重慶南方集團(tuán)永川南方花園策劃
重慶南方集團(tuán)永川南方花園策劃 （部分） 前 言 隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深化，“渝西經(jīng)濟(jì)走廊”經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，永川這個(gè)年輕的城市乘 著西部大開(kāi)發(fā)的東風(fēng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。近兩年來(lái)以“渝西廣場(chǎng)”、“陽(yáng)光花園”、 “偉映- 帝琴花園”為代表的一批有影響的樓盤(pán)將永川房地產(chǎn)推向了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。永川南方 花園項(xiàng)目是重慶南方集團(tuán)有限公司響應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)召，本著服務(wù)永川、建設(shè)永川的 目的，在永川市南大街投資開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目，是永川市列為“市委、市府形象工程”的大 型園林式住宅小區(qū)。 目 錄 第一部分：市場(chǎng)分析 1． 永川市基本情況 1 2． 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 1 3． 永川市場(chǎng)特點(diǎn)分析 3 4． 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 4 5． 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 4 第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況 1． 地理位置 8 2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 3． 項(xiàng)目規(guī)劃 8 4． 戶型指標(biāo) ⑴． 按戶型劃分（暫定） ９ ⑵． 二期設(shè)計(jì)戶型建議 10 第三部分：SWOT分析 1．[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 11 2．[W]項(xiàng)目劣勢(shì) 11 3．[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì) 12 4．[T]項(xiàng)目威脅 12 第四部分：項(xiàng)目定位策略 1. 目標(biāo)客戶群說(shuō)明 13 2. 項(xiàng)目品牌定位策略 13 3. 樓盤(pán)品質(zhì)定位策略 14 4. 物管定位策略 16 5. 宣傳定位策略 18 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 1. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 18 2. 建設(shè)步驟建議 18 3. 廣告推廣策略 19 第六部分：項(xiàng)目銷售策略 20 第七部分：宣傳推廣計(jì)劃 第一階段：品牌嫁接 20 第二階段：樓盤(pán)品質(zhì)塑造 22 第三階段：營(yíng)造銷售氛圍 24 第八部分：媒體廣告 第一部分：市場(chǎng)分析 1. 永川市基本情況 永川古為梁州屬地、至今有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，轄區(qū)1575平 方公里，34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個(gè)行政村，市區(qū)常住人口11萬(wàn)，中央、市屬科研單位 11個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員2萬(wàn)余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機(jī)構(gòu)111個(gè)，三 資企業(yè)40余家。擁有全國(guó)發(fā)行的報(bào)紙兩家《永川日?qǐng)?bào)》、《渝西經(jīng)濟(jì)》，電臺(tái)1家（永川市電 臺(tái)）、電視臺(tái)兩家即永川電視臺(tái)和永川市有線電視臺(tái)。 2. 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商45家，其中38家三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和7家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，9 7年以來(lái)，主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開(kāi)發(fā)，去年全市在建項(xiàng)目共65個(gè) ，面積32.575萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目7個(gè)面積7.74萬(wàn)平方米。以單棟多層臨街居多，有少量 高層電梯房和別墅。 其特點(diǎn)是區(qū)位很好，處在成熟社區(qū)、周邊市政配套設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)采用底層（商場(chǎng)）框 架，商場(chǎng)以上住宅部分均為磚混結(jié)構(gòu)。這種混合結(jié)構(gòu)多為8層，戶型設(shè)計(jì)單一，主力戶型 為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒(méi)有成規(guī)模的小區(qū)和完善的配套 及環(huán)境。 目前樓價(jià)分低檔、中檔和高檔，基本情況如下： 樓盤(pán)名 住宅單價(jià) 門(mén)面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況 裕豐商住樓 360元/平方米 2800元/平方米 匯龍大道汽車城對(duì)面 已售50% 福星樓 350元/平方米 2000元/平方米 兩區(qū) 已售70% 大眾園 正街420元/平方米次街390元/平方米 正街3000元/平方米次街2200元/平方米 南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤(pán) 經(jīng)濟(jì)適用房 已售80% 全發(fā)綜合樓 頂層400元/平方米其他樓層450元/平方米 3000元/平方米 本項(xiàng)目范圍內(nèi)南大街辦事處正對(duì)面 已售85% 志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農(nóng)科所河對(duì)面永川二環(huán)路旁 已售40% 低檔樓盤(pán)為多層磚混結(jié)構(gòu)，是由小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的單棟樓。如： 中檔樓盤(pán)為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅 ，為半合圍狀，有廣場(chǎng)和綠地，如： 樓盤(pán)名 住宅單價(jià) 門(mén)面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況 陽(yáng)光花園 均價(jià)580元/平方米 25隊(duì)長(zhǎng)途汽車站 四室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積169.9平米、三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積131.36平米、三室二廳雙衛(wèi)A 面積140.10平米、B面積130.48平米、二室一廳一衛(wèi)A88.5平米、B面積86.79平米 已售60% 海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間 已售60% 高檔樓盤(pán)為高層、電梯，有廣場(chǎng)和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。如： 樓盤(pán)名 住宅單價(jià) 門(mén)面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀態(tài) 公交商廈 均價(jià)800元/平方米 位于內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉口 全歐式風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)，有全落地客廳玻璃窗，奧的斯3100型電梯，地處成熟社區(qū)，市 政設(shè)施較好 已售65% 渝西光華世紀(jì)廣場(chǎng) 3~8層均價(jià)660元/平方米頂層590元/平方米 錦華樓1~2層為光華家電通訊電腦城6000元/平方米、外街10000元/平方米、內(nèi)次街6000 元/平方米 位于永川市商業(yè)中心、商業(yè)街西大街與玉屏路、西外老街圍合處 錦華樓、盛華樓、風(fēng)華樓均為9層住宅，盛華樓、風(fēng)華樓底層是門(mén)面與光華大廈后面形成 一條18米寬的商業(yè)步行街，門(mén)面大部分是還建面積 已售70% 光華大廈 A型四室二廳雙衛(wèi)，面積159.88平米，價(jià)格1080元/平方米B棟二躍層面積220.73平米，價(jià) 格1180元/平方米B棟三躍層面積304.8平米，價(jià)格1280元/平方米 光華廣場(chǎng) 已售80% 旺城山莊 1280元/平方米 位于永川市望城山山腰，東鄰城市公園，北靠渝西步行街 52幢別墅和少量多層公寓，和式風(fēng)格。A1別墅316平米、車庫(kù)22平米。A2別墅302平米（ 2層）、車庫(kù)22平米。B1別墅326平米（3層）、車庫(kù)22平米。C1別墅210平米（3層）。D 1型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓126平米。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓134平米 已售10% 綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)真正意義上的規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)的情況下，永 川南方花園項(xiàng)目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，和南方集團(tuán)公司 規(guī)模開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，營(yíng)建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造 較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 3. 永川市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ⑴.由于小城市房?jī)r(jià)低、面積流行較大的大戶型。 ⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費(fèi)者偏好錯(cuò)層，并認(rèn)為是流行高檔戶型。 ⑶.消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解甚為貧乏，對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 ⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求。 ⑸.現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較 低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有規(guī)模和配套環(huán)境。 4. 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 永川市現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早中期，以市中心城市改造為重點(diǎn)的商品房開(kāi)發(fā)存在明 顯的區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸 提高，我南方集團(tuán)有限公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部南大街的開(kāi)發(fā)將會(huì)把這種不平衡性縮小。 5. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ⑴. 偉映-帝琴花園 該項(xiàng)目由深圳建筑設(shè)計(jì)院重慶分院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設(shè)計(jì)公司設(shè) 計(jì)，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以部分別墅 的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場(chǎng)，項(xiàng)目位于永川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn) 盤(pán)，總占地110畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)40%。由永川偉映實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，售樓 部設(shè)在匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤(pán)處，屬臨時(shí)售樓部，一期完工后拆除。售樓部周圍綠化基本完 成。 永川偉映實(shí)業(yè)是永川三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游經(jīng)營(yíng)單 位，其開(kāi)發(fā)的偉映東岳農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤(pán)處，屬多排連排樓，是永川近年 涌現(xiàn)的優(yōu)秀樓盤(pán)之一，現(xiàn)已全部賣(mài)完。它為偉映實(shí)業(yè)在永川房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好的聲譽(yù) 和較高的知名度。其價(jià)格為：平層均價(jià)520元/平方米、躍層均價(jià)590元/平方米、寫(xiě)字樓 780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價(jià)988元/平方米。 位于匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤(pán)的帝琴花園，分四期建成。主要為7~8層的多層建筑，少數(shù)別墅主 要分布在第四期“冬景園”。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個(gè)大入口[見(jiàn)方位圖]進(jìn)出小 區(qū)，中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂(lè)、兒童活動(dòng)區(qū)和休閑廣場(chǎng)。一期“夏景園” 主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。308套住宅中躍 層占建面的35%，錯(cuò)層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的 15%。 其規(guī)劃建設(shè)的二期“春景園”主要景觀以花草為主，強(qiáng)調(diào)春暖花開(kāi)后所成景致。三期“秋景 園”以紅葉和秋季喬樹(shù)、果樹(shù)為主表現(xiàn)秋景。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景為主 表現(xiàn)冬景。 智能化系統(tǒng)有： 室外 ① 小區(qū)中央背景音樂(lè) ② 可視對(duì)講電話 ③ 紅外線周界監(jiān)控 ④ 園區(qū)閉路監(jiān)控 ⑤ 三表出戶 ⑥ 漏電保護(hù) ⑦塑鋼窗 室內(nèi) ① 燃?xì)庑孤﹫?bào)警 ② 手動(dòng)緊急報(bào)警系統(tǒng) ③ 紅外線室內(nèi)監(jiān)控報(bào)警 ④ 寬帶網(wǎng)入戶 ⑤ 門(mén)磁防盜 ⑥子母防盜門(mén) 推廣宣傳： *.該小區(qū)5月18日已開(kāi)始咨詢，但具體房?jī)r(jià)、物管、付款方式均未出臺(tái)。 *.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。 *.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤(pán)到第二轉(zhuǎn)盤(pán)，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。 *.由體育館發(fā)往現(xiàn)場(chǎng)售摟部購(gòu)房直通車一輛。 *.7月28日在渝西會(huì)展中心召開(kāi)了一次新聞發(fā)布會(huì)。 *.7、8月份在永川市體育場(chǎng)和渝西廣場(chǎng)組織了幾次促銷宣傳活動(dòng)。 *.7、8月份在永川日?qǐng)?bào)上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。 *.7、8月份做報(bào)刊夾頁(yè)３次。 *.與永川電視臺(tái)合辦偉映－帝琴花園專題節(jié)目２次。 *.準(zhǔn)備在渝西廣場(chǎng)建一永川最大戶外廣告牌。 *.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車身廣告。 市政配套及交通： ①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點(diǎn)工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。 ②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對(duì)面 ③.永川市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對(duì)面，其職工大摟主體已完工。 ④.業(yè)主子女上學(xué)可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學(xué)、永師附中，但辦學(xué)質(zhì)量較差。目前偉 映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。 ⑵. 昌州城市花園 位于小南門(mén)（川主溝）至英井路區(qū)內(nèi)，與電影院、文化館、寺廟、永川中學(xué)、紅旗小學(xué) 、客運(yùn)中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門(mén)商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔 ，出入相當(dāng)便捷。與南方項(xiàng)目相比，由更成熟的社區(qū)和商業(yè)環(huán)境。 區(qū)位圖： 項(xiàng)目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地22000平方米，一期工程占地44畝，總 建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門(mén)面12000平方米，還 建房20500平方米，車位120個(gè)，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場(chǎng)未計(jì)入總建面中）， 幼兒園一所600平方米，會(huì)所650平方米，展覽館1200平方米，寫(xiě)字間600平方米。 一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門(mén)面，2~8層為住宅。 主要戶型及分配百分比 戶 型 種 類 面 積 百 分 比 平層 二室一廳 56平方米 10% 二室二廳 80平方米/85平方米 20% 三室二廳 115平方米/120平方米/130平方米 50% 錯(cuò)層 四室三廳 180平方米 10% 另有6棟別墅，面積每棟300平方米。 小區(qū)特點(diǎn)： 陽(yáng)臺(tái)為弧型陽(yáng)臺(tái)，窗為陽(yáng)光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色 ，層頂為蘭色或橙紅色。小區(qū)內(nèi)修有商業(yè)步行街，設(shè)計(jì)與渝西廣場(chǎng)架空層相似，底層為 商業(yè)步行街，上部作為小廣場(chǎng)。 該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。處在成熟商業(yè) 區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我永川南方花園項(xiàng)目。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)永川的市場(chǎng)需求，值得 我們留意。 第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況 1． 地理位置 地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長(zhǎng)約2公里）處 。 2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地22.3公頃（計(jì)334畝），總建面積約30萬(wàn)平方米，其中一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如 下： 用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場(chǎng)、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫(kù)面積 綠化率 總居住戶數(shù) 93809平方米 128630平方...
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