肇慶時代廣場商場營銷策劃報告
目 錄 1. 0導言…………………………………………………………1-1 2. 0項目概況……………………………………………………2-1 2. 1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下……………………………………2-1 2. 2裝修設(shè)備標準……………………………………………………2-1 3. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟發(fā)展概況………………………………3-1 3. 1地理位置、自然環(huán)境、人口……………………………………3-1 3. 2主要經(jīng)濟指標增勢強勁…………………………………………3-1 3.3綜合評述…………………………………………………………3-5 4. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況……………………4-1 4. 1天寧廣場…………………………………………………………4-1 4. 2好世界購物中心…………………………………………………4-2 4.3綜合評述 …………………………………………………………4-5 5. 0項目競爭力分析……………………………………………5-1 5.1項目的主要競爭優(yōu)勢 ……………………………………………5-1 5. 2項目的主要競爭劣勢……………………………………………5-2 5. 3項目主要機會……………………………………………………5-3 5. 4項目的主要風險…………………………………………………5-3 6. 0項目的目標消費群…………………………………………6-1 7. 0項目的市場定位……………………………………………7-1 7. 1功能定位…………………………………………………………7-1 7. 2檔次定位…………………………………………………………7-1 7.3客戶定位 …………………………………………………………7-1 7. 4價格定位…………………………………………………………7-3 8. 0項目業(yè)態(tài)組合及分布………………………………………8-1 9. 0租售推廣策略………………………………………………9-1 9. 1經(jīng)營主題與布局主題……………………………………………9-1 9. 2經(jīng)營模式…………………………………………………………9-4 9. 3招租模式…………………………………………………………9-5 9. 4銷售資料…………………………………………………………9-5 9. 5銷售人員…………………………………………………………9-5 10.0廣告宣傳策略……………………………………………10-1 10.1廣告宣傳整體目標……………………………………………10-1 10.2品牌宣傳策略…………………………………………………10-1 10.3廣告宣傳主題（賣點）………………………………………10-2 10.4廣告宣傳的目標客戶群………………………………………10-2 10. 5廣告宣傳實施及媒介選擇……………………………………10-3 10.6時代廣場首期廣告安排………………………………………10-5 11.0項目租售資金回收計劃…………………………………11-1 12.0對項目建筑設(shè)計的意見及建議…………………………12-1 12.1交通安排………………………………………………………12-1 12.2輔助場地………………………………………………………12-2 12.3其他……………………………………………………………12-3 12.4A、B區(qū)的塔樓…………………………………………………12-3 13.0對項目售樓部工程的建議………………………………13-1 13.1調(diào)整廳內(nèi)布局…………………………………………………13-1 13.2大門擴寬………………………………………………………13-1 13.3改善局部光照…………………………………………………13-2 13.4地板……………………………………………………………13-2 13.5門前扇形廣場布局……………………………………………13-2 13.6及早確定大廈文化特征………………………………………13-3 14.0關(guān)于籌組經(jīng)營管理公司的建議…………………………14-1 14.1經(jīng)營管理公司的組建…………………………………………14-1 14.2關(guān)于物管理方面的建議………………………………………14-3 肇慶時代廣場商場營銷策劃報告 1.0導言 二十一世紀的中國，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開放較早的省分 及城市開始，人們的消費意識及消費觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購物型消費發(fā)展到購物 與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享受型消費，并且已成為時尚，大型一站式綜合商場及大 型超市由此應(yīng)運而生，在短短的時間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主 體。 時代廣場即將崛起于肇慶，一個大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn) 在西江流域。我們的目標和宗旨是：讓時代廣場在本地區(qū)開創(chuàng)全新的消費潮流，與中國 同步，與世界同步。 2.0項目概況 時代廣場（商場）位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點北側(cè)朝龍里地段， 北靠星湖，東鄰牌坊廣場。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之 首。 2.1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 總用地面積：21200㎡ 建筑物底層面積：約16500㎡ 塔樓（住宅）面積：75870㎡ 裙樓（商場）面積：64230㎡ 地下室面積：21200㎡ 總建筑面積：140100㎡ 建筑總高：70.5m 建筑密度：45％ 容積率：3.7 綠地率：25％ 2.2裝修設(shè)備標準 （待發(fā)展商提供） 時代廣場由肇慶市建設(shè)實業(yè)總公司開發(fā)，創(chuàng)億實業(yè)發(fā)展有限公司實施，現(xiàn)時工程進 度為大開挖樁基工程。 3.0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟發(fā)展概況 3.1地理位置、自然環(huán)境、人口 肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟發(fā) 展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)11 2023′—34′，北緯2302′——11′之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公 里，其中城區(qū)面積16.8平方公里。 端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布， 石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風景名勝區(qū)。 1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，人口31.41萬，其中非農(nóng)業(yè)人口27.17萬， 人口自然增長率8.05％，民族構(gòu)成以漢族為主。 3.2主要經(jīng)濟指標增勢強勁 根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計，1999年端州區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值22.5億元，同比增長12 ％，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：55.2：40.8。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18020元，同比增長 10.3％。城市居民人均可支配收入6495元，同比增長4.0％，居民儲畜余額25.4億元 ，同比增長18.3％。 房地產(chǎn)開發(fā)完成商品房投資總額2.49億元，建筑面積32.34萬平方米，同比分別 增長28.3％和38.9％；銷售額為3.23億元，銷售面積18.68萬平方米，同比分別增長6 .9％和6.4％；實現(xiàn)稅利5070萬元，同比增長4.3％。 商業(yè)方面，全區(qū)社會消費品零售總額17.2億元，同比增長8％。 旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線85條，創(chuàng)收396.9萬元，同比增長 79％。另據(jù)統(tǒng)計，作為旅游大市，2001年全區(qū)共接待游客428.1萬人次，星湖景區(qū)成為 全國首家榮獲ISO1400國家示范區(qū)稱號的重點風景名勝區(qū)。 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直 通火車；321、324等高級公路通達四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達 廣西梧州，下行可達廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心 點，已形成一個完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。 肇慶市區(qū)國民經(jīng)濟主要指標 [pic] 說明：1987年作為基期年。 肇慶市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） （當年價格） 單位：萬元 [pic] 肇慶市區(qū)社會消費品零售總額 單 位：萬元 [pic] 3.3綜合評述 1. 投資開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國經(jīng)濟正常發(fā)展的前提下，對本地區(qū)經(jīng)濟增長狀況的了 解就顯得很重要，地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展，使市民消費力及消費需求不斷提高，是大 型商業(yè)物業(yè)得以生存及發(fā)展的前提。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展很快，是大家 有目共睹的，這就為本項目的開發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 2. 1999年端州區(qū)全社會消費品零售總額17.2億元，如果按平均增長率8%計算，則到20 02年應(yīng)超過20億元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這 個旦糕。此外，每年四百多萬人次的游客，也是極寶貴的商業(yè)客源。 4.0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況 主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時最有代表性的兩個大型商場——天寧廣場和好世界購物中 心，基本情況如下： 4.1天寧廣場 位置：天寧北路與建設(shè)路交匯處 面積：首期工程面積達10萬平方米 （商場約占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2） 發(fā)展商：肇慶市新長江房產(chǎn)實業(yè)有限公司 經(jīng)營范圍：首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等） 二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營項目暫不透露。 負一層經(jīng)營電腦及配件。 招商模式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大（40—35元/ m2·月） 其它約110元/ m2·月 （以上租金按實用面積計算，實用率為69.5%） 管理費：9元/ m2（按建筑面積計算） 綜合推廣管理費：15元/ m2（按實用面積計算） 水電分攤：15元/ m2（按實用面積計算） 保 證 金：天貿(mào)南大按每戶2000元收?。?0 m2以下） 其它業(yè)主出租鋪位一個月租金為押金。 配套設(shè)施：大型停車場、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠 商做廣告提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。 出租率：60% 優(yōu)勢：天寧廣場位于繁華的天寧北路與建設(shè)三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心 匯聚地，租金較低。 劣勢：商場內(nèi)部設(shè)計、布置不當，經(jīng)營項目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。但 是發(fā)展商承諾以后商場內(nèi)部玻璃會拆，實行敞開式經(jīng)營，具體時間未定。 注：該項目在預(yù)售階段用返租回報方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對商鋪經(jīng)營 業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導，在開業(yè)經(jīng)營后對持續(xù)旺場組織不力，導致客流不集中、場面 較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。 4.2好世界購物中心 地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處 發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售熱線：（0758）2277448 總建筑面積：8萬平方米 本項目商場部分采用先經(jīng)營后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開始銷售。 功能分布：負一層：文化藝術(shù)中心（精致間隔小單位） 1—2層：時裝、珠寶、化妝等生活時尚精品 3. 層：超市、兒童天地 4. 層：數(shù)碼科技城 5. 層：美食城 6—12層：高級酒店、寫字樓 新華書店于1—4層平均分布 經(jīng)營模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理及敞開式經(jīng)營 銷售模式：五年返租，分三種形式。 1. 即返：每年返還樓價的7%，五年合計35%，于樓價中即時返 還。 2. 季返：每年返還樓價8%，且每年遞增5%，三個月返還一次。 3. 年返：每年返還樓價9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：現(xiàn)在銷售首層及二層。 首層約130個鋪位，二層約206個鋪位。 銷售價格：首層均價：￥1.9萬/m2 （已打8折） 二層均價：￥1.1萬/ m2（已打8折） 管理費：約8.5元/ m2，根據(jù)不同位置收取。 租賃形式：1、直接租賃 2、營業(yè)額分成 租 金：商場鋪位： A類：￥130元/m2（含管理費） B類：￥110元/ m2（含管理費） C類：￥100元/ m2（含管理費） D類：￥90元/ m2（含管理費） 臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費） 宣傳管理費：￥200元/ m2（一次性） 保 證 金：￥150元/ m2（可退還） 進場時間：2002年10月1日前 免租裝修期：7天 營業(yè)時間：早上9：30分—晚上10：30分 營業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場經(jīng)營者分成20%，超出部 分按15%分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計算。 需提供資料：廠家營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、形象店圖片畫冊。 如：加盟店需提供加盟證書。 合作期限：暫定兩年。 租期：2002年10月1日，商場重新間隔，重新布局。 注：好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先 出租，后銷售的營銷模式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進場經(jīng)營 。聚集人流，待時機成熟時才公開發(fā)售。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有 雄厚的資金及實力進行運作。目前該商場的出租率達到60%，銷售率也達到了40%。 4.3綜合評述 1. 與本項目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場總建筑面積約十 余萬平方米。若按西方城市每20萬人口配置一個大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，則肇慶 城區(qū)僅31.4萬人口，最多只需配置兩個大型商業(yè)中心，可見市場供求對本項目是有 較大壓力的。 2. 上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快 ，但對后期經(jīng)營有負面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營 。不過，好世界的方式必須有很強的經(jīng)營管理能力，否則開業(yè)后一段時間，所有缺 點會暴露無遺，此時轉(zhuǎn)售，反而叫不起價。 3. 就總體而言，上述兩大商場的經(jīng)營布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不 盡人意 5.0項目競爭力分析 5.1項目的主要競爭優(yōu)...
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