營銷管理之五洲國際合作框架
五洲國際裝飾城 策劃代理合作框架 深圳合和商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu) 2005年5月15日 [說明] 本合作框架根據(jù)貴司5/10《商務(wù)報價》和5/15《補充說明》，結(jié)合我司代理項目基本合作模 式制訂。 貴司提及的銷售目標有兩個“（2005）年底共完成5個億的銷售目標”、“（2005）年內(nèi)要 求實現(xiàn)銷售15萬m2”，我司觀點如下： 銷售條件和時機：本項目要在2005年實現(xiàn)較好業(yè)績，應(yīng)當有一個完整的銷售時間段，即 在春節(jié)前應(yīng)有不少于7個月的銷售期，其中包括： 認籌準備期：2個月（2005年6月-2006年8月） 認籌期：2個月（2005年8月-2006年10月） 解籌熱銷期（取得預(yù)售許可證）：3個月（2005年10月-2006年1月） 因此，確保項目在2005年10月前取得預(yù)售許可證是基本銷售前提之一！ 宏觀政策面：近期政府為穩(wěn)定房價、打壓炒房，頻繁出臺多項政策，以下對本項目銷售 影響較大： 期房禁止轉(zhuǎn)讓 購房后2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓價收取全額營業(yè)稅 投資型物業(yè)首付門檻提高、利率上浮 以上海為龍頭的華東市場是此次宏觀調(diào)控的主要區(qū)域，目前上海炒家明顯收斂 ，許多物業(yè)銷售火熱不再。本項目為投資型物業(yè)，在此政策下，主要客戶群為 中長期投資刻和經(jīng)營戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。 綜上所述，我司認為： 其一，上述銷售目標偏高，如宏觀政策沒有更進一步的打壓政策，將銷售目標定位為3- 4個億，更為現(xiàn)實。 其二，如宏觀政策還有更進一步的打壓政策，貴司應(yīng)對本項目的開發(fā)時機和資金回籠模 式做更為慎重的計劃，盡量將政策風(fēng)險降到最低！ 我司制訂的取費模式為2種，在貴司要求的基礎(chǔ)上按更簡潔的方式設(shè)計，請貴司參考。 商業(yè)項目不同于住宅，其復(fù)雜程度、專業(yè)性和風(fēng)險性均較大。我司為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問 公司，希望有機會為貴司降低專業(yè)風(fēng)險，提升物業(yè)價值，縮短銷售周期。我司取費標準 與貴司提出標準的差異，請予以理解。 合作方式、委托期限 1、合作方式 1.1、甲方委托乙方為該物業(yè)之獨家全程策劃、銷售代理。 2、委托期限 2.1、從該合同簽訂之日起計算至首期物業(yè)正式公開發(fā)售之日后18個月。甲方在本合 同執(zhí)行時間內(nèi)不可再將上述工作委托任何第三方。 2.2、該物業(yè)各部分正式公開發(fā)售之日以甲乙雙方共同書面確認的日期為準。 取費標準及付款方式 1、前期策劃費 1.1、取費標準 甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬元整（yen580,000）作為前期策劃費用。 1.2、付款方式 1.2.1、甲方于本合同簽約三個工作日內(nèi)支付乙方人民幣壹拾伍萬元整（yen150,000） 。 1.2.2、甲方于乙方提交項目定位及營銷策略報告后三個工作日內(nèi)支付乙方人民幣貳 拾叁萬元整（yen230,000）。 1.2.3、甲方于2005年6月30日前內(nèi)支付乙方人民幣壹拾萬元整（yen100,000）。 1.2.4、甲方于該物業(yè)開始認籌之日后三天內(nèi)支付乙方剩余策劃費用人民幣壹拾萬元 整（yen100,000）。 （注：鑒于本項目銷售時機上的要求，該部分工作應(yīng)于2005年7月前完成，以便更好 地進入銷售準備階段。） 2、銷售代理費 2.1、取費標準(模式一) 2.1.1、甲方同意以該項目每個銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應(yīng)的代理費率”的 方式支付乙方銷售代理費用。 2.1.2、每期推出銷售的物業(yè)的銷售代理費率根據(jù)銷售目標的完成進度設(shè)定相應(yīng)的代 理費率，在每階段銷售進度完成的次月代理費結(jié)算日，甲方按本階段代理費率一次性 補齊前階段代理費差額。具體如下： |階 段 |每期推出物業(yè)累計銷售率X|本階段標準代理費率 | |第一階段 |0%≤X
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