重慶xxx區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書
重慶沙坪壩片區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書（提議稿） 第一部分 沙坪壩片區(qū)商業(yè)調(diào)查淺析 一、沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 (一)沙坪壩區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)基本描述 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。全區(qū)幅員396平方公里，人口66萬。其優(yōu)越 的地理位置、發(fā)達(dá)的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要道。 2000年沙區(qū)全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到83.1億元，財政總收入8.2億元，城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入6421元。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場1300余個，2000年沙區(qū)商品銷售總額 超20億，沙區(qū)已成為重慶市的第二大商業(yè)中心。 沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是重慶市重要的工業(yè)基地之一。沙坪壩區(qū)是重慶市科技實力雄 厚、文化教育發(fā)達(dá)的科教文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有大專院校9所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所 ，在校學(xué)生12.3萬人。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)集中在我區(qū)，科技工作者達(dá)5萬余人， 智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。 （二）沙坪壩區(qū)主要板塊的商業(yè)分布情況 中部板塊——地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)商業(yè)市場發(fā)展最早的板塊。隨著近兩年沙區(qū)商 業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。 板塊商業(yè)市場特征：中部板塊集中了沙坪壩區(qū)各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經(jīng)營的國營百貨 商店，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商場，是商家的必爭之地。該板塊代表性商 業(yè)物業(yè)眾多，諸如華宇廣場、沙重百、新世紀(jì)百貨、金誠廣場、立洋百貨等等，無論是 商業(yè)規(guī)模、所處的地段、經(jīng)營的品質(zhì)、還是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū) 的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，同時，在全市也具有極大的影響力。 南部板塊——隨著沙區(qū)政府南遷鳳天路以及沙區(qū)政府有意將南部新城打造成沙區(qū)的***、文 化中心，以鳳天路為代表的南部板塊逐漸成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的板塊之一。 板塊商業(yè)市場特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，芳草地、天 驕年華、龍洞灣花園等，沙坪壩區(qū)的知名樓盤均在其中。但是，商業(yè)物業(yè)相對缺乏，而 且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻（隨各小區(qū)而自然形成）。馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域 內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的模式進(jìn)行商業(yè)專業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，再有區(qū)政府的 大力扶持，馬家?guī)r建材市場成為了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。 北部板塊——處于規(guī)劃中的重慶大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點是學(xué)校林立，教 育氛圍濃厚，是重慶乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。包括重慶一中、南開中學(xué)、重慶七中 、重慶大學(xué)（含原重慶建筑大學(xué)）等名校都集中分布于該板塊內(nèi)。 板塊商業(yè)市場特征：北部板塊由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點是教育 和科技，故長期以來房地產(chǎn)開發(fā)項目并不多。在此情況下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)建筑形態(tài)多是以 商業(yè)門面為主，且經(jīng)營效果良好。欣陽廣場是目前該區(qū)域內(nèi)唯一的集購物、休閑、餐飲 于一體的大型綜合商場，但是從經(jīng)營效果上看，其超市和餐飲點生意火爆，購物場所則 效果一般。 東部板塊——長期以來是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，包括重棉二廠、紅巖汽車彈簧 廠、重慶微電機(jī)廠等眾多國有企業(yè)均集中于此。是沙坪壩區(qū)較老的大型居民聚居區(qū)之一 。整個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，房價亦較低。 板塊商業(yè)市場特征：目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位是：作為整個片區(qū)內(nèi)的日常 生活或者居家所需的配套設(shè)施，如小型超市、菜市場、小型餐飲和日用型消費（美容美 發(fā)、VCD出租等）。但是由于沙坪壩區(qū)招生辦（壟斷）和沙區(qū)唯一的開放式大型體育館位 居于此處，加上區(qū)域內(nèi)的學(xué)校較為集中，因此，文化類專業(yè)市場較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代書城就 是該區(qū)域內(nèi)的典型商業(yè)代表。 西部板塊——由于連接成渝、渝長高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣 貨運站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。目前梨樹灣工業(yè)區(qū)內(nèi)已形成以木材、鋼材和機(jī)電 產(chǎn)品為主的集散地。 板塊商業(yè)市場特征：由于歷史（該區(qū)域曾屬于沙坪壩區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部）和交通（干線較 多，易分流人群）的原因，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍一直較為淡薄，商業(yè)經(jīng)營也是多以小型 、居家型產(chǎn)品為主。 （三）傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在沙坪壩區(qū)的分布簡析 重慶市傳統(tǒng)商場的代表首推重慶百貨大樓，該商場分別在渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、 南岸區(qū)以及沙坪壩區(qū)開店經(jīng)營，以傳統(tǒng)百貨為主，商品價格及檔次均走的是大眾化路線 。沙重百于1999年底，進(jìn)入沙區(qū)市場,位于沙坪壩正街,屬于中部板塊內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計：2002 年該商場總營業(yè)額達(dá)5.5億元，是沙坪壩區(qū)最好的商業(yè)物業(yè)。 從1999年到2002年的幾年時間內(nèi)，重慶市傳統(tǒng)百貨業(yè)的精英，新世紀(jì)、明日、立陽等相 繼進(jìn)駐沙區(qū)。且全部集中于中心區(qū)域。不但繁榮了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，而且還促進(jìn)了 沙坪壩區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)個體競爭較為激烈，同質(zhì)化沖突嚴(yán) 重。 傳統(tǒng)商業(yè)在沙坪壩區(qū)主要是以零售業(yè)為主，這種表現(xiàn)形式形成了較好的市場規(guī)模和經(jīng)營 方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分。沙區(qū)中部板塊的商業(yè)競爭，在整個重慶市 場的傳統(tǒng)商業(yè)競爭中，都是十分顯著的地方。相比之下，作為重慶市傳統(tǒng)商業(yè)的另一重 要的表現(xiàn)形式——批發(fā)，在沙坪壩區(qū)沒有形成有一定規(guī)模的經(jīng)營商家，整體較為零散，這 也是重慶傳統(tǒng)商業(yè)在沙區(qū)較為不足的方面。 （四）沙坪壩區(qū)專業(yè)市場調(diào)查 1、沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布概述 沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布較為零散，頗具規(guī)模的專業(yè)市場主要集中在西、南部板塊，商業(yè) 繁華的中部板塊幾乎沒有。由此可見，沙坪壩區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場的競爭并不激烈。 專業(yè)市場代表物業(yè)有：位于天馬路的馬家?guī)r建材市場；位于上橋的西物市場；位于學(xué)府 路的各大電腦專營店；位于小龍坎的南亞家具城、國美電器城。另外位于沙坪壩主城區(qū) 之外的，還有歌樂山農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，雙碑地區(qū)的摩配市場等等。 2、沙坪壩區(qū)休閑娛樂市場調(diào)查報告 （1）總體狀況 沙坪壩區(qū)的休閑娛樂場所主要集中在商業(yè)步行街廣場內(nèi)，有沙拉拉酒廊、新西南歌城、 觀景茶樓、沙坪壩電影院、 咖啡吧、文化館電玩城等等。但是其經(jīng)營狀態(tài)較為單一，缺乏像解放碑得意世界、大都 會天上人間的綜合型的休閑娛樂場所。 在重慶大學(xué)周圍、小龍坎、漢渝路、石碾盤都有中、小型的休閑娛樂場所，各自經(jīng)營項 目不同而且分布較為分散。 名稱 位置 經(jīng)營面積 經(jīng)營效果 新西南歌城 銀貿(mào)大廈 1500㎡ 良好 沙坪壩電影院 恒鑫大廈 800㎡ 一般 文化館電玩城 文化館 250㎡ 良好 KISS吧 火車北站 300㎡ 一般 金龍玉鳳 石碾盤 1200㎡ 良好 音樂龍歌城 欣陽廣場 2000㎡ 一般 小青蛙酒廊 漢渝路 100㎡ 好 奧龍夜總會 小龍坎 1500㎡ 良好 (2)調(diào)查結(jié)論 沙坪壩區(qū)休閑娛樂設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，而重慶大學(xué)周邊、小龍坎、石碾盤均 有休閑娛樂場所，但較為分散，經(jīng)營檔次相對較差，沒有形成氣候。 中心區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。但是各休閑娛樂 場所經(jīng)營狀況不一，“走上不走下”的消費習(xí)慣使臨街面以上的場所生意更旺，地下場所 生意較淡。 因為餐飲業(yè)的發(fā)達(dá)，以及兩者相關(guān)相惜的關(guān)系，生意旺盛的休閑娛樂場所均為集餐飲、 休閑、娛樂于一體的綜合型場所，且交通都方便，是人氣的聚集地。 迪吧、舞廳在沙坪壩中心區(qū)域的數(shù)量較少、經(jīng)營質(zhì)量一般、生意平淡、市場不大。說明 沙坪壩需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。 現(xiàn)階段，周邊居民的休閑娛樂消費主要集中在步行街廣場，且學(xué)生消費力突出，要引導(dǎo) 消費者休閑、娛樂，需強(qiáng)調(diào)宣傳力度，以新奇致勝吸引消費人群。 二、沙坪壩區(qū)中心商圈特征淺析 （一）沙坪壩區(qū)中心商圈特征 1、概述 地理位置 受重慶特有的多組團(tuán)式布局現(xiàn)狀影響，同時由于地理位置相對獨立的原因，沙坪壩商圈 也就具有了較強(qiáng)的獨立性。 與此相對應(yīng)，沙坪壩區(qū)商圈對本區(qū)居民消費力的把握和消化比較充分，同時商品種類已 較為完備。 規(guī)模 始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，順華宇廣場西側(cè)延伸至綠色藝術(shù) 廣場，是重慶目前最大的步行商業(yè)街區(qū)。 商圈有效消費人口120萬，年購買力在60億以上，區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點萬余家（含便利店等） 。 商業(yè)水平相對較低 相對于較為完善的商業(yè)經(jīng)營平臺（包括旺盛的消費力，以及步行街營造出的良好的商業(yè) 經(jīng)營環(huán)境）而言，沙坪壩商業(yè)業(yè)態(tài)還有待進(jìn)一步完善，經(jīng)營水平還有待進(jìn)一步提高。 目前，整個沙坪壩區(qū)在營業(yè)的大型賣場形式較為單一，商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施普遍仍需完善 ，商業(yè)服務(wù)人員整體素質(zhì)和整個商業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平都還有待進(jìn)一步提升。 引進(jìn)品牌商家作為商圈的經(jīng)營旗艦，是目前沙坪壩商圈急需完成的任務(wù)之一，所以沙坪 壩近來對大型商家的招商力度非常大，引進(jìn)了一系列在全國較有影響力的大商家。 2、沙坪壩中心商圈在重慶市其他商圈的比較分析 對于重慶主城各區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和競爭來說，第三產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵；而在第三產(chǎn)業(yè)中，商業(yè)和 其他服務(wù)業(yè)又是最重要的要素。 因此重慶主城各區(qū)都不遺余力的改造自身商業(yè)環(huán)境，提升本區(qū)商業(yè)規(guī)模和水平，出現(xiàn)了 沙坪壩、九龍坡、南坪、江北共同爭當(dāng)重慶市商業(yè)第一副中心的局面。在各項單項指標(biāo) 上，對比各區(qū)情況分析如下： 消費力分析 如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費支出，計算重慶各主城區(qū)的消費力，沙坪壩 區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后，位居第三。 但是需要說明的是，由于南岸和江北兩區(qū)距離渝中區(qū)較近，兩區(qū)的購物環(huán)境、商業(yè)發(fā)展 水平以及商圈的相關(guān)軟硬件配套和渝中區(qū)相比，有明顯的差距，其消費力被解放碑商圈 分流的現(xiàn)象非常明顯。而九龍坡區(qū)由于有效的吸引了大渡口區(qū)的消費力，從消費力總量 的角度看，在除渝中區(qū)外的各主城區(qū)中，具有領(lǐng)先優(yōu)勢。 社會消費品零售總額 按社會消費品零售總額的大小排序，依次為：渝中區(qū)、九龍坡、沙坪壩、江北、南岸。 沙坪壩區(qū)同樣僅在渝中區(qū)、九龍坡區(qū)之后，位居第三。 居民消費檔次 從消費檔次上看，重慶市各主城區(qū)的高端消費力被解放碑分流的現(xiàn)象比較突出，以江北 、南岸為最；而九龍坡區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)（包括大渡口區(qū)），本區(qū)居民消費檔次不高。 而沙坪壩由于地理位置的特殊性以及較快的商業(yè)發(fā)展速度，這一分流現(xiàn)象相對較弱。 另外，沙坪壩作為全國聞名的教育文化區(qū)，常住及流動人口的文化層次和消費檔次都僅 次于渝中區(qū)，高于重慶其它主城區(qū)。 整體購物環(huán)境 重慶主城區(qū)的各大商圈目前都在修建和經(jīng)營步行街。楊家坪步行街已初步成型；江北區(qū) 步行街方案遲遲未能實施。除解放碑步行街外，已經(jīng)開始投入使用的步行街僅有沙坪壩 和南坪兩區(qū)。 無論從規(guī)模還是規(guī)劃水平上看，沙坪壩都要領(lǐng)先于南坪；并且沙坪壩步行街規(guī)劃中導(dǎo)入 了非常濃厚的文化理念，形成了比較鮮明的規(guī)劃特色，增強(qiáng)了商圈整體的吸引力。 通過對比分析因此看出，沙坪壩商圈在各個環(huán)節(jié)都位于各主城區(qū)前列，綜合來看有望成 為在商業(yè)規(guī)模、檔次、經(jīng)營水平各個環(huán)節(jié)都僅次于解放碑的商業(yè)副中心。 城區(qū) 指標(biāo) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 人口（萬） 58.61 67.60 72.18 47.57 46.65 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 1246107 919510 1189426 615262 562561 在職職工年均工資（元） 11757 11457 10982 10563 11332 社會消費品零售額（萬元） 1000038 370879 552495 304001 352346 大型商場及營業(yè)面積 重百、新世紀(jì)、大都會、商業(yè)大廈等。 沙重百、明日百貨、欣 陽廣場、華宇廣場、立洋百貨等商業(yè)營業(yè)面積約20萬平方米。 重百、立丹百貨、中商 百貨、富安百貨等商業(yè)營業(yè)面積約15萬平方米。 重百南豐、江南商都、百盛、商社電 器等商業(yè)營業(yè)面積約15萬平方米。 重百陽光、江北商場、世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場、華音 商場等商業(yè)營業(yè)面積約10萬平方米。 ★注：據(jù)調(diào)查，重百沙坪壩分店（營業(yè)面積20000平方米），1999年營業(yè)額為3億元，200 0年8月統(tǒng)計時營業(yè)額已突破了3億元；2002年達(dá)到5.5億元，今年一季度已近2億元。新世 紀(jì)超市（營業(yè)面積約2000平方米），年銷售額也在1億元以上，均領(lǐng)先于其它城區(qū)分店的 營業(yè)額。 （二）沙坪壩中心商圈支撐元素分析 1、沙坪壩區(qū)中心商圈的輻射范圍 如前所述，由于沙坪壩區(qū)地理位置相對獨立，因而對本區(qū)的消費力把握相當(dāng)充分，以地 域為標(biāo)準(zhǔn)，其有效輻射區(qū)包括往北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北區(qū)方 向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)的地域范圍。 2、沙坪壩區(qū)商業(yè)消費層次構(gòu)成分析 沙坪壩中心商圈的消費力大致由以下四個層次構(gòu)成，是一個比較明顯的“四元結(jié)構(gòu)”。 “一元”：商圈輻射范圍內(nèi)常住居民 這一部分消費者的消費集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消費品（家電、通訊器材 層面）。由于沙坪壩人均收入比較高，消費力相應(yīng)較強(qiáng)，同時...
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