蘇州城車坊鎮(zhèn)地塊營銷策劃報告
第一部分 市 場 篇 一、車坊概況 1、地理位置 車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤， 西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上 。雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。 2、面積人口狀況 鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，現(xiàn)總?cè)丝?.8萬人，流動人口1~2萬人，乃原吳 縣市第三大鎮(zhèn)。 3、歷史人文 境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯，是典型的江南水鄉(xiāng)。車坊鎮(zhèn)人民政府駐地車 坊集鎮(zhèn)，始建于清末，南靠鑊底潭，東枕吳淞江，是個“開門見水、出門登舟”的水鄉(xiāng)集 鎮(zhèn)。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來東有油車，西有糟坊，故名車坊。街道原沿河而建，70年代起始建新 街，從90年代開始有計劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現(xiàn)代化蘇南 小城鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位于車坊大姚村，梁式建筑， 至今已有一千多年，主梁兩側(cè)精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級文物 保護(hù)單位。還有為紀(jì)念抗戰(zhàn)犧牲的美國飛行員--- 肖特烈士紀(jì)念館、瑤城遺址、綠杏橋。 3、經(jīng)濟(jì)狀況 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 車坊鎮(zhèn)已有一千七百多年席草種植、加工的悠久歷史，從七十年代引進(jìn)日本藺草種植 和自動織席技術(shù)以來，全鎮(zhèn)形成了國內(nèi)較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍 的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷一條龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。現(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席 機(jī)600余臺的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團(tuán)等藺草制品，以其獨特 的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部優(yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎”、“金龍獎”，九三 年到九七年連續(xù)被國家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授予全國出口創(chuàng)匯先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號。車坊鎮(zhèn)現(xiàn) 有各類工業(yè)企業(yè)300余家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和兩個民營工業(yè)區(qū) ，形成電子項目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施配套，道路鋼性化，通 訊方便，已建成裝機(jī)容量一萬門的郵電局，電力資源 充足，輸變電所53.5萬千伏，電力供應(yīng)保證。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 車坊全鎮(zhèn)目前主要生產(chǎn)茨菇、荸薺、藕、芹菜、茭白，搭配種植芡實、菱角、莼菜， 被譽(yù)為“水八仙”，現(xiàn)已形成水生蔬菜、水產(chǎn)養(yǎng)殖、家禽家畜三個類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基 地，種養(yǎng)面積達(dá)4.5萬畝。多種經(jīng)營產(chǎn)值達(dá)2億元。 “春季荸薺夏時藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鮮，水生四季有蔬菜”。這是車坊 鎮(zhèn)水生蔬菜的真實寫照。 水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營養(yǎng)，而且以其無公害而倍受 城鄉(xiāng)人民的喜愛。美國、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場前景廣闊。 車坊鎮(zhèn)2003年的國民生產(chǎn)總值（GDP）9億元人民幣，人均可支配收入5000~6000元/人 。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經(jīng)濟(jì)實力略弱。 4、交通狀況 車坊對外交通主要為公路和水運(yùn)。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車郭公路、機(jī)場路，汽 車不到20分鐘就可直達(dá)蘇州古城區(qū)、吳縣市新區(qū)，1 小時多就可到達(dá)上海虹橋機(jī)場、無錫碩放機(jī)場及蘇州光福聯(lián)航機(jī)場，通過貫穿鎮(zhèn)域的國 家級航道--- 吳淞江，可徑抵上?？诎叮ㄏ嗑?05公里）、張家港港口（相距90公里）。交通情況較便 捷。 5、鎮(zhèn)區(qū)主要配套設(shè)施 1. 供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，在已有3.5萬伏變電所的基礎(chǔ)上，華東電網(wǎng)50萬千伏輸變 電工程在車坊竣工投入運(yùn)行，電力供應(yīng)保證。 2. 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。 3. 排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。 4. 供熱、供氣：現(xiàn)由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心---- 江遠(yuǎn)熱電廠輸汽工程已完成設(shè)計，預(yù)計2002年底竣工運(yùn)行。 5. 通訊：特快專遞每日往返，國內(nèi)國際電話及傳真，直通全國和世界各地。 6. 排污：已建成投產(chǎn)日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。第二期為30000噸正在 規(guī)劃設(shè)計之中。二00二年底完成10000噸，二00三年底完成15000噸。 7. 土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，已完成五通一平等基礎(chǔ)設(shè)施供 客商選擇。 8. 學(xué)校：車坊中心小學(xué)、車坊成人教育學(xué)校、車坊職業(yè)學(xué)校等。 9. 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院 6、周邊企業(yè) | 名 稱 |與車坊|企 業(yè) | | |距離 | | |蘇州新區(qū) |20公里|宏基、華碩、 佳能、索尼、愛普生、羅禮、國巨、新寶 | | | |、力捷、敬鵬、摩托羅拉、羅技、金像、飛利浦、中化、| | | |日本電波、富士膠片等200多家三資企業(yè) | |蘇州 |接壤 |諾基亞、旭電、日東、旺宏、三星、住友、日立、中天、| |工業(yè)園區(qū) |　 |納貝斯克、百德、獅王、AMD、歐萊雅、 | | | |大將、友達(dá)、天虹、虹光等200多家三資企業(yè) | |昆山開發(fā)區(qū) |30公里|南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷| | | |安特、遠(yuǎn)見、浮法等100多家三資企業(yè) | |吳江開發(fā)區(qū) |20公里|中達(dá) | | | |、華宇、全友、誠洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多家 | | | |三資企業(yè) | |本鎮(zhèn)區(qū) |康瑞照相材、順達(dá)水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大 | | |飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺邑電子 | 7. 研究生城 地理位置 　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內(nèi)地勢平坦，河網(wǎng)縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌 特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨墅湖，北部的新機(jī)場路為城市快速路，其 東北角，新機(jī)場路北側(cè)為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達(dá)上海。 研究生城概況 蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強(qiáng)城市綜合競爭力的重要 建設(shè)項目，是蘇州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和科技強(qiáng)市重大舉措。研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇 州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重大合作項目，發(fā)展目標(biāo)是以高新技術(shù)為先導(dǎo)， 現(xiàn)代工業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。 　　蘇州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引 8到10所國內(nèi)外著名大學(xué)在城內(nèi)設(shè)立研究生院或分支機(jī)構(gòu)，主要從事研究生教育；3平方 公里建設(shè)創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機(jī)構(gòu)，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學(xué)、研一體化新機(jī) 制；2平方公里為蘇州大學(xué)的新校區(qū)，建設(shè)蘇大理工學(xué)院；其余建設(shè)教學(xué)科研和生活服務(wù) 配套設(shè)施。 發(fā)展目標(biāo) 成為一個具有國際水準(zhǔn)的高等教育資源集聚地。 具備儲備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。 成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高?？萍佳邪l(fā)等三個中心。 成為融學(xué)、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。 成為探索和發(fā)展我國高等教育，進(jìn)行多種辦學(xué)體制、多種辦學(xué)形式、多種運(yùn)行機(jī)制 、多種資金投入以及多種培養(yǎng)模式的實驗基地。 科研發(fā)展戰(zhàn)略 　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)先引進(jìn)與信息技術(shù)、電子工程、精密機(jī) 械、生物工程、醫(yī)學(xué)制藥等相關(guān)的高等教育、科研機(jī)構(gòu)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 　　重視教育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢，發(fā)揮教育與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等 聯(lián)合發(fā)展的帶動效應(yīng)，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 空間發(fā)展策略 　　對硬件資源進(jìn)行分級配置，在空間上將整個研究生城分配為城市綜合開發(fā)區(qū)和教育 區(qū)，利用交通干道滾動發(fā)展，推進(jìn)城市空間的形成。 功能定位 　　以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū) 。 布局特點 　　網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計的數(shù)字化虛擬城市。 合作項目 中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國戴頓大學(xué)合 作辦學(xué)項目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦的蘇州大 學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機(jī)構(gòu)已相繼簽約并準(zhǔn)備入駐。 二 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析 由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此房地產(chǎn)項目規(guī)模相對較小 、分布較為集中。 1、車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布 根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心 地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的 西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U(kuò)展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工 業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。 2、車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現(xiàn)出以下特征： 一）、市場起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè) 整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬 勃的發(fā)展生機(jī)，一批新生代樓盤應(yīng)運(yùn)而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地 塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打響了第一炮。 二）、上市量小，市場需求量大 市場調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時，在 未來幾年中車鎮(zhèn)的動遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動遷房量。由于車 坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢，由此不 難判斷，樓盤間的競爭形勢還是十分激烈；但市場因上市量小，市場明顯呈現(xiàn)供不 應(yīng)求的形勢。 三）、購買能力強(qiáng)，銷售形勢紅火 目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短 。而正是市場需求旺盛、購買力強(qiáng)等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場銷售形勢紅火現(xiàn)象 的產(chǎn)生。 四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合 觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文 相映稱，共同涵養(yǎng)了一個具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。建筑多以4層半（4層送5層）為 主，綠化一般在30%以上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。 五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還 談不上講究房型、品質(zhì)，對空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型 差、品質(zhì)低。 六）、物管、配套十分缺乏 目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當(dāng)缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián) 。未來小區(qū)的開發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。 3、車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場前景展望 一）.新興市場，具有潛力 由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情 況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車 坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開發(fā)， 將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會增多。經(jīng)濟(jì)增長、收入增 多將會給房地產(chǎn)市場帶來更多的潛在客戶。 再從目前房產(chǎn)銷售形勢看，整個市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了 100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Α?二）.短期紅火，長遠(yuǎn)依舊看好 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場供給量 小于需求量。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而 在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求 的形勢將持續(xù)一段時間。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說， 考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。從而造成了房地產(chǎn) 市場供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將 全面接受周邊城市的輻射。而房地產(chǎn)市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 行業(yè)成熟將會帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。因而長遠(yuǎn)趨勢依舊看好。 三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價格將大幅上揚(yáng) 新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越 來越被開發(fā)商所認(rèn)可和推崇。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的 樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當(dāng)?shù)囟忌仙?一個新臺階。與此同時，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實施、產(chǎn)品品質(zhì)的提高，樓盤 的開發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房價必將呈現(xiàn)穩(wěn)步 上揚(yáng)的局勢。 4、車坊鎮(zhèn)購房消費者研究 一. 消費人群 根據(jù)對車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看 出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況： （1）區(qū)域分析： ◆ 本地為主 ◆ 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作） （2）職業(yè)分析 ◆ 車坊鎮(zhèn)的動遷居民 ◆ 當(dāng)?shù)毓珓?wù)...
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