檢疫大廈、國門酒店 和恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地產(chǎn)交易中心也已進(jìn)駐浩瀚華軒的裙 樓寫字樓辦公。 2、中軸線區(qū)B、F、J區(qū) 　　B區(qū)為入口廣場(chǎng)與金融辦公區(qū)。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較大面積的 綠化用地，其余用地大多未開發(fā)。投入使用的僅有珠江新城廣場(chǎng)，在建的僅有富力的寫 字樓項(xiàng)目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務(wù)樓也處于停工狀態(tài)。 　　F區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場(chǎng)。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務(wù)金融辦公用地。除 美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大廈都在建設(shè)當(dāng)中 ，其余用地還未開發(fā)。 　　J區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)與文化廣場(chǎng)。該區(qū)以商務(wù)和文化設(shè)施用地為主，多個(gè)項(xiàng)目在如火如 荼地建設(shè)當(dāng)中，其中包括珠江新城七大地標(biāo)中的四個(gè)-- 廣州市第二少年宮、廣州圖書館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。在建的還包括 富力中心大廈和合景大廈兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的 臨時(shí)建筑和少量空地。 3、東1區(qū)C、G、K區(qū) 　　皆為自然村莊與村留商住用地。C區(qū)現(xiàn)為冼村的村鎮(zhèn)用地。G區(qū)有幾塊中海地產(chǎn)的地 塊，暫時(shí)仍未開發(fā)，在建的有一個(gè)冼村商住樓項(xiàng)目。其余還包括一些食肆，美居建材中 心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區(qū)一半的用地現(xiàn)時(shí)為獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項(xiàng) 目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產(chǎn)的幾個(gè)地塊正準(zhǔn)備動(dòng)工。 4、東2區(qū)D、H、L區(qū) 　　D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)現(xiàn)時(shí)主要為專業(yè)市場(chǎng)的集中地，包括有晶都汽車 城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場(chǎng)和廣東國際名車城專業(yè)市場(chǎng)，也 有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯豪大廈。寫字樓僅有勤 建商務(wù)大廈在售，住宅有合景太富和中海地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目在動(dòng)工之中。 　　H區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別墅和珠江公園外，剩下都是 比較小的地塊，有個(gè)天河石東甲子村復(fù)建房的項(xiàng)目在建。 　　L區(qū)為商住用地。該區(qū)已建成三個(gè)大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世界和新城 海濱花園，大部分已入住，還有一個(gè)力迅的大型住宅項(xiàng)目-- 上筑也在建當(dāng)中。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。 5、東3區(qū)M、N區(qū) 　　M區(qū)為文化娛樂綜合區(qū)與賽馬場(chǎng)。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場(chǎng)外，還未見任何文 化娛樂的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽 國際公寓，而寫字樓項(xiàng)目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)在建。其他仍有不少面積 的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。 　　N區(qū)為商住與酒店區(qū)。獵德污水處理廠占據(jù)該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入 住的南國花園，其余大部分為空地。 （三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀 1、文化教育設(shè)施配套 　　廣州市恒福中學(xué)（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學(xué)、天河第一中心小學(xué)、南國花園 小學(xué)、獵德小學(xué)、紅線女藝術(shù)中心等。 2、金融配套 　　中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國建設(shè)銀 行等。 3、飲食配套 　　麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府 、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。 4、商業(yè)配套 　　珠江新城廣場(chǎng)；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國際名 車城、名車市場(chǎng)、晶都汽車城、賽馬場(chǎng)汽車城；金天馬家私廣場(chǎng)等。 （四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃 1、交通現(xiàn)狀 　　開發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-- 臨江大道和珠江大道，2條交通主干道-- 花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路的建設(shè)，完成道路面積160萬平方米 。路網(wǎng)雖然較為完善，但公共交通配套仍相對(duì)缺乏。目前途徑珠江新城的公交線路只有 7條，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2號(hào)，線網(wǎng)布局簡(jiǎn)單，接駁區(qū)域較 少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的人士也明顯感覺到交通不便。而且珠江新 城現(xiàn)存有較多的"斷頭路"，打通將會(huì)牽涉較多的拆遷問題。交通問題仍然是影響珠江新 城整體發(fā)展的瓶頸。 2、交通規(guī)劃 　　地鐵三號(hào)線和五號(hào)線的建成將會(huì)對(duì)緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。地鐵三號(hào) 線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個(gè)站點(diǎn)，目前在緊張施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)2005年底 將會(huì)開通首段廣州東站至客村。五號(hào)線為東西走向，在珠江新城有珠江新城、獵德和賽 馬場(chǎng)三個(gè)站，并在珠江新城站與地鐵三號(hào)線換乘，這將均衡輻射珠江新城的東西部，使 交通問題得到大為緩解。 　　地面交通路網(wǎng)設(shè)計(jì)也正在完善。目前珠江新城的布局和路網(wǎng)骨架規(guī)劃在實(shí)施過程中 ，將根據(jù)各具體項(xiàng)目、地塊規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行深化和完善。未來將在珠江新城內(nèi)建設(shè)多個(gè) 對(duì)外出口：花城大道出口正在建設(shè)沿廣州大道雙方向的車行隧道，規(guī)劃控制了東 西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉(zhuǎn)交通壓力將會(huì)大大減少；廣州大 橋北橋頭預(yù)留了接臨江大道和連通沿江路的立交工程，可通過此處與東山區(qū)直接連接。 將建設(shè)獵德大橋、天河?xùn)|路系統(tǒng)工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通 道。過江后與海珠區(qū)連通，并通過石榴崗路和新光快速路直接到達(dá)番禺區(qū)或新規(guī) 劃的快捷路南段的新蟯南路。一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過廣園東快速路 可分流大量車輛。目前該項(xiàng)目已由廣州市政園林局負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì) 。結(jié)合地鐵五號(hào)線建設(shè)，同步實(shí)施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的 科韻路，規(guī)劃考慮了設(shè)置進(jìn)出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設(shè)計(jì)的臨江大道 東沿線，將進(jìn)一步提高珠江新城東西向的通行能力。 　　此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠 江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號(hào)人行隧道和位于馬場(chǎng)路和花城大道 交叉路口的18號(hào)人行隧道，和打通"斷頭路"都是近期珠江新城交通建設(shè)的重點(diǎn)。 （五）大型建筑工程 　　包括廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子塔（分東 塔和西塔）和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑將在"廣州亞運(yùn)年"2010年前建成，目前 該七大地標(biāo)均已動(dòng)工建設(shè)或即將奠基。 1、廣州圖書館新館 　　選址J2- 6地塊，占地面積由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，估算總投資8.4億元，設(shè)計(jì) 藏書400萬冊(cè)。目前已進(jìn)入方案評(píng)審的緊張階段，預(yù)計(jì)2005年底開工，2007年建成，將成 為一個(gè)集學(xué)習(xí)閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、現(xiàn) 代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時(shí)代風(fēng)格和嶺南人文蘊(yùn)涵圖書館。 2、廣東省博物館新館 　　選址J5地塊，總建筑面積6萬平方米，預(yù)計(jì)投資9億元。2004年12月12日正式啟動(dòng)建 設(shè)，預(yù)計(jì)2007年7月建成。 在新館的規(guī)劃中，文物庫房將物庫、包括書畫庫、陶瓷庫、銅器庫、錢幣庫、木雕庫、 玉器雜項(xiàng)庫、出土文物庫、近現(xiàn)代文物庫、民俗文物庫、石刻庫、礦物化石庫、自然標(biāo) 本庫、寄存文物庫房、臨時(shí)周轉(zhuǎn)庫房。面積約2萬多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史 、自然和藝術(shù)3部分。專家預(yù)計(jì)廣東省博物館新館建成后年參觀人數(shù)可達(dá)100萬人次。 3、廣州市第二少年宮　　 　　選址J1- 7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開始動(dòng)工，已于2005年"六·一"建成并 投入使用。按照設(shè)計(jì)方案，第二少年宮共有大小課室約140多間。其中培訓(xùn)項(xiàng)目的外語、 電腦、美術(shù)、舞蹈等大小教室約90個(gè)，大型展覽廳，收藏館，樂器、合唱、舞蹈排練廳 7個(gè)，國際交流中心會(huì)議室7個(gè)。還設(shè)置了一個(gè)功能先進(jìn)的演藝中心，約能容納700人。整 座少年宮可同時(shí)容納2萬名少年兒童培訓(xùn)和活動(dòng)。 4、廣州歌劇院 　　選址J4地塊，總建筑面積約4.6萬平方米，設(shè)1800個(gè)座位，4000平方米的前廳及休息 廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停車庫等。廣州歌劇院 在2005年1月18日正式破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年建成，其工程總造價(jià)約10億元。 5、電視觀光塔 　　位于珠江南岸，占地面積約17.9萬平方米，總建筑面積約4.68萬平方米，項(xiàng)目總投 資約15.8億元。目前已選中三個(gè)優(yōu)勝投標(biāo)方案。據(jù)悉，觀光塔周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍用 地面積56萬多平方米。用地范圍內(nèi)包括擬建的觀光塔、綠化休閑廣場(chǎng)、廣電中心以及規(guī) 劃的赤崗塔公園、公共設(shè)施等用地。 6、雙子塔 　　"雙塔"位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。雙塔周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)范 圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動(dòng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已開展設(shè)計(jì)方案 國際邀請(qǐng)競(jìng)賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場(chǎng)面...
珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場(chǎng)分析