蘇園（2002）03地塊競買可行性研究報告
項目總設(shè)計師 陳溥財 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 高級工程師 注冊造價師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 高級工程師 注冊造價師 總經(jīng)濟師 楊永明 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所所長 注冊評估師 注冊造價師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 蘇州銘星軟件科技有限公司 二00二年六月十日 目 錄 第一章 總論 第二章 市場營銷策劃 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 項目實施進度計劃 第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟評價 第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）03號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會大樓與中央公 園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街， 東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年 開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月 底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大 力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市 ，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目 前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷 售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶 的首先。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建 設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心， 總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一 個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成 一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一 個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃， 周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國 際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道 、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員 會批準。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī) 劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平 的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積 極實施高標準的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且 也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心 ，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù) 于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性 、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年 一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、 華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū) 服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅 建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。 四、報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天 地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢， 組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件 科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查 的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提 出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企 業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。 五、評價指標與決策方法 1、評價指標 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受 該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險。用四個指標來反映，即：土地最 高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累 計概率（成功的可能性），財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。 土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險 就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者 不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方 案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的 累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。見表1。 2、決策方法 決策可以按以下步驟進行： 企業(yè)先確定目標收益率-- 基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其 迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基 準收益率是不同的。 從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條 件，則還需要進一步通過“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務(wù)內(nèi)部收益 率低于0的累計概率”作出決策。 排除風(fēng)險大的方案，當“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風(fēng)險很 大，這種方案應(yīng)該排除。當若干個方案的“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時， 各方案的風(fēng)險幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”來 最后定奪。 “財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土 地機會就越小。到底多大才合適，各個決策者沒有一個統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲 得該地塊的迫及程度有關(guān)。 土地最高限價風(fēng)險決策指標 表1 |方案 |土地最高限|基本分 |內(nèi)部收 |內(nèi)部收益率≥10%|內(nèi)部收益率小于| | |價（萬元）|析 |率期望 |的累計概率（% |1的概率（%） | | | |內(nèi)部收 |值（%）|） | | | | |率 | | | | | | |（%） | | | | |方案一 |6000 |11.47 |13.81 |78.1 |0 | |方案二 |6600 |10.03 |12.34 |69.3 |0 | |方案三 |6800 |9.59 |11.87 |67.6 |0 | |方案四 |7000 |9.14 |11.41 |67.6 |0 | |方案五 |7400 |8.27 |10.51 |54.1 |0 | |方案六 |7800 |7.45 |9.64 |44.1 |0 | |方案七 |8000 |7.06 |9.21 |41.4 |2 | |方案八 |8200 |6.67 |8.79 |41.4 |2 | |方案九 |8400 |6.28 |8.38 |29.9 |2 | |方案十 |8600 |5.9 |7.98 |29.9 |7 | |方案十一 |8800 |5.54 |7.58 |29.9 |7 | |方案十二 |9000 |5.19 |7.19 |25.3 |7 | |方案十三 |9300 |4.67 |6.6 |19.8 |9 | |方案十四 |9600 |4.16 |6.04 |19.8 |10 | 第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預(yù)測 1、用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開 放。為高層住宅和商業(yè)用房。建筑高度50-60米（不超過19層），裙樓2-4層。 2、目前市場行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地 人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人， 1999年987人，2000年1713人，2001年1- 8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 3、市場需求預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首 期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中 心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方 米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè) 園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先 例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。詳見表2“需求量 統(tǒng)計和預(yù)測”。 今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。開 發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計2002至2005年的需求 量仍將以14～20%幅度增長。 由此可見，存在較大的潛在需求量。 價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。 需求量統(tǒng)計和預(yù)測 表2 單位：萬平方米 |年份 |1996 |1997 |1998 | |商業(yè)用房 |售價 |5900 |5000 |5400 |5800 |6200 |6600 |7000 | |銷售額概率 | |0.10 |0.17 |0.27 |0.23 |0.16 |0.07 | | 四、銷售計劃 市場分析認為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分 3年售完。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分1.5年售完。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 本項目分析按預(yù)售當期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過 協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié) 議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而 對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空 間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競 買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價風(fēng)險 。 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊分為A/B兩個地塊，規(guī)劃參數(shù)如下： 蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件 表4 |規(guī)劃參數(shù) |A規(guī)劃要求 |B規(guī)劃要求 | |宗地面積（ |8834平方米（建筑布置用地） |8885平方米（建筑布置用地 | |由建筑布置 |830平方米（附屬用地） |） ...
蘇園（2002）03地塊競買可行性研究報告