蘇園（2002）02地塊使用權(quán)競(jìng)買咨詢報(bào)告
蘇園（2002）02地塊 使用權(quán)競(jìng)買咨詢報(bào)告 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái) 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師 總經(jīng)濟(jì)師 楊永明 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長(zhǎng) 注冊(cè)評(píng)估師 注冊(cè)造價(jià)師 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 蘇州銘星軟件科技有限公司 二00二年六月十日 目 錄 第一章 總論 第二章 市場(chǎng)營銷策劃 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）02號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限 公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的星海街蘇茜路交叉口西北角，呈南北 向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約209.41米，寬約145.12米。本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、鄰里中心隔河 相望，浦東開發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長(zhǎng)條形布置，其北面為著名的師 惠坊中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷售基本完畢；地塊東鄰星海 街，南面為蘇茜路，西面與星海學(xué)校相鄰，土地面積30307.09平方米。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年 開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月 底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大 力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市 ，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目 前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷 售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶 的首選。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建 設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心， 總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一 個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成 一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一 個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃， 周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國 際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道 、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。 金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員 會(huì)批準(zhǔn)。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī) 劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平 的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極 實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也 創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心 ，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù) 于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性 、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年 一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、 華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū) 服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量 70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面隔河相鄰的鄰里中心和浦東開發(fā)銀行已竣 工，即將營業(yè)，鄰近地塊（鄰里中心前面）師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已基本 售完，剩下二樓一套，每平方米價(jià)格3465元，平均價(jià)格超過3500元。周邊環(huán)境良好。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市房地 產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其 技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專 家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件》，在深入研 究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以 及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）02號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法 1、評(píng)價(jià)指標(biāo) 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受 該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最 高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累 計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。 土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn) 就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者 不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方 案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的 累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。見表1。 2、決策方法 決策可以按以下步驟進(jìn)行： 企業(yè)先確定目標(biāo)收益率-- 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其 迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基 準(zhǔn)收益率是不同的。 從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條 件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率低于0的累計(jì)概率”作出決策。 排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很 大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)， 各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來 最后定奪。 “財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土 地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，由決策者根據(jù)對(duì)獲得該地塊的迫切程度等因素確定。 土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo) 表1 |方 |土地最 |基本分析|內(nèi)部收 |內(nèi)部收益 |內(nèi)部收益 |內(nèi)部收益 |內(nèi)部收益| |案 |高限價(jià) |內(nèi)部收益|率期望 |率≥10%的 |率≥8%的累|率≥6%的累|率小于1 | | |（萬元 |率（%） |值（%）|累計(jì)概率 |計(jì)概率（%|計(jì)概率（%|的概率（| | |） | | |（%） |） |） |%） | |1 |8000 |12.1 |14.89 |76.5 |81 |89.5 |1 | |2 |8500 |10.64 |13.32 |74 |81 |88.5 |6 | |3 |8700 |9.86 |12.5 |60 |74 |81 |9 | |4 |8900 |9.13 |11.7 |60 |74 |81 |9 | |5 |9100 |8.41 |10.94 |60 |72.5 |76.5 |9 | |6 |9300 |7.69 |10.15 |50 |60 |74 |11.5 | |7 |9500 |6.98 |9.38 |50 |60 |74 |11.5 | |8 |9700 |6.29 |8.62 |47.5 |60 |72.5 |11.5 | |9 |9900 |5.63 |7.88 |35 |50 |60 |19 | |10 |10000 |5.31 |7.51 |35 |50 |60 |19 | |11 |10200 |4.7 |6.78 |35 |50 |60 |19 | |12 |10500 |3.54 |5.68 |27.5 |35 |50 |26 | 第二章 市場(chǎng)營銷策劃 一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1、用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求建多層或高層住宅。層數(shù)不低于4層，不高于25層。市場(chǎng)較大，關(guān)鍵是價(jià) 位如何？ 2、目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地 人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人， 1999年987人，2000年1713人，2001年1- 8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。 3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首 期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中 心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方 米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè) 園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先 例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開 發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求 量仍將以14～20%幅度增長(zhǎng)。 由此可見，存在較大的潛在需求量。 價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表 表2 單位：萬平方米 |年份 |1996 |1997 |1998 | |高層 |售價(jià) |3700 |3200 |3400 |3600 |3800 |4000 |4200 | |住宅 | | | | | | | | | |銷售額概率 | |0．07 |0．11 |0．20 |0．21 |0．18 |0．14 |0．08 | 商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車車位每個(gè)約7.7萬元。 四、銷售計(jì)劃 中高層住宅，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達(dá)到80%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的20 %。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 經(jīng)濟(jì)分析按簽定合同首付30%，結(jié)構(gòu)封頂再付40%，交付使用前付清余下30%。 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過 協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié) 議土地，土地拍賣房?jī)r(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而 對(duì)于競(jìng)買的土地來說房?jī)r(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤(rùn)空 間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng) 買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 。 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（2002）02地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊為中密度居住用地，地塊面積3公頃，規(guī)劃要求如下： 1、建筑退后...
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